2014年轉(zhuǎn)瞬即去?？v觀中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)這一年大潮回落、模式變遷。

 

從行業(yè)總量來(lái)看，2014年延續(xù)了2013年以來(lái)的增速下滑的趨勢(shì)。

 

2014年1~11月，社會(huì)商品零售總額達(dá)到23.6萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)12%，相比2013年的13.1%，2012年14.3%，2011年的17.1%，2011年18.4%的增幅，呈現(xiàn)逐年增速下滑的趨勢(shì)。

 

與此同時(shí)，2014年整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)還有三個(gè)關(guān)鍵的變化特征，與往年有顯著不同，反映出行業(yè)正在步入拐點(diǎn)，尋找新的方向。

 

1、從產(chǎn)品功能看，商業(yè)地產(chǎn)由提供購(gòu)物場(chǎng)地的單一功能發(fā)展為社交、休閑、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、購(gòu)物等多功能的城市休閑生活方式目的地；

 

2、從經(jīng)營(yíng)模式看，全行業(yè)開(kāi)始由“以售養(yǎng)租”的現(xiàn)金流高周轉(zhuǎn)模式轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟薪?jīng)營(yíng)模式；

 

3、從產(chǎn)品形態(tài)來(lái)說(shuō)，由千店一面的傳統(tǒng)Mall或街區(qū)形態(tài)，逐步豐富為融合藝術(shù)、科技、人文等多元特色，有自身鮮明特點(diǎn)的主題化商業(yè)空間。

 

相信在2015年，這三個(gè)變化趨勢(shì)將更為顯著。

 

可以說(shuō)從2014年開(kāi)始，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入“試錯(cuò)、創(chuàng)新、模式轉(zhuǎn)變”的關(guān)鍵時(shí)期。

 

誰(shuí)能在這3~5年間迅速找準(zhǔn)創(chuàng)新方向，創(chuàng)建出新的模式，就會(huì)誕生出10年前的萬(wàn)達(dá)一樣的新的行業(yè)王者。我們期待這樣旗幟性的標(biāo)桿企業(yè)的出現(xiàn)。

 

2015商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)總體趨勢(shì)預(yù)測(cè)如下：

 

網(wǎng)絡(luò)零售繼續(xù)猛增，實(shí)體商業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)

 

1、電商攻城略地，挖空廉價(jià)商品實(shí)體店的拓展空間

 

國(guó)統(tǒng)局公布的最新數(shù)據(jù)資料顯示，2014年1~11月，我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)23.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12％。

 

其中，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物繼續(xù)高增長(zhǎng)勢(shì)頭，零售總量增長(zhǎng)了33.3%；限額以上單位網(wǎng)上零售額增長(zhǎng)55.9%，網(wǎng)絡(luò)零售占零售總額比例將超過(guò)10%。

 

中國(guó)網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng)交易規(guī)模自2009年開(kāi)始，每年均以超過(guò)50％的增長(zhǎng)率高速發(fā)展。

 

從目前發(fā)展局勢(shì)來(lái)看，電商已在電子產(chǎn)品、廉價(jià)衣履及圖書(shū)等領(lǐng)域給實(shí)體零售帶來(lái)了毀滅性的的打擊。

 

此類企業(yè)已紛紛將實(shí)體店面的功能由“售賣(mài)”轉(zhuǎn)向“體驗(yàn)與展示”，城市熱門(mén)地段的旗艦店數(shù)量或有增加。

 

面對(duì)此類租戶的減少，物業(yè)運(yùn)營(yíng)方要么主動(dòng)求變，調(diào)整業(yè)態(tài)配比將更多餐飲、娛樂(lè)類體驗(yàn)業(yè)態(tài)引入其中，要么只能被淘汰或并購(gòu)。

 

而像恒隆、新鴻基等定位相對(duì)高端的商場(chǎng)受到的沖擊則相對(duì)較小。線上商業(yè)在此時(shí)成為了實(shí)體地產(chǎn)調(diào)整升級(jí)的強(qiáng)大助推力。

 

相信線上購(gòu)物爆炸式增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)于相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)依然不會(huì)改變，主要原因有以下三點(diǎn)：

 

（1）電商企業(yè)紛紛上市，其所獲得的強(qiáng)大資金支持會(huì)進(jìn)一步催化各家間的促銷(xiāo)戰(zhàn)；

 

（2）電商企業(yè)“渠道下沉”所開(kāi)拓出的以三四線城市及農(nóng)村為代表的“新興市場(chǎng)”，會(huì)帶來(lái)大量潛在及新增顧客；

 

（3）電商企業(yè)近期紛紛加碼移動(dòng)端布局及O2O合作，將會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化及豐富消費(fèi)者的購(gòu)物方式與體驗(yàn)。

 

2、實(shí)體商業(yè)依舊增長(zhǎng)穩(wěn)定，占據(jù)較大市場(chǎng)份額

 

同時(shí)應(yīng)該看到的是，在網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的強(qiáng)勁挑戰(zhàn)下，中國(guó)線下消費(fèi)規(guī)模近幾年依然以每年2萬(wàn)億左右的增量穩(wěn)定增長(zhǎng)（2011年17.32萬(wàn)億，2012年19.4萬(wàn)億，2013年21.55萬(wàn)億，預(yù)計(jì)2014年可達(dá)23.45萬(wàn)億）。

 

因?qū)嶓w商業(yè)銷(xiāo)售總額的穩(wěn)定增長(zhǎng)，即使在電商的猛烈沖擊下，未來(lái)購(gòu)物中心仍然有騰挪空間。主要因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方會(huì)審時(shí)度勢(shì)調(diào)整招商策略，更多引入餐飲、兒童及娛樂(lè)類強(qiáng)體驗(yàn)性業(yè)態(tài)用以替代電子產(chǎn)品、廉價(jià)衣履等因電商興起而被擠占的業(yè)態(tài)空間，而此類強(qiáng)體驗(yàn)性業(yè)態(tài)最突出的特點(diǎn)是會(huì)把部分客流重新拉回到購(gòu)物中心中，讓冷清的商場(chǎng)重新感到一些暖意。

 

3、零售商業(yè)消費(fèi)模式轉(zhuǎn)型，熱點(diǎn)切換

 

從統(tǒng)計(jì)數(shù)來(lái)看，2014年中國(guó)零售市場(chǎng)主要看點(diǎn)在一下幾個(gè)方面主要特征。

 

1、消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，大眾化服務(wù)消費(fèi)發(fā)展旺盛。

 

隨著餐飲業(yè)加快轉(zhuǎn)型，大眾化餐飲成為主流，據(jù)測(cè)算，1~11月限額以下餐飲企業(yè)收入增長(zhǎng)13.2%。

 

2、通信文體類商品消費(fèi)旺盛。

 

從相關(guān)數(shù)據(jù)可見(jiàn)，2014年限額以上單位通訊器材零售額增長(zhǎng)29.7%。

 

3、綠色健康消費(fèi)爆發(fā)。

 

根據(jù)商務(wù)部的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，空氣凈化器、凈水設(shè)備零售額同比分別增長(zhǎng)66%和72.1%

 

4、文化旅游市場(chǎng)強(qiáng)勁增長(zhǎng)。

 

全年電影票房有望突破300億元，增長(zhǎng)38%以上；預(yù)計(jì)全年旅游總收入3.3萬(wàn)億元，增長(zhǎng)14.6%。

 

5、傳統(tǒng)業(yè)態(tài)增速回落明顯。

 

1-11月專業(yè)店、超市和百貨店分別增長(zhǎng)6%、5.5%和4.2%，比上年同期分別回落1.4、2.8和6.4個(gè)百分點(diǎn)。

 

上述五點(diǎn)變化，反映出新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，中國(guó)商業(yè)消費(fèi)的總體趨勢(shì)。新常態(tài)、新趨勢(shì)決定了未來(lái)市場(chǎng)的模式變化方向。

 

    4、商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存持續(xù)增長(zhǎng)，同質(zhì)化風(fēng)險(xiǎn)增加

 

據(jù)相關(guān)資料顯示，我國(guó)購(gòu)物中心截止2014年底已達(dá)到4000個(gè)，累計(jì)商業(yè)建面2.4億平方米。預(yù)計(jì)到2015年，綜合購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)量將超過(guò)5000個(gè)。

 

按照全國(guó)660個(gè)地級(jí)市，80%購(gòu)物中心數(shù)量分布在20%城市計(jì)算，每個(gè)大購(gòu)物中心10萬(wàn)平米體量。按購(gòu)物中心商品銷(xiāo)售額占地方社會(huì)零售商業(yè)消費(fèi)20%計(jì)算，每個(gè)城市購(gòu)物中心保有量將達(dá)到36個(gè)。

 

以每個(gè)城市人均商業(yè)面積為2平米的國(guó)際指標(biāo)測(cè)算，這100個(gè)大城市，每個(gè)城市需要有1000萬(wàn)人口才能支撐，這樣的數(shù)據(jù)顯然是不切實(shí)際的，購(gòu)物中心數(shù)量上的飽和過(guò)剩態(tài)勢(shì)已十分明顯。

 

地方政府政策和銀行信貸推動(dòng)的商業(yè)熱潮還將繼續(xù)影響整個(gè)行業(yè)。面對(duì)明顯供過(guò)于求的市場(chǎng)現(xiàn)狀，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)會(huì)走向何方？

 

5、過(guò)往現(xiàn)金流高周轉(zhuǎn)模式無(wú)以為繼 商業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)代來(lái)臨

 

傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式主要以低價(jià)拿地與現(xiàn)金流的高周轉(zhuǎn)為核心，但隨著市場(chǎng)的不斷演進(jìn)，這種模式今后將難以為繼。

 

因此，過(guò)去以商鋪銷(xiāo)售驅(qū)動(dòng)的現(xiàn)金流高周轉(zhuǎn)模式將逐步走向衰亡。

 

一種模式退潮的背后，意味著新的主流模式的興起。存量過(guò)剩背景下城市商業(yè)項(xiàng)目亟需更新迭代，以品牌深耕及精細(xì)化運(yùn)營(yíng)為核心的自持型商業(yè)模式將是大勢(shì)所趨。

 

2015年，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)時(shí)代將全面到來(lái)。這種被老牌港資開(kāi)發(fā)商熟稔且一以貫之的經(jīng)營(yíng)法則曾一度被認(rèn)為并不適用于內(nèi)地，但市場(chǎng)這只無(wú)形的手最終還是給出了答案，商業(yè)地產(chǎn)終將回歸“產(chǎn)品為王、經(jīng)營(yíng)能力決定資產(chǎn)價(jià)值”的本質(zhì)屬性。

 

6、一二線城市商業(yè)加速迭代更新，三四線城市成規(guī)模擴(kuò)張的主戰(zhàn)場(chǎng)

 

由于資源及政策傾斜、城市定位及消費(fèi)結(jié)構(gòu)、發(fā)展歷史及成熟度等因素的不同，新的一年，商業(yè)地產(chǎn)在不同等級(jí)的城市或呈現(xiàn)不盡相同的景象，總體來(lái)說(shuō)會(huì)是“提質(zhì)”與“增量”雙線并行的趨勢(shì)。

 

一、二線城市由于都市級(jí)及次都市級(jí)商圈項(xiàng)目的飽和，未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將通過(guò)重新定位、品牌調(diào)整、數(shù)據(jù)化運(yùn)營(yíng)及管理等手段著力修煉“內(nèi)功”，以此實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值的景象，自持的比重將進(jìn)一步增加。

 

因市場(chǎng)的加速競(jìng)爭(zhēng)和分化，未來(lái)項(xiàng)目并購(gòu)重組事件將更大幅增加。城市的商圈也會(huì)隨著項(xiàng)目的不斷優(yōu)化而實(shí)現(xiàn)更新迭代。而這些城市的增量機(jī)會(huì)將發(fā)生在其下屬的衛(wèi)星城及偏遠(yuǎn)縣市。

 

三四線城市由于前期商業(yè)物業(yè)設(shè)施基礎(chǔ)較為薄弱，將依然會(huì)在相對(duì)核心的中心城區(qū)出現(xiàn)規(guī)模化的新建物業(yè)，但這些項(xiàng)目受惠于地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)實(shí)力的提升而使得項(xiàng)目品質(zhì)比之過(guò)去有所進(jìn)步和提升，因此短期內(nèi)不會(huì)像一、二線城市類似的競(jìng)爭(zhēng)慘象。

 

7、商業(yè)與文化旅游業(yè)加速融合，城市休閑目的地式商業(yè)成為發(fā)展趨勢(shì)

 

從2014年開(kāi)始，城市微旅游市場(chǎng)的火爆，為整體頹勢(shì)的商業(yè)市場(chǎng)打開(kāi)了一個(gè)新的風(fēng)口。因此，購(gòu)物中心不再是商品交易的場(chǎng)所，更多是城市體驗(yàn)的場(chǎng)所。

 

發(fā)展至今的中國(guó)城市型購(gòu)物中心，將更多成為城市休閑體驗(yàn)?zāi)康牡?。體驗(yàn)式的業(yè)態(tài)、特色的空間環(huán)境、獨(dú)有的主題氛圍，都成為下一步商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新趨勢(shì)。