最近幾年市場(chǎng)上對(duì)于未來誰當(dāng)龍頭老大已經(jīng)有多輪討論，并且已經(jīng)有多家房地產(chǎn)公司挑戰(zhàn)萬科的行業(yè)“老大”地位。

 

其中，順馳、綠城、中海、恒大等房企均稱要趕超當(dāng)時(shí)龍頭老大萬科，但事實(shí)證明，這些房企因種種原因，仍然事與愿違，無法實(shí)現(xiàn)這樣的目標(biāo)。2014年，雖然從有些機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來看綠地暫時(shí)超越萬科成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“老大”，但筆者認(rèn)為，在樓市下半場(chǎng)，誰當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“老大”意義已經(jīng)不大。

 

首先，不同機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)口徑差異較大，甚至筆者發(fā)現(xiàn)，即使是使用統(tǒng)一數(shù)據(jù)系統(tǒng)的兩家機(jī)構(gòu)兩家統(tǒng)計(jì)的結(jié)果也差異較大，對(duì)于綠地與萬科誰是行業(yè)“老大”上也是各執(zhí)一詞。筆者認(rèn)為，這不免讓業(yè)內(nèi)外人士懷疑統(tǒng)計(jì)結(jié)果的真實(shí)性，或者這些統(tǒng)計(jì)結(jié)果僅僅是為了引起媒體討論誰是行業(yè)“老大”的輿論，而真實(shí)的情況不一定如其發(fā)布的排行榜的表現(xiàn)。

 

其次，2014年龍頭老大之爭(zhēng)并不是最終結(jié)局，筆者預(yù)計(jì)，2015-2016年及未來誰將是龍頭老大的問題，仍將成為市場(chǎng)及媒體關(guān)注的焦點(diǎn)，未來仍將有其他房企繼續(xù)挑戰(zhàn)萬科或綠地的行業(yè)老大的地位，預(yù)計(jì)2015-2016誰也難穩(wěn)坐中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“老大”的寶座，市場(chǎng)仍然繼續(xù)處于博弈與競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)。

 

第三，在樓市下半場(chǎng)，住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，房企很難像“黃金十年”那樣在土地升值或者房?jī)r(jià)過快上漲過程中獲得比較大的利潤(rùn)空間，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率逐漸下滑也是趨勢(shì)；市場(chǎng)不再會(huì)有普遍性的規(guī)?；鲩L(zhǎng)機(jī)會(huì)，對(duì)于大多數(shù)房企來講，依靠高周轉(zhuǎn)策略繼續(xù)實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)的策略將難以為繼。

 

此時(shí)，對(duì)于龍頭房企來講，規(guī)?；卣鞅憩F(xiàn)越突出，其實(shí)是房企運(yùn)營(yíng)過程中累積的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)就越大，甚至規(guī)模化的慣性會(huì)將企業(yè)拖至短期內(nèi)突然一夜之間崩塌的境地。因此，在樓市下半場(chǎng)，繼續(xù)討論房企規(guī)模化已經(jīng)沒有任何意義，同樣，百億房企、千億房企銷售門檻的變高與變低也沒有太多實(shí)際意義。

 

2014年及未來誰當(dāng)龍頭老大其實(shí)不重要，品牌房企的規(guī)模變得多大也不是最重要的，因?yàn)槭袌?chǎng)總是在變化的，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過程中發(fā)生的市場(chǎng)地位的變化也是正常的。

 

此外，人們往往關(guān)注企業(yè)規(guī)模怎么樣。其實(shí)，在規(guī)模化擴(kuò)張的同時(shí)，市場(chǎng)更應(yīng)該關(guān)注企業(yè)利潤(rùn)率，如何提高利潤(rùn)率才是最關(guān)鍵的問題。同時(shí)，也應(yīng)該關(guān)注房企在傳統(tǒng)住宅以外領(lǐng)域發(fā)展?jié)摿υ趺礃?。這才是企業(yè)當(dāng)前規(guī)模化背后每一個(gè)房企亟待解決的困局，也是規(guī)?；姆科蠡猱?dāng)前運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的必然要考慮的問題。

 

未來房地產(chǎn)行業(yè)龍頭老大長(zhǎng)什么樣？

 

首先，從中長(zhǎng)期來看，在樓市進(jìn)入“新常態(tài)化”的今天，開發(fā)企業(yè)不再會(huì)有之前那樣“黃金十年”的發(fā)展機(jī)會(huì)和豐厚的利潤(rùn)空間，傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)已經(jīng)走向“白銀十年”。在“白銀十年”這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，房企很難在土地升值或者房?jī)r(jià)過快上漲過程中獲得比較大的利潤(rùn)空間，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率逐漸下滑也是趨勢(shì)。

 

因此，房企在規(guī)模化擴(kuò)張的同時(shí)，市場(chǎng)更應(yīng)該關(guān)注企業(yè)利潤(rùn)率，如何提高利潤(rùn)率？如何成為最賺錢的房企？如何做利潤(rùn)率最高的房企“老大”有可能成為未來最關(guān)注的話題之一。

 

其次，當(dāng)房企規(guī)?；_(dá)到一定階段，勢(shì)必會(huì)面臨多元化轉(zhuǎn)型的問題，尤其是在傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入“白銀時(shí)代”的大背景下，房企更應(yīng)該著眼未來，關(guān)注房企在傳統(tǒng)住宅以外領(lǐng)域發(fā)展?jié)摿υ趺礃?，布局?zhàn)略型產(chǎn)業(yè)，謀求轉(zhuǎn)型發(fā)展，營(yíng)造未來贏利機(jī)會(huì)。

 

比如2013年以來，越來越多的房企開始調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略并轉(zhuǎn)型，從轉(zhuǎn)型路線上各家也有所差異，但均顯示出房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向，比如以分享城鎮(zhèn)化為核心的“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略、以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)布局戰(zhàn)略，以分享城市化為核心的商業(yè)地產(chǎn)布局戰(zhàn)略、房企積極與互聯(lián)網(wǎng)公司合作等等。

 

未來房地產(chǎn)市場(chǎng)格局是在逐步發(fā)生變化的，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)“老大”的定位不一定以“住宅市場(chǎng)”為標(biāo)準(zhǔn)，也不一定以規(guī)?；癁闃?biāo)準(zhǔn)。未來房地產(chǎn)市場(chǎng)“老大”的定位標(biāo)準(zhǔn)可能更加多元化，在房地產(chǎn)行業(yè)多元化領(lǐng)域多個(gè)“老大”同時(shí)出現(xiàn)。比如傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域“老大”、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”、養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”，或者其他細(xì)分地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”。

 

因此，總的來看，在未來，盡管房企仍然會(huì)關(guān)注行業(yè)“老大”的角逐，但是房企角逐的重點(diǎn)不一定是傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域的房企“老大”，也不一定是規(guī)模意義上的“老大”。隨著“白銀時(shí)代”的來臨及房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的逐步落實(shí)，房企對(duì)于“老大”的注意力在不斷發(fā)生改變，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)“老大”極有可能會(huì)呈現(xiàn)出多個(gè)領(lǐng)域的“老大”，并且單個(gè)房企很難在多個(gè)領(lǐng)域并駕齊驅(qū)做“老大”。(作者介紹：同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉)