2014年的北京房地產市場在自住型商品房（地塊匯總、實拍、論壇）、信貸政策等多種因素的沖擊之下，呈現(xiàn)出明顯量跌價漲的態(tài)勢，其成交量較往年均出現(xiàn)大幅下滑，但成交價格卻仍在上升通道中。與此同時，雖然土地市場的成交量減少，但北京全年的土地收入依然創(chuàng)下了最高紀錄。“量跌價漲”成為2014年房地產市場的整體特征，業(yè)內預計，“量增價穩(wěn)”或將成為2015年北京市場的主流。

 

新房

 

關鍵詞：新低

 

純商品住宅網簽量歷史最低

 

2014年的房地產銷售壓力倍增，前幾年托關系買房的場景難再現(xiàn)，相反，房企還得使出十八般武藝賣房。

 

根據(jù)中原地產統(tǒng)計，2014年全年，北京新建住宅簽約合計99024套，比2013年下降16.8%，新建商品房住宅合計簽約66078套，但其中有16109套為自住房等帶有保障房性質的商品房，如果剔除這部分，實際北京2014年網簽的純商品房只有5萬套，創(chuàng)歷史最低紀錄。

 

中原地產首席分析師張大偉認為，大部分開發(fā)商在2013年拿了比較高價的地，蕭條的市場又導致項目上市壓力巨大，庫存量明顯上漲。隨著年末信貸政策的松綁，整體市場逐漸走出低迷，但因為價格相比二手房已經不具備優(yōu)勢，導致北京新建住宅走出低迷的時間比較長。

 

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，“量跌”主要是由于幾方面原因：一是北京樓市經過2013年房地產市場的火爆之后，在價格走高的同時，市場需求出現(xiàn)階段性斷檔；二是在樓市調控“去行政化”的背景下，受宏觀樓市下行因素的影響，北京樓市需求在前三季度始終彌漫著濃重的觀望情緒；三是在2014年初，銀行信貸收緊，樓市需求的購買力支持力度相對不足。

 

不過，雖然去年北京市住宅新房市場在成交量方面顯著下滑，但商品房成交均價卻呈現(xiàn)一定程度的攀升。根據(jù)我愛我家統(tǒng)計，北京市2014年商品住宅(不含保障房)均價為24971元/平方米，比2013年同期上漲8.9%。

 

對于價格上漲的原因，胡景暉稱，除了地價不斷提高外，北京樓市調控“限高令”逐步松動、退出，價格高于4萬/平方米的住宅項目不斷入市，在統(tǒng)計結構上也顯著拉高了住宅均價。從現(xiàn)有的市場供需情況和政策層面來看，“量增價穩(wěn)”或將成為2015年北京市場的主流。

 

二手房

 

關鍵詞：蕭條

 

二手房網簽量同比降近四成

 

新房市場成交跌入谷底的同時，二手房市場同樣面臨困境。受成交量大幅下滑的影響，各中介機構也紛紛“亮劍”，從鏈家地產高提成網羅經紀人，到我愛我家高調推出“全員持股”，再到思源地產調低中介費點位，各中介機構紛紛出招“突圍”。

 

根據(jù)中原地產市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年北京二手房住宅網簽套數(shù)為105126套，從2008年下半年全面網簽以來，去年二手房成交量是連續(xù)6年來歷史最低的一年，相比2013年同比下調幅度達到了35.4%。從單月成交情況看，2014年前10個月連續(xù)出現(xiàn)了低于1萬套成交量的歷史最低；11月受到一系列刺激政策的影響，但成交量也僅在1.1萬套左右；12月整體市場成交繼續(xù)復蘇，全月網簽二手房達到14671套，比11月上漲了29.6%。

 

在價格方面，據(jù)我愛我家統(tǒng)計，成交均價為29964元/平方米，雖然比上年增長了4%，但年度漲幅為近六年來新低。“從全年各月度的市場價格表現(xiàn)來看，從3月之后，北京樓市價格就進入了下降通道，月度成交量也在6月份觸底。7月份，隨著價格的下滑，受住建部喊話去庫存政策和央行喊話支持首次自住型需求置業(yè)等利好釋放的影響，市場成交量出現(xiàn)緩慢復蘇，但價格也在兩個月之后探底。9月30日，在央行、銀監(jiān)會發(fā)布房貸新政以及北京市住建委調整普通住宅標準之后，二手住宅市場價格在成交量顯著反彈的情況下逐步企穩(wěn)止跌。11月22日央行降息，二手房成交量進一步增長，價格則表現(xiàn)為小幅反彈。”胡景暉說。

 

在張大偉看來，后市信貸額度將影響貸款折扣，2015年一季度市場依然以穩(wěn)定為主。

 

租賃市場

 

關鍵詞：回落

 

租金漲幅收窄市場規(guī)模擴大

 

2014年，北京市住宅租賃市場租金價格漲幅進一步趨緩的特征十分明顯。

 

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，2014年北京住宅租金均價為3840元/套，比2013年上漲3.1%，漲幅比上年收窄3.9個百分點；租金漲幅連續(xù)5年出現(xiàn)回落，同時也創(chuàng)下2010年以來年度漲幅新低。

 

在市場成交量方面，據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測，2014年北京市租賃市場成交量比上年出現(xiàn)了7.9%的漲幅。北京住宅租賃市場規(guī)模仍然呈擴大趨勢。

 

對此胡景暉表示，在經歷了過去幾年租金水平的快速上漲之后，2014年北京住宅租賃市場價格表現(xiàn)出漲幅趨緩、市場規(guī)模進一步擴大的特征。之所以如此，主要是隨著過去幾年租金價格的顯著上漲，吸引了越來越多的業(yè)主將自有房屋出租，促使租賃市場房源進一步增加。同時，隨著北京市軌道交通建設和新公交路線的不斷開通，位于城市近、遠郊的諸多新增房屋也被納入租賃市場，增加了房源供應。供求關系更加平衡，租金漲幅也進一步回落。

 

胡景暉認為，2015年北京市住宅租賃市場預計將延續(xù)2014年漲幅收窄、整體平穩(wěn)的市場特征，年度租金漲幅預計仍將維持在3%左右，2015年的住宅租賃市場將迎來量增價穩(wěn)的“新常態(tài)”。

 

土地市場

 

關鍵詞：新高

 

土地出讓金刷新歷史紀錄

 

12月30日，在龍湖成功摘得豐臺一宗商業(yè)用地之后，北京土地市場以1916.9億的土地收入收官，創(chuàng)歷史最高紀錄，相比之前的歷史紀錄、2013年的1829億上漲了4.8%。

 

同時，平均樓面價則出現(xiàn)了非常明顯的上漲，其中住宅類的樓面價從2013年的9616元/平方米上漲到了14557元/平方米。

 

“從2014年土地市場看，住宅類土地供應比2013年減少了460萬平米，這將導致在2015年的下半年市場可能出現(xiàn)供不應求，而持續(xù)運行高位的土地價格也將會影響未來房源上市的價格。”張大偉說。

 

胡景暉也認為，隨著成交量的下滑，未來1-2年內北京市新增住宅轉化增量很可能會隨著2014年成交量的走低而出現(xiàn)低谷，市場新增住宅供應量減少。宅地地價走高的過程中，部分地價偏高的土地供應未來很可能轉化為高端住宅項目，增加樓市高端項目供應，影響供求結構。自住房土地增加，在2015年將更多地轉化為市場自住型住房供應。

 

對于開發(fā)商來說，土地成本顯著上漲將增加開發(fā)商運營難度。隨著地價的走高，中小房企在京拿地越來越困難，長期來看將形成擠出效應，促使實力有限的中小企業(yè)退出北京市場。

 

胡景暉認為，在價格門檻高企、運營開發(fā)難度提高等情況下，未來一年北京市土地市場很可能將出現(xiàn)供應量和成交量小幅增加、價格微漲的情況。