開發(fā)商們?yōu)榱税逊孔映晒κ鄢?，不惜使出渾身解?shù)推銷樓盤，甚至不惜夸大宣傳，讓業(yè)主們在開發(fā)商美好的描繪中沖動購房。值得慶幸的是，在房地產(chǎn)市場發(fā)展的同時，業(yè)主們的維權(quán)意識也逐漸增強(qiáng)。年底有不少樓盤選擇開盤，也有不少樓盤陸續(xù)交房。本站特選取了近期業(yè)主投訴比較集中的幾家樓盤進(jìn)行報(bào)道，希望通過這些業(yè)主的維權(quán)經(jīng)歷，來幫助置業(yè)者買得放心、住得安心。

已經(jīng)交了的首付款能退嗎？

如果交了首付又不想買房子，那么這筆錢到底能不能退？這是許多人關(guān)心的問題。市民裴先生最近正遇上了這樣的事。

據(jù)裴先生介紹，今年6月份，他在位于臨沂經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)濱河?xùn)|路與沂河路交會處的日月城小區(qū)，定購了一套124.85平方米的住房，總價(jià)值495261元。“6月時我交了第一筆定金2萬元，到9月份才交齊首付款，這期間經(jīng)歷了3個月。”裴先生說，由于他此前名下有房，此次買房已經(jīng)不是首套房，首付款必須要交納總房款的60%。

裴先生回憶說，他當(dāng)時把首付款29萬余元交齊后，由于突然有事當(dāng)時沒簽合同。開發(fā)商表示可以等他空閑時再簽，他便拿著付款收據(jù)離開了。

后來等裴先生再次來到售樓處準(zhǔn)備簽訂購房合同時，發(fā)現(xiàn)有些條款跟宣傳的不一樣，不合他心意，而開發(fā)商又不同意更改合同，所以裴先生不想再繼續(xù)購買這套房子，向開發(fā)商提出退房要求。

多次協(xié)商不成之后，裴先生向有關(guān)部門進(jìn)行投訴。9月份，經(jīng)工商部門出面協(xié)調(diào)后，開發(fā)商同意將房子的預(yù)付款退給裴先生，但卻沒有約定具體的時間限制，這一拖又幾個月過去了。

12月份，在等待了3個月無果的情況下，裴先生一紙?jiān)V狀將日月城的開發(fā)商浙江日月集團(tuán)告上了法庭。據(jù)悉，此案將于明年2月初開庭。

12月23日下午，記者聯(lián)系到了日月城售樓處的工作人員，該工作人員表示需要聯(lián)系領(lǐng)導(dǎo)，晚些給記者回復(fù)。幾經(jīng)反復(fù)之后，記者終于聯(lián)系到日月城售樓處相關(guān)負(fù)責(zé)人王先生，但王先生以“不接受采訪”拒絕了記者的提問。

一定條件下，定金是能退的

裴先生算是比較幸運(yùn)的，盡管退款沒有拿到，但他卻有十足的把握拿回自己的錢。生活中，不少置業(yè)者就沒有裴先生的運(yùn)氣。在本報(bào)今年4月份曝光的一例市民購買海景房案例中，吳女士交納的5萬元定金就遲遲未能成功退回。另有一位市民同樣在日月城購買了房子，在交納了首付款之后發(fā)現(xiàn)樓盤并不像置業(yè)顧問宣傳的那般美好，向開發(fā)商提出退款要求時，卻被要求扣除2萬元定金。

那么，定金真的不能退嗎？在什么條件下可以退回購房定金？記者就此采訪了山東三禾律師事務(wù)所的單夫純律師。

單夫純分析，目前開發(fā)商在與購房者簽正式商品房買賣合同之前一般都通過認(rèn)購、訂購、預(yù)定等方式向買受人收受定金。如果購房者不來與開發(fā)商簽訂合同或雙方對合同的條款達(dá)不成一致意見，大多數(shù)開發(fā)商不予退還定金。很多人也認(rèn)為一旦簽訂了商品房認(rèn)購書，交納了定金，最終沒有買房，定金就不能退還了。這其實(shí)是一種誤解，在一定條件下，定金是可以退回的。

到目前為止，涉及到定金的法律規(guī)定有《合同法》、《擔(dān)保法》、《擔(dān)保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》等。《合同法》與《擔(dān)保法》都對定金做出這樣的規(guī)定：給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。這也就是為什么很多人認(rèn)為一旦簽訂了商品房認(rèn)購書，交納了定金，最終沒有買房，定金就不能退還了。但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

從以上法律規(guī)定及司法解釋可以看出：商品房認(rèn)購書中的定金條款，是在一方違約導(dǎo)致無法簽訂商品房買賣合同時，對守約方的保護(hù)和救濟(jì)。如果買賣雙方對預(yù)售或銷售合同及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，不能歸責(zé)于任何一方。在這種情況下，認(rèn)購書中的定金條款就不適用了，出賣人應(yīng)把定金全數(shù)返還買受人。

在上述案例中，裴先生就條款約定不能達(dá)成一致，導(dǎo)致未能簽約，這不能歸責(zé)于裴先生，他有權(quán)要求開發(fā)商返還定金。

通過以上分析，山東三禾律師事務(wù)所的單夫純律師提醒廣大購房者，要求開發(fā)商退還購房定金，必須是在認(rèn)購書約定的期限內(nèi)與開發(fā)商就簽訂合同進(jìn)行磋商，因雙方就合同條款達(dá)不成一致意見等不可歸責(zé)于任何一方的情況下才能夠得到支持。購房者要想退定金必須要證明這一點(diǎn)。另外，對于開發(fā)商無預(yù)售(銷售)許可證或產(chǎn)權(quán)證的項(xiàng)目，因本身不具備銷售條件，任何情況下定金都可退，無需做大量的取證工作，直接委托律師發(fā)函或起訴即可。

房子買了7年辦不出房產(chǎn)證

房子已經(jīng)到了手，可房產(chǎn)證卻遲遲辦不出來，如果是你遭遇了這種情況，會不會覺得心里始終不踏實(shí)？市民秦先生就已經(jīng)被房產(chǎn)證的問題困擾了整整7年。

據(jù)秦先生介紹，他當(dāng)時參與了白云服裝城小區(qū)的建設(shè)，但是由于施工方拖欠了他十幾萬元錢，幾番交涉下，白云服裝城小區(qū)開發(fā)商便將一處110平米、三室兩廳、價(jià)值31萬元的住房頂給了他。

為了支付工人工資，秦先生只好先交了這套房子的首付款，又將這套房子抵押貸款拿到18萬元，結(jié)清了工人的工資。

2007年12月，秦先生拿到了這處房產(chǎn)的鑰匙，找到開發(fā)商問房產(chǎn)證什么時候能辦出來。當(dāng)時開發(fā)商告訴他，過年之后房產(chǎn)證就能辦?？伤緵]想到，這一等便是7年。

2008年初，秦先生再次來到開發(fā)商售樓處咨詢，工作人員表示二期工程馬上要結(jié)束了，等二期工程一交房，兩期工程便可以同時辦出房產(chǎn)證。秦先生于是放心地再次回家等候。

2009年，秦先生將房子進(jìn)行簡單裝修之后轉(zhuǎn)手出售，但因?yàn)闆]有房產(chǎn)證，于是跟賣方簽訂協(xié)議，約定賣方可以先交6萬元錢，等房產(chǎn)證辦下來之后再交齊剩下的30萬元錢。“賣房前我又問過一次開發(fā)商，開發(fā)商稱一年內(nèi)房產(chǎn)證肯定辦得出來。”秦先生說，正因?yàn)槿绱耍欧判拇竽懙嘏c對方簽了這樣的協(xié)議。

令秦先生想不到的是，實(shí)際情況根本不像開發(fā)商說的那樣。秦先生說，他后來多次到開發(fā)商處詢問，工作人員從上半年拖到下半年，下半年又拖到次年上半年。如今整整7年過去了，他賣房剩余的30萬元由于沒有房產(chǎn)證，始終沒能收回來，而直到現(xiàn)在他還沒有看到能辦出房產(chǎn)證的希望。

記者昨日試圖聯(lián)系該樓盤的開發(fā)商中僑房地產(chǎn)公司但一直未果。通過12345聯(lián)系到臨沂市房產(chǎn)和住房保障局得到的回復(fù)是：該項(xiàng)目1-6號樓剛辦完產(chǎn)權(quán)備案登記手續(xù)，但是由于該項(xiàng)目尚未繳納登記備案費(fèi)，而且部分房產(chǎn)涉及被查封，所以暫時無法辦理房產(chǎn)證。目前市政府正在協(xié)商相關(guān)部門解封事宜，待樓盤解封并繳納完備案登記費(fèi)后才可辦理房產(chǎn)證。 

很多設(shè)施不完善就要交房

如果花費(fèi)幾十萬元購買的住房，達(dá)不到您想要的居住條件，開發(fā)商就要匆匆交房，您會怎么做呢？市民錢先生最近正好遇到了這樣的煩心事。“我購買的房子今年12月31日就要交房了，可綠化、道路、車庫等都還不完善，這樣能交房嗎？”韓先生擔(dān)心，現(xiàn)在距離交房日期只有不到一周了，而這些設(shè)施到交房的時候是無論如何也難以建設(shè)完畢的。

2012年9月，韓先生在蘭山區(qū)廣州路與馬陵山路交會處的愛倫坡小區(qū)購買了一套116平米價(jià)值44萬元的住房。“買房過程很快，當(dāng)時開發(fā)商承諾2014年12月31日交房。”韓先生說，自從房子建得差不多之后，他有空就會去新房看看，眼看到了合同上規(guī)定的交房日子，而韓先生卻高興不起來。“因?yàn)槲野l(fā)現(xiàn)周圍的設(shè)施還有許多沒完善，比如路面都沒有硬化。”韓先生說，這樣的路面會給裝修造成很大的影響，如果無法及時裝修，那么交房實(shí)際等于沒交。

“除了這些，我更擔(dān)心水電之類的問題。”韓先生懷疑，開發(fā)商這樣匆匆交房是為了不想給業(yè)主們支付延遲交房的違約金。

對于韓先生的擔(dān)心，愛倫坡銷售策劃郭女士表示，由于天氣原因，開發(fā)商在綠化方面確實(shí)做得還不到位，為此還和物業(yè)協(xié)商免除了業(yè)主半年的物業(yè)費(fèi)。

郭女士說，對于道路還沒有硬化的問題，業(yè)主們完全沒有必要擔(dān)心。“合同上簽訂的是12月31日交房，我們保證不會因?yàn)榈缆范绊憳I(yè)主們的裝修。”郭女士說，對于水電的問題，愛倫坡方面也向業(yè)主保證，一定可以完全暢通。

“如果我們交房之后，業(yè)主認(rèn)為我們還有不合標(biāo)準(zhǔn)的地方，只要經(jīng)過相關(guān)部門認(rèn)定，我們還是愿意支付合同上所約定的違約費(fèi)用的。”郭女士表示。 

影響居住可要求賠償

山東品眾元律師事務(wù)所的王自豪律師認(rèn)為，開發(fā)商在交付房屋時，所交付的房屋要經(jīng)過相關(guān)部門驗(yàn)收，必須符合居住條件。

如開發(fā)商交付的房屋通過了政府部門組織的驗(yàn)收，但小區(qū)的附屬綠化與道路等影響業(yè)主的正常居住，則如果雙方在購房合同中有約定，開發(fā)商應(yīng)該依據(jù)約定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，如雙方對此沒有明確約定，則雙方應(yīng)根據(jù)公平合理的原則來承擔(dān)責(zé)任。