今年下半年,在樓市價格走勢未明,成交量低迷的同時,國內(nèi)A股市場卻火了起來,截至發(fā)稿日,滬市大盤逼近5年來的新高點。股市的大漲傳動到了樓市,多年來,樓市被看做是國內(nèi)唯一穩(wěn)賺不賠的投資市場。然而,近日,國泰君安首席經(jīng)濟學家林采宜在公開場合號召“賣房炒股”。一時間,這個曾多次被推上輿論焦點的觀點再次引起廣泛關(guān)注。事實上,今年股市的大漲也確實吸引了大筆資金的進入,人們在制定投資理財方案時,股票重新成為了首選之一。不過,專家也指出,股票市場與樓市是兩個完全不同的領域,不能因為一時的大漲就盲目跟從,尤其是要避免超出自己風險承受能力的投資行為。

 

12月22日,國務院發(fā)布了《不動產(chǎn)登記暫行條例》,醞釀已久的不動產(chǎn)信息登記終于落地。不動產(chǎn)登記,近些年一直存在于購房者的想象中,同時也影響 了他們的購房行為。尤其是在2014年,對于遺產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅等持有稅種的各種擔心在影響著買賣雙方的預期。業(yè)內(nèi)人士指出,該條例的公布將對二手市場帶來 一定沖擊,尤其是高端二手房供應量有望增加。但從長遠看,不動產(chǎn)登記意義深遠,有利于重新梳理土地制度和房地產(chǎn)稅費體系,并倒逼財產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅的落地。

 

不動產(chǎn)登記條例終落地2017年可公開查詢

 

12月22日,《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式公布全文,該條例也將自2015年3月1日起執(zhí)行。該《條例》為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度提供了基本法律依據(jù),利于不動產(chǎn)物權(quán)的信息共享與保護。

 

對于不動產(chǎn)信息的登記和保護,《條例》主要有三點規(guī)定,一是要求國土資源部會同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺,登記信息納入此平臺,以確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享;二是加強登記部門與管理部門的信息共享,要求登記信息與住房城鄉(xiāng)建設、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門的審批 信息、交易信息等實時互通共享;三是要求國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統(tǒng)計等不同部門之間加強不動產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。

 

這些規(guī)定對于普通購房者有哪些影響呢?對此,業(yè)內(nèi)人士解讀表示,信息互通共享后,購房者辦理房屋交易手續(xù)時將更簡便,交易也更加安全。而且普通購房 者也無需擔心個人隱私的泄露,《條例》中對于可查詢的人群和機構(gòu)也做出了明確規(guī)定,普通人并不能“以人查房”。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉則表示,從產(chǎn) 權(quán)的確權(quán)方面來說,這將極大改善設計不動產(chǎn)信息工作時的行政和司法效率。在動態(tài)登記、聯(lián)網(wǎng)、適度開放查詢等情況下,能避免由于信息缺失、產(chǎn)權(quán)不確權(quán)、查詢 困難等原因而產(chǎn)生的交易風險,提升不動產(chǎn)交易的便捷性。

 

“透明化”影響市場預期高端二手房供應或增加

 

雖然《條例》將在2015年3月1日起正式實施,但業(yè)內(nèi)人士普遍認為,該《條例》的出臺短時間內(nèi)對樓市不會產(chǎn)生太大影響?！稄V廈時代》了解中也發(fā)現(xiàn),對于不動產(chǎn)登記的正式落地,買賣雙方反應都不大,其中重要原因就是不動產(chǎn)要統(tǒng)一登記的信息流傳已久,市場已經(jīng)過較長的準備期。

 

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅判斷,從短期來看,條例的公布會對二手房市場產(chǎn)生一定沖擊,這樣的沖擊隨著不動產(chǎn)登記條例、房地產(chǎn)稅等消息的曝出,在此前已經(jīng) 重復出現(xiàn)多輪,效果也在逐漸衰減。但是《不動產(chǎn)登記暫行條例》的第二十五條,“國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門應當加強不動產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享”,雖然《條例》并未提及以自然人為條件,查詢名下持有房產(chǎn)狀況,但以地址倒推房產(chǎn)持有人,特別是多部門信息聯(lián)網(wǎng),依然打破了以往的房產(chǎn)信息查詢的瓶頸,會觸動投資客敏感的神經(jīng),將會導致出現(xiàn)新一輪的投資客集中拋售房產(chǎn),高端二手房供量有望增加,對于平抑二手房市場價格起到積極作用。

 

而在一手房市場上,亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析,2015年,北京新房市場將出現(xiàn)頂級豪宅的集中上市,隨著《不動產(chǎn)登記暫行條例》的實施,未來高端市場的主力購房客群將以新興的高知新貴階層為主,這部分客群獲取的財富更為陽光透明。購房客群的轉(zhuǎn)變也將推動開發(fā)商升級高端項目的產(chǎn)品設計、營銷與服務方 式,更為貼合高知新貴階層提高居住品質(zhì)、追求社交、強化服務的需求。

 

但是,不動產(chǎn)登記制度頒布實施的作用不僅于此,其意義更為深遠,對于房地產(chǎn)市場將形成中長期的影響。

 

《條例》完善不動產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)將長期作用樓市走向

 

胡景暉認為,《條例》對于我國財稅制度改革方面有重要意義,條例的推出將加快房地產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅種推出的步伐。胡景暉解釋到,我國目前現(xiàn)有的個人稅收主要是收入性稅收,財產(chǎn)性稅收的來源較少,財產(chǎn)性稅收中最主要的就是房地產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅。不動產(chǎn)登記暫行條例的出臺將首先在制度上保障不動產(chǎn)登記工作有 法可依,為摸清不動產(chǎn)家底做好制度保障,為未來房地產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等的研討、課征提供重要的基礎性保障。

 

從政府的財政收入結(jié)構(gòu)來說,我國未來一段時間將逐步扭轉(zhuǎn)地方政府主要依賴“土地財政”的模式。隨著土地資源的日漸緊缺,“土地財政”這一模式在綁架 地方財政的同時,事實上也已經(jīng)難以持續(xù)。在這樣的情況下,依靠長效型的稅收穩(wěn)定財政收入是必然之舉,因此,以持有型財產(chǎn)為標的的、特別是以房產(chǎn)等不動產(chǎn)為 標的的稅收將推出。此類稅收的推出一定是以不動產(chǎn)登記為前提的。

 

郭毅則分析指出,《不動產(chǎn)登記暫行條例》實施后,不動產(chǎn)確權(quán)及全國聯(lián)網(wǎng),完善以往缺失的不動產(chǎn)基礎數(shù)據(jù),將有利于重新梳理土地制度和房地產(chǎn)稅費體系。此前曾在重慶、上海等多個城市試點的房產(chǎn)稅已基本淡出,加征的稅費并未對樓市格局產(chǎn)生影響,反而成為推高房價和房屋租金的推手。因此,房地產(chǎn)稅費體系的重構(gòu),才能有望改變當前重交易環(huán)節(jié)輕保有環(huán)節(jié)、稅費混亂以費代稅等現(xiàn)象,弱化房地產(chǎn)金融屬性回歸居住屬性,最終對于保持房價穩(wěn)定、減少投資投機產(chǎn)生實際效果,而《不動產(chǎn)登記暫行條例》的實施,正是為加快房地產(chǎn)稅的立法進程打通了技術(shù)條件。