2014年12月23日，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)而言值得玩味。

 

當(dāng)王健林帶領(lǐng)萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)站在港交所完成了創(chuàng)業(yè)多年來的第一次敲鐘儀式，正在維多利亞港觥籌交錯(cuò)舉杯相賀，當(dāng)宋衛(wèi)平在杭州就其股權(quán)再次轉(zhuǎn)讓召開新聞發(fā)布會(huì)并進(jìn)行簽約，以更低的姿態(tài)與新的合作伙伴開始磨合，在深圳大梅沙的郁亮在下午六點(diǎn)四十發(fā)了一封《勇敢探路堅(jiān)定轉(zhuǎn)型——致萬(wàn)科全體同仁的一封信》，披露當(dāng)日萬(wàn)科完成了年度回款2000億的目標(biāo)。

 

這一天，王健林講述的是一直引以為傲的商業(yè)模式在新的語(yǔ)境下不被資本市場(chǎng)認(rèn)可上市首日破發(fā)的故事，宋衛(wèi)平講的是綠林好漢終被國(guó)資招安的故事，郁亮講的是后兩千億時(shí)代他們這些職業(yè)經(jīng)理人如何尋找風(fēng)口的故事……他們拼湊在一起掀開的是新常態(tài)下中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)大變革的序幕。

 

“郁亮的公開信信息量很大，這些年第一次非常完整和清晰的表達(dá)了對(duì)未來萬(wàn)科發(fā)展的思考，也是過去一年多我們不知道開了多少次會(huì)的內(nèi)容的綜述。”今天上午，在房山五和萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)天地與雅詩(shī)閣集團(tuán)服務(wù)公寓的簽約儀式上，幾天后開始履新萬(wàn)科北京區(qū)域首席執(zhí)行官的毛大慶如是向新浪財(cái)經(jīng)分析。

 

正如今年以來郁亮及萬(wàn)科高官反復(fù)強(qiáng)調(diào)的，過去十年以來，萬(wàn)科對(duì)于規(guī)模數(shù)字的態(tài)度，經(jīng)歷過三個(gè)階段。在2008年之前，萬(wàn)科也曾一度把規(guī)模數(shù)字本身作為追求的目標(biāo)。為從2008年開始，萬(wàn)科確立了從速度規(guī)模型增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益型增長(zhǎng)的方針，規(guī)模不再是目標(biāo)，而只是一個(gè)自然的結(jié)果。而從今年開始，萬(wàn)科對(duì)于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)規(guī)模數(shù)字的擴(kuò)張，甚至要保持警惕的態(tài)度。

 

早在今年的1月1日我曾發(fā)表了一篇文章《萬(wàn)科的新年煩惱》，提出當(dāng)規(guī)模不再是護(hù)城河的時(shí)候，在互聯(lián)網(wǎng)的語(yǔ)境下，萬(wàn)科這個(gè)當(dāng)了多年的地產(chǎn)老大哥如何轉(zhuǎn)型，之于王石之后的第二代萬(wàn)科領(lǐng)袖，郁亮尚沒有完整的應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略，沒有找到萬(wàn)科的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

 

郁亮也坦承，規(guī)模是一把雙刃劍。它意味著行業(yè)地位，意味著規(guī)模效應(yīng)帶來的好處。但它往往也意味著更大的資源占用，意味著形成更多存貨的可能。所以在房地產(chǎn)從黃金時(shí)代過走近白銀時(shí)代之際，精細(xì)化管理水平，對(duì)金融的理解，經(jīng)營(yíng)品牌、信用的能力，將成為核心競(jìng)爭(zhēng)力。

 

毛大慶如何解析郁亮文對(duì)后兩千億時(shí)代萬(wàn)科向何處去的思考？首先在于核心業(yè)務(wù)即住宅要提高運(yùn)營(yíng)效率，除了快以外還有資本運(yùn)轉(zhuǎn)、資產(chǎn)回報(bào)、人均效能、團(tuán)隊(duì)組織健康等指標(biāo)。

 

千里之行，始于足下，剛剛把北京區(qū)域各分公司走訪了一圈后，毛大慶舉例說，“傳統(tǒng)業(yè)務(wù)都做得不夠好，過去這些年日子太好過了，疏于管控，經(jīng)營(yíng)效率下降。能夠真正做到9個(gè)月開盤的項(xiàng)目寥寥無(wú)幾，其實(shí)它能夠做到的。雖然說銷售額不重要，但是我們必須夯實(shí)基礎(chǔ)，這一塊還有很大的提升空間。”

 

而在城市配套服務(wù)商的新定位下，萬(wàn)科的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和配套服務(wù)需要相得益彰，創(chuàng)造可持續(xù)的收入來源。

 

郁亮說，在新業(yè)務(wù)方面，我們需要為“城市配套服務(wù)商”充實(shí)內(nèi)涵。跟上城市演進(jìn)的步伐，發(fā)現(xiàn)城市及其居民不斷產(chǎn)生、亟待得到更好滿足的需求。

 

商業(yè)機(jī)會(huì)都隱藏在需求痛點(diǎn)背后，如何率先找到是萬(wàn)科需要培養(yǎng)的嗅覺。根據(jù)郁亮的定位，其將聚焦在消費(fèi)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，不僅僅是蓋房子那么簡(jiǎn)單，萬(wàn)科要做的事如互聯(lián)網(wǎng)公司一樣了解客戶并提供相應(yīng)產(chǎn)品和服務(wù)。

 

拋掉規(guī)模的光環(huán)，如今萬(wàn)科和同行也一樣，站在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的新起跑線上，戰(zhàn)略既定如何執(zhí)行則依靠每一個(gè)區(qū)域、每一個(gè)一線城市以及每一個(gè)創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)。

 

以萬(wàn)科北京區(qū)域?yàn)槔?，如毛大慶所分析，不同于上海、廣東，萬(wàn)科北京區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)落后，地域發(fā)展不均衡，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型落后，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)變化的重要縮影。

 

而其主要的戰(zhàn)略布局便是集中火力啟動(dòng)核心城市轉(zhuǎn)型，尋找能把豬吹上天的風(fēng)口型業(yè)務(wù)。在十幾個(gè)直接面對(duì)市場(chǎng)的一線城市夯實(shí)基礎(chǔ)的時(shí)候，讓區(qū)域內(nèi)2-3個(gè)城市承擔(dān)創(chuàng)新發(fā)動(dòng)機(jī)的責(zé)任。

 

“雖然萬(wàn)科在嘗試養(yǎng)老、服務(wù)式公寓等等新事物，但還沒有探索出可以復(fù)制的模式，這幾個(gè)核心城市要做創(chuàng)新發(fā)動(dòng)機(jī)。我認(rèn)為這一輪房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，將在5-8年內(nèi)完成。我們要爭(zhēng)取在3年內(nèi)找到可復(fù)制的風(fēng)口型業(yè)務(wù)，用3-5年培養(yǎng)成熟。”毛大慶如是說。

 

在房地產(chǎn)主業(yè)的范圍內(nèi)，延長(zhǎng)和補(bǔ)充產(chǎn)業(yè)鏈，有別于恒大等完全開辟多元化業(yè)務(wù)板塊，萬(wàn)科會(huì)繼續(xù)聚焦主業(yè)，摒棄多元化發(fā)展戰(zhàn)略。但這不影響萬(wàn)科在內(nèi)部管理架構(gòu)上進(jìn)行嘗試。

 

最近郁亮將萬(wàn)科各區(qū)域和重點(diǎn)城市公司的一把手進(jìn)行換防，雖然有權(quán)利斗爭(zhēng)之嫌，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看，隨著創(chuàng)新業(yè)務(wù)和服務(wù)業(yè)務(wù)比重逐漸增加，現(xiàn)在總部－區(qū)域公司－一線城市這樣的管理架構(gòu)還會(huì)繼續(xù)演化。打破層級(jí)，分布式管理和激勵(lì)團(tuán)隊(duì)，團(tuán)隊(duì)直接向用戶負(fù)責(zé)是未來的趨勢(shì)。

 

但萬(wàn)變不離其宗，任何管理思想和管理架構(gòu)都是圍繞著團(tuán)隊(duì)和員工進(jìn)行的。上世紀(jì)九十年代的下海創(chuàng)業(yè)類似，一大批如早期新東方、萬(wàn)通一樣的兄弟合伙人公司崛起而后進(jìn)行股權(quán)變更，兄弟退出，建立現(xiàn)代管理制度。

 

在新的互聯(lián)網(wǎng)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，創(chuàng)業(yè)潮成為社會(huì)的主旋律。新的合伙人制度重新成為熱詞，而在毛大慶看來，這一定意義上就是職業(yè)經(jīng)理人概念的演化。

 

因?yàn)?，萬(wàn)科如何能夠繼續(xù)網(wǎng)羅人才，留住人才，培養(yǎng)人才是其基業(yè)長(zhǎng)青的動(dòng)力之源。

 

“如何用全新的合約安排，激發(fā)知識(shí)資本的創(chuàng)造力？是這個(gè)時(shí)代最重要的課題。在這個(gè)課題中，蘊(yùn)涵著孕育新一代偉大企業(yè)的土壤。這可能是比互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)更大的風(fēng)口。”這是郁亮對(duì)于萬(wàn)科的前途更為深刻的思考。

 

但職業(yè)經(jīng)理人如何激勵(lì)職業(yè)經(jīng)理人？恐怕這需要很多“中國(guó)功夫”。祝福萬(wàn)科。