過往數(shù)年,“黃金房地產(chǎn)”這桌麻將遍地開花?？?014年以來,每年輕輕松松便可提前完成全年銷售目標(biāo)的房企們,“牌運(yùn)”漸漸艱難。進(jìn)入“白銀圈”的房地產(chǎn)行業(yè),已經(jīng)過了拿地王即可“地胡”、定天價即可“天胡”的時代。
新年即將到來,房企的2015年樓市新局該碼什么牌?
政策“東風(fēng)”缺席 調(diào)控去行政化
今年下半年,“松綁”成為房地產(chǎn)調(diào)控?zé)嵩~:自5月份南寧、銅陵等地放松限購開始,陸續(xù)有沈陽、濟(jì)南、呼和浩特等多地取消樓市限購政策;進(jìn)入9月份,四川、福建、湖北等地在放松限購之余,還采取了包括首套房貸款利率優(yōu)惠、公積金貸款、放松首套房認(rèn)定在內(nèi)等系列措施,被媒體解讀為“救市”。
然而,就在不久前發(fā)布的中央經(jīng)濟(jì)工作會議公報中,人們并卻沒有找到“房地產(chǎn)”三個字的身影,這一細(xì)節(jié)引起多方關(guān)注。SOHO中國董事長潘石屹其后在公開場合直言“心里酸溜溜的”。
事實上,自去年十八屆三中全會提出“明確市場對資源配置起決定性作用”以來,本屆政府在房地產(chǎn)調(diào)控上的理念和思路已經(jīng)轉(zhuǎn)變,集中體現(xiàn)在為更加尊重市場規(guī)律。
早在今年6月份就有報道稱,在住建部形成的調(diào)研報告中,“不打壓、不刺激”,“尊重市場規(guī)律對房地產(chǎn)市場調(diào)整的作用”,以及“加強(qiáng)市場監(jiān)控、作好應(yīng)對方案”等,或?qū)⒊蔀橄乱浑A段房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的基本口徑。
此外,在12月19日全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議的部署中,也未像前幾年一樣明確提及“限購”、“調(diào)控”等關(guān)鍵詞。有分析人士認(rèn)為,這一改變意味著隨著市場情況的轉(zhuǎn)變,政府對于樓市的思路和態(tài)度發(fā)生顯著變化,房地產(chǎn)調(diào)控“去行政化”的方向愈加明顯。
因此,期冀如同2009年那般,通過政策刺激再打“東風(fēng)”牌的套路已不再現(xiàn)實。
漲價“發(fā)財”艱難 走量才是王道
2014年底,房地產(chǎn)市場成交量略見好轉(zhuǎn)。就在此時,坊間傳出部分大型房企開始重新調(diào)整定價策略——漲價,再次映入公眾眼簾。
9月30日,房貸新政的公布拉開“銀十”的銷售序幕,多家地產(chǎn)商的漲價通知文件開始四處傳播;11月21日,當(dāng)央行時隔兩年祭出降息之舉時,各樓盤取消優(yōu)惠、上調(diào)價格的消息也屢見報端。
而真相是什么呢?一位業(yè)內(nèi)人士在媒體再三追問下透露,所謂“漲價通知”僅僅是部分地產(chǎn)項目為了推動成交而做的營銷動作。
事實上,大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍處于庫存高壓之下。東北證券研究報告數(shù)據(jù)顯示,截至2014年9月底,A股房地產(chǎn)行業(yè)上市公司存貨余額已接近16494億元,同比增加了17.7%。報告指出,雖然近年來上市房企的庫存增長速度持續(xù)下滑,但均值仍然維持在20%左右,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國商品房銷售增長水平——不難看出,和漲價相比,去庫存才是房地產(chǎn)企業(yè)最為焦急的事情。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至12月10日,已公布11月份銷售業(yè)績的33家上市企業(yè)中,有超過19家已經(jīng)基本不可能完成年度任務(wù)。
再回頭來看“漲價論”,或許只是為了影響大眾預(yù)期并借機(jī)走量而上演的“戲碼”,房企們端著價格打“發(fā)財”的牌路不過是種叫賣罷了。
轉(zhuǎn)型“洗牌”緊迫 道路阻且長
“在白銀時代,還依然只關(guān)注銷售額是死路一條”,新年即將赴任萬科北京公司董事長的毛大慶曾這樣說道。
房地產(chǎn)進(jìn)入“中利時代”已經(jīng)是一個不爭的事實。有輿論認(rèn)為,從當(dāng)前來看,地產(chǎn)行業(yè)暫時還能以規(guī)模定地位,但競爭格局已經(jīng)開始發(fā)生潛在變化。地產(chǎn)企業(yè)紛紛另辟蹊徑,準(zhǔn)備或已經(jīng)開始深耕或橫或縱的多元化方向,這些業(yè)務(wù)布局將決定其未來在行業(yè)中的地位。
但是,選擇一個自己并不熟悉的領(lǐng)域,能玩轉(zhuǎn)么?
一提恒大賣礦泉水,哇哈哈笑了;一提萬達(dá)做電商,天貓笑了;一提萬科做“配套商”,大家都沉默了……跨界的風(fēng)險在于,習(xí)慣了某個特定領(lǐng)域發(fā)展模式和游戲規(guī)則的企業(yè),在涉足一個全然陌生的領(lǐng)域之后,與該行業(yè)內(nèi)已然成熟的企業(yè)展開競爭將十分艱難,是否能夠真如其先前承諾的掘出新盈利點,也是未知數(shù)。
不可否認(rèn)的是,主動求變也好,被動轉(zhuǎn)型也罷,不少房企巨頭跨界經(jīng)營箭已離弦。隨著黃金局的結(jié)束,在行業(yè)“洗牌”中打出新年第一張牌的勇氣是必須要有的,繼續(xù)徘徊于中利時代中的“底力”也是要有的。
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