備受關(guān)注的《不動產(chǎn)登記暫行條例》昨日發(fā)布，起草人之一尹飛教授表示，《條例》主要功能在：保護權(quán)利人的合法權(quán)益，完成登記就意味著國家對不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和內(nèi)容依法進行了確認(rèn)；維護不動產(chǎn)交易的安全，為市場交易提供了根本保障；統(tǒng)一各種不動產(chǎn)登記，方便當(dāng)事人。

 

說熱詞

 

《不動產(chǎn)登記暫行條例》昨日正式出爐。昨天，記者專訪了《條例》起草工作的主要參與人、國土資源部不動產(chǎn)專家委員會委員、中央財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)法研究所所長尹飛教授，對于《條例》亮點、影響等諸多問題作了深入解讀。

 

【房產(chǎn)稅】 可提供信息平臺

 

廣州日報：有人說《條例》出臺或與房產(chǎn)稅有關(guān)，您有何看法？

 

尹飛：客觀上說，不動產(chǎn)完成統(tǒng)一登記以后，將來如果征收房產(chǎn)稅的話，確實可以提供一個更為方便的信息平臺。但是我并不認(rèn)為條例出臺與房產(chǎn)稅征收間有著必然聯(lián)系。如前面所言，不動產(chǎn)登記制度旨在維護交易安全、保障權(quán)利人合法權(quán)益，其并非房地產(chǎn)市場調(diào)控的工具，也不應(yīng)把不動產(chǎn)登記看成稅務(wù)機關(guān)收繳稅收的手段。同樣，也不好說條例出臺后房產(chǎn)稅征收將是下一步的工作。因為如果只是考慮征收房產(chǎn)稅的話，現(xiàn)在的房屋登記本身已比較完備，只要把全國房屋登記信息聯(lián)網(wǎng)即可，根本犯不著做不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記。

 

事實上，目前上海、重慶已有房產(chǎn)稅試點，這充分表明，沒有不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，并不影響房產(chǎn)稅的征收。不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記主要是要把房屋以及農(nóng)地、林地、草原、宅基地等各類土地以及海域統(tǒng)一到一個登記機構(gòu)辦理登記。所以我個人理解，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記主要是為了方便人民群眾辦理登記、統(tǒng)一登記規(guī)則，與房產(chǎn)稅沒有必然的聯(lián)系。

 

【降價潮】 不會導(dǎo)致拋售房屋

 

廣州日報：有人預(yù)測，《條例》出臺可能引發(fā)官員拋售房子，您認(rèn)為是否會帶來房地產(chǎn)市場的“降價潮”？

 

尹飛：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，登記信息更為齊全、相關(guān)部門查詢更為方便，客觀上會為開展反腐敗斗爭提供了更為便利的條件。但條例本身與反腐并沒有直接的關(guān)系，條例也沒有這方面的立法目的。官員拋售房子，可能與官員財產(chǎn)公示制度的建立、與反腐力度的加強更具相關(guān)性。因此，單純的統(tǒng)一登記，不可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的“降價潮”。

 

【以人查房】 不允許隨意查詢

 

廣州日報：《條例》全文未見“以人查房”。此前，有聲音認(rèn)為《條例》有助于反腐，您怎么看？

 

尹飛：《條例》明確，并非什么人都可以查，為了維護交易安全，涉及到產(chǎn)權(quán)狀況的時候，才能去查。反腐是非常必要的，但登記查詢必須依法進行。個人的財產(chǎn)狀況屬于隱私的范圍，允許“以人查房”，意味著對隱私的侵害或限制。有人不適當(dāng)?shù)匕训怯洸樵兒头锤?lián)系起來，甚至很多人認(rèn)為不動產(chǎn)登記就是和官員財產(chǎn)公開結(jié)合在一起的，其實二者是不同制度。我個人也多次呼吁對官員的財產(chǎn)公開進行立法。但在法律明確對官員的財產(chǎn)公開義務(wù)進行規(guī)定之前，其仍然屬于個人隱私的范疇，不可能允許其他人隨意進行查詢。當(dāng)然，按照現(xiàn)行法律，有關(guān)機關(guān)依法偵查或者調(diào)查時，當(dāng)然有權(quán)進行查詢；登記機構(gòu)也負(fù)有協(xié)助的義務(wù)。

 

標(biāo)志房地產(chǎn)進入存量調(diào)整階段

 

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：不動產(chǎn)登記條例，本身并非調(diào)控，但標(biāo)志著中國經(jīng)濟包括中國房地產(chǎn)進入存量調(diào)整階段。對于普通人來說，不動產(chǎn)登記可能意味著公民擁有房屋情況的“透明”。未來借助不動產(chǎn)登記條例，政府的稅基將逐漸從交易環(huán)節(jié)過渡到持有環(huán)節(jié)。不動產(chǎn)登記條例落地后，房產(chǎn)作為過去十年財產(chǎn)主要藏匿形式的選擇將出現(xiàn)變化。不僅灰色部分資金進入房產(chǎn)的可能性降低，正常投資房地產(chǎn)的選擇也將可能對未來稅費提高的預(yù)期而都會減少房產(chǎn)的持有量。

 

看咱家

 

《不動產(chǎn)登記暫行條例》22日正式公布。離明年3月1日實施，還有三個多月。趁這段時間，我們可以自己普及一下不動產(chǎn)登記是啥子，有啥用。就從咱們的家說起吧。

 

房地統(tǒng)一

 

最直接最緊要

 

對城里人來說，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，最直接的是房地統(tǒng)一。我們經(jīng)常說房地產(chǎn)，其實房產(chǎn)、地產(chǎn)是兩碼事兒。按國際標(biāo)準(zhǔn)，只有地產(chǎn)沒有房產(chǎn)，所謂的不動產(chǎn)是指地產(chǎn)及其上面的建筑物。因為在物理世界，只有土地“不動”。因此，不動產(chǎn)登記，讓土地管理部門“牽頭”做，還是有道理的。

 

我國情況特殊。按憲法，我國城市土地是國有制。我們的普通商品房，房子是所有權(quán)，土地是使用權(quán)。大家知道，國有土地使用權(quán)有70年期限，《中華人民共和國物權(quán)法》原則上規(guī)定住房70年后，土地使用權(quán)自動延期——盡管缺乏細(xì)則，也不清楚是不是免費。

 

在物權(quán)法各細(xì)則中，有前提意義的是《不動產(chǎn)登記條例》（現(xiàn)在加上了“暫行”二字）這部條例，統(tǒng)一登記當(dāng)然包括房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)一。

 

有房子的人，都特別珍惜自己的房產(chǎn)證，但從法理上說，“地產(chǎn)證”更牢靠。沒有“地本”的房本，那是相當(dāng)虛幻的。為了老百姓切身利益著想，實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記就是要落實物權(quán)法要求，包括推動房產(chǎn)與地產(chǎn)統(tǒng)一，就是變成一個本本。這就是法學(xué)家們經(jīng)常說的“不動產(chǎn)登記核心要件是登記簿”的意思。

 

農(nóng)村土地

 

即將“活”起來

 

對于我們國家來說，最大一筆不動產(chǎn)，在城市的環(huán)路以外——廣大農(nóng)村地區(qū)。我國農(nóng)村集體土地在流轉(zhuǎn)、交易、抵押等方面市場空間尚未打開。相對于城市房地產(chǎn)，農(nóng)村土地可交易性差，自然在“價格”上沒優(yōu)勢。

 

但價格上沒優(yōu)勢，不影響價值上有絕對優(yōu)勢。物權(quán)法及《不動產(chǎn)登記暫行條例》，在法律上界定了農(nóng)村不動產(chǎn)的范疇，包括耕地、林地、草地、海域等，就是山水林田湖。

 

您會說，可是農(nóng)村不動產(chǎn)交易性太差呀。對，但《條例》就要改變這一點。以農(nóng)村承包地為大頭，農(nóng)村宅基地、農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)、改革，會使農(nóng)村土地“活”起來，使農(nóng)民獲得更多財產(chǎn)權(quán)。而這些改革的前提，就是明確的權(quán)屬關(guān)系，也就是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。就是要明確這塊玉米地是誰家的，把權(quán)屬證書發(fā)到承包經(jīng)營權(quán)或使用權(quán)人手里，這塊地才能更順利、完整地流轉(zhuǎn)，所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)才談得上清晰分離。土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)地“入市”就具備了前提條件。這樣，農(nóng)村不動產(chǎn)就值錢了。

 

您可能動心了。但還是得告訴您，“小產(chǎn)權(quán)房”不得進行不動產(chǎn)登記。

 

查房反腐

 

鋤頭不是武器

 

《條例》出臺，關(guān)于“以房查人”“查房反腐”的話題不免又熱起來。對此，我們內(nèi)心相當(dāng)矛盾：一方面，我們很想一路暢通無阻，想查誰就查誰，把那些貪官污吏、房嬸房叔統(tǒng)統(tǒng)揪出來；可另一方面，我們又擔(dān)心自己及父母子女住地全部地理坐標(biāo)、門牌號碼甚至戶型結(jié)構(gòu)、臥室客廳結(jié)構(gòu)都被公之于眾。

 

這種矛盾可以理解。因為堅持“查房反腐”的人，可能是病急亂投醫(yī)，是沒有辦法的辦法。要依法治國，治貪也要依法。一部法規(guī)的生命力在于法理依據(jù)和法源。物權(quán)法未賦予不動產(chǎn)登記“反腐”功能。

 

但我們的世界從來都不像法學(xué)講義那樣講邏輯。我們知道《不動產(chǎn)登記暫行條例》沒有“反腐”法律功能，但老百姓就希望它發(fā)揮“反腐”作用，因為“陽光立法”或“陽光法案”缺位。比如：《條例》可以發(fā)揮“反腐”功能，相當(dāng)于把鋤頭當(dāng)武器。再好的鋤頭，打鬼子也不如槍炮。這槍炮就相當(dāng)于官員財產(chǎn)申報法。當(dāng)然，得慢慢來，而不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，確實是今后一系列法治建設(shè)的磚，而且是第一塊磚，心急吃不了熱豆腐，我們得耐心一些，先用鋤頭把莊稼種好。