買(mǎi)房時(shí)銷(xiāo)售反復(fù)承諾戶(hù)型一定屬于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，收房時(shí)則全變成了“豪宅”。本該是幸福的收房卻變成了一件煩心事兒，非普通住宅在交易時(shí)增加的成本成了南六環(huán)外某小區(qū)50多位業(yè)主的心病。因?yàn)橐粭l140平方米的“紅線(xiàn)”，業(yè)主交易成本或面臨翻倍，《廣廈時(shí)代》在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這50多位業(yè)主遇上的并不是個(gè)案，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售時(shí)想打的政策“擦邊球”，或許就成了購(gòu)房人日后的“苦果”。曾經(jīng)的70/90政策下的多證房也成為限購(gòu)后市場(chǎng)的棄兒。業(yè)內(nèi)人士呼吁，有關(guān)部門(mén)在出臺(tái)新政策時(shí)，能盡量考慮周全，避免“誤傷無(wú)辜”，對(duì)這部分購(gòu)房人制定出相應(yīng)細(xì)則。

    購(gòu)房人：收房面積多了0.62平方米 契稅面臨翻倍

    近日，在等待了兩年多后，陳先生收到了期待已久的收房通知書(shū)，但仔細(xì)閱讀過(guò)收房通知書(shū)后，陳先生意外地發(fā)現(xiàn)，實(shí)際交房的面積與他的購(gòu)房合同中約定的并不一樣，而是多出了0.62平方米。而這0.62平方米不僅意味著陳先生要再支付0.62平方米的購(gòu)房款，同時(shí)他所購(gòu)房屋的面積也已超出了140平方米。

    根據(jù)北京市享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的要求，140平方米是一道重要的門(mén)檻，超過(guò)這一面積標(biāo)準(zhǔn)線(xiàn)，無(wú)論單價(jià)如何，都不能享受普通住房的稅收優(yōu)惠政策。陳先生告訴《廣廈時(shí)代》，當(dāng)初購(gòu)房時(shí)，他對(duì)于這個(gè)戶(hù)型也有些疑慮，就是擔(dān)心交房時(shí)面積發(fā)生變化會(huì)帶來(lái)契稅的增加。但當(dāng)時(shí)他的置業(yè)顧問(wèn)信誓旦旦地向他承諾，面積絕對(duì)不會(huì)超過(guò)140平方米。“開(kāi)發(fā)商既然將戶(hù)型設(shè)計(jì)為這個(gè)平方米數(shù)，就是為了規(guī)避政策帶來(lái)的契稅增加，自然不會(huì)把戶(hù)型面積做超了。”陳先生現(xiàn)在還記得當(dāng)初置業(yè)顧問(wèn)為說(shuō)服他購(gòu)買(mǎi)時(shí)的表述方式。陳先生還透露，當(dāng)時(shí)還有一個(gè)戶(hù)型是153平方米，但有一定折扣，算下來(lái)總價(jià)比他所購(gòu)戶(hù)型只多兩三萬(wàn)元。“如果不是有銷(xiāo)售的承諾在先，我怎么可能買(mǎi)這個(gè)戶(hù)型？”

    戶(hù)型從普通住宅變?yōu)?ldquo;豪宅”，除了收房時(shí)契稅的增加還有哪些影響呢？偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究部經(jīng)理張?jiān)陆榻B，140平方米以上戶(hù)型的交易成本相較其他戶(hù)型區(qū)別較大，除了首次購(gòu)買(mǎi)時(shí)3%的契稅外，這樣的戶(hù)型再次入市交易時(shí)，新業(yè)主同樣也要支付3%的契稅，即使產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)五年，也要繳納差額5.6%的營(yíng)業(yè)稅。陳先生還向《廣廈時(shí)代》表示了他的其他擔(dān)憂(yōu)，房產(chǎn)稅出臺(tái)后，非普通住宅是否會(huì)再次面臨更高的持有成本?？傊?，作為家庭的唯一一套住房，被“豪宅”后總覺(jué)得會(huì)有各種不便。

    開(kāi)發(fā)商：一切按合同執(zhí)行 無(wú)證據(jù)表明曾承諾是“普通住宅”

    陳先生面臨的問(wèn)題并不是個(gè)案，與他購(gòu)買(mǎi)了同一棟樓的50余戶(hù)業(yè)主在收房時(shí)都遇到了這一問(wèn)題，而且每戶(hù)業(yè)主的房子都是不約而同地多了0.62平方米。在了解了彼此的情況后，業(yè)主們決定拒絕收房，并且相約一同找開(kāi)發(fā)商咨詢(xún)解決辦法。

    收房當(dāng)日，陳先生和其他業(yè)主一同來(lái)到開(kāi)發(fā)商收房現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)于陳先生等業(yè)主提出的質(zhì)疑，開(kāi)發(fā)商的態(tài)度顯得很強(qiáng)硬，并表示一切都按照合同執(zhí)行。開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人表示合同中約定的面積雖然在140平方米以?xún)?nèi)，但根據(jù)合同約定，收房時(shí)面積誤差與合同約定只要在±3%以?xún)?nèi)都不算違約，只要按照收房時(shí)的面積核算價(jià)格，多退少補(bǔ)即可。

    對(duì)于陳先生等業(yè)主提到的銷(xiāo)售人員銷(xiāo)售時(shí)的承諾，開(kāi)發(fā)商也表示，銷(xiāo)售員的口頭承諾與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)，并沒(méi)有證據(jù)能夠證明開(kāi)發(fā)商曾承諾過(guò)面積一定會(huì)在140平方米以?xún)?nèi)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法，業(yè)主們很不滿(mǎn)，但由于項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)是交給了第三方經(jīng)紀(jì)公司，業(yè)主們也無(wú)法找到人對(duì)質(zhì)。

    解決方案：重新申請(qǐng)測(cè)繪面積 減少公攤變回普通住宅

    在與開(kāi)發(fā)商商量無(wú)果后，陳先生等業(yè)主們最終選擇尋求政府相關(guān)部門(mén)幫助。最終在政府的協(xié)調(diào)下，開(kāi)發(fā)商表示，會(huì)向市住建委提出申請(qǐng)，對(duì)這50余戶(hù)業(yè)主的房屋面積進(jìn)行重新測(cè)繪，盡量減少部分公攤面積，以實(shí)現(xiàn)每戶(hù)業(yè)主的房屋面積與合同約定基本一致，并限制在140平方米這一政策紅線(xiàn)以?xún)?nèi)。

    雖然開(kāi)發(fā)商承諾了會(huì)協(xié)助解決這件事，但陳先生等業(yè)主還是心有余悸，陳先生表示，雖然這次的事情暫時(shí)看是可以解決了，但留給他的教訓(xùn)還是很多的。首先對(duì)于開(kāi)發(fā)商這種打政策擦邊球的做法，他以后是不敢再輕易買(mǎi)單了。另外，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的承諾，沒(méi)有真正落在合同上的，還是不能太當(dāng)真。

    《廣廈時(shí)代》和業(yè)內(nèi)人士了解到，除了會(huì)定期調(diào)整的單價(jià)和總價(jià)外，140平方米和90平方米是制定優(yōu)惠契稅標(biāo)準(zhǔn)時(shí)的兩條紅線(xiàn)，很多開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)戶(hù)型上也會(huì)充分考慮到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)給購(gòu)房人帶來(lái)的成本變化，但對(duì)于期房，實(shí)際施工和設(shè)計(jì)圖紙尺寸出現(xiàn)細(xì)微偏差是很正常的，這些偏差也多產(chǎn)生在公攤面積中。不過(guò)對(duì)于這種變化帶來(lái)的政策變化，一般開(kāi)發(fā)商都會(huì)協(xié)助解決，購(gòu)房者在發(fā)現(xiàn)類(lèi)似情況時(shí)，不要急于收房，應(yīng)主動(dòng)與開(kāi)發(fā)商溝通，主動(dòng)解決這種變化帶來(lái)的交易成本的上升。

    政策紅線(xiàn)誤傷購(gòu)房人并非個(gè)案 一房多證阻擋換房路

    140平方米和90平方米這兩條紅線(xiàn)一直是市場(chǎng)稅收標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)線(xiàn)，而90平方米曾經(jīng)也是另一道為開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者制造障礙的紅線(xiàn)，不過(guò)，現(xiàn)在仍備受困擾的只有當(dāng)初的一些購(gòu)房人。

    袁先生就是這群購(gòu)房人中的一員，換房在他們家已經(jīng)變成了不可能完成的任務(wù)。2008年，袁先生在北五環(huán)購(gòu)買(mǎi)了一處大三居，不過(guò)這個(gè)三居與其他房子不同，帶有三個(gè)產(chǎn)權(quán)證。之所以會(huì)這樣，是緣于2006年建設(shè)部、發(fā)展改革委等9大部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，其中規(guī)定：自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。即“70/90政策”。

    當(dāng)時(shí)為了規(guī)避這一規(guī)定，打政策的擦邊球，部分主打改善型或豪宅產(chǎn)品的項(xiàng)目，為了能夠銷(xiāo)售大戶(hù)型，就在報(bào)批階段以小戶(hù)型為主，而實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)把這些小戶(hù)型打通，設(shè)計(jì)成大戶(hù)型產(chǎn)品銷(xiāo)售給購(gòu)房人，“一房多證”的情況在當(dāng)時(shí)并不少見(jiàn)。袁先生正是購(gòu)買(mǎi)了這樣的產(chǎn)品。當(dāng)初買(mǎi)房時(shí)，雖然簽署了三份合同，但袁先生也沒(méi)覺(jué)得有什么大問(wèn)題，只是麻煩了些，但限購(gòu)政策出臺(tái)后，袁先生再次購(gòu)房和賣(mài)房都出現(xiàn)了大問(wèn)題。

    “這一套房就占用了我三個(gè)購(gòu)房資格，關(guān)鍵我還不能分著賣(mài)出去。”因?yàn)槊乱呀?jīng)有了“三套房”，袁先生已經(jīng)失去了購(gòu)房資格，想要把這套房子出售，再買(mǎi)其他的，又無(wú)人有資格接手。袁先生所在小區(qū)周邊的中介告訴他，能合規(guī)買(mǎi)他房子的人，只能是以公司名義購(gòu)買(mǎi)，如果個(gè)人買(mǎi)，需要經(jīng)過(guò)非常復(fù)雜的程序，貸款也很麻煩，除非房子價(jià)格有大幅度的優(yōu)惠，否則很難賣(mài)出。“按照現(xiàn)在的政策，我如果想換房或者再買(mǎi)房，只能等兒子滿(mǎn)18歲以后了。”

    建議：制定政策盡量避免誤傷 特殊情況應(yīng)有相應(yīng)細(xì)則

    像袁先生一樣的購(gòu)房人還有很多，由于當(dāng)時(shí)的政策所限，他們的房屋都擁有多個(gè)房產(chǎn)證。如今，雖然70/90政策已經(jīng)名存實(shí)亡，幾乎很少被提起，但限購(gòu)卻變成了另一道他們無(wú)法越過(guò)去的政策紅線(xiàn)。開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售完成后，“打擦邊球”的行為已經(jīng)成為過(guò)去，但留給購(gòu)房者的卻是無(wú)盡的麻煩。

    而且，袁先生等購(gòu)房人還有其他的擔(dān)心，在接下來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅征收等多個(gè)新政策中，他們會(huì)不會(huì)一次又一次地被誤傷？對(duì)此，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家也呼吁，相關(guān)部門(mén)在制定新的政策時(shí)，應(yīng)盡量避免對(duì)于普通購(gòu)房人的誤傷，對(duì)于某些階段性政策產(chǎn)物，應(yīng)充分考慮到，并制定相應(yīng)的細(xì)則。

    也有業(yè)內(nèi)人士提出，對(duì)于像陳先生等購(gòu)房人遇上的施工面積變化帶來(lái)繳稅標(biāo)準(zhǔn)的變化，相關(guān)部門(mén)也應(yīng)給出指導(dǎo)意見(jiàn)，購(gòu)房者遇上類(lèi)似情況可以依法依規(guī)維權(quán)，不能每件事情都靠出事后購(gòu)房人抱團(tuán)與開(kāi)發(fā)商談判。