房屋中介市場“水”有多深？

    自上海調(diào)整普通住房標準以來，二手房市場熱度明顯上升。上海二手房指數(shù)辦公室公布的最新統(tǒng)計顯示，11月上海全市二手房共計成交2.19萬套，創(chuàng)造今年月度成交第二高的紀錄。年底置換和剛需購房需求的爆發(fā)，使得近期上海房屋中介的帶看量一改年中頹勢，出現(xiàn)5%-10%的增幅。但不少參與二手房交易的市民向記者反映，房屋中介服務(wù)不規(guī)范，讓他們在買賣房屋時遭遇了很多煩惱。

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，整個房屋中介市場缺乏準入門檻和操作規(guī)范，導致不論在何種市場行情下，都存在行業(yè)惡性競爭多、交易當事人擔心多等現(xiàn)象，直接影響樓市交易的規(guī)范性。

    “中介業(yè)務(wù)員會騙人”

    市民賈先生直言中介行業(yè)“水太深”。他本想找家合適的中介機構(gòu)把自家一套老房子賣掉，再置換一套新房子。在隨后買賣房屋的過程中，賈先生徹底見識了什么叫“會騙人”。

    賣房時，業(yè)務(wù)員聽說賈先生有置換需求，一個勁鼓動他先買房再賣房。賈先生屬于限購行列，不賣房就沒法買房。業(yè)務(wù)員卻說：“先看中房子付定金，買房的準備手續(xù)要花一個多月，在這段時間里肯定能把您的房子賣掉，這樣不會碰到限購限制。”可賈先生咨詢學法律的朋友后，發(fā)現(xiàn)“先買房再賣房”實際上風險很大：“如果不能在房屋過戶前把房子賣掉，就得承擔中止交易的違約責任，定金要沒收，還要賠上家20％的房款以及雙方的中介費?？芍薪槿绻麤]有按期把我的房子賣掉，卻沒有什么約束條款。”

    在買新房中，賈先生再次遭遇各種“不靠譜”：“我給業(yè)務(wù)員明確說過三個要求，一是普陀區(qū)中環(huán)內(nèi)，二是總價不能超過300萬元，三是必須有朝南的房間或客廳。結(jié)果，中介推薦的房源從普陀到閘北、嘉定至浦東，總價最高的要500萬元。”賈先生從各種信息中篩選出適合自己的房子后，現(xiàn)場看房也不順心：“有套房子，只有廚房的一扇窗戶朝南，其他房間都沒有朝南的門窗，可中介非說這就是朝南房！”

    賈先生遭遇的房屋中介種種亂象，恰是中介業(yè)務(wù)員隊伍擴充過快的結(jié)果。盡管相關(guān)部門設(shè)有“房產(chǎn)經(jīng)紀人”資格證考核，但這一資質(zhì)僅在打印房屋交易合同、辦理過戶時需要查驗。在二手房交易的買賣雙方信息對接中，并不需要任何資質(zhì)。不少中介為了提升業(yè)務(wù)量，大量招聘無資質(zhì)的業(yè)務(wù)員。這些業(yè)務(wù)員素質(zhì)參差不齊，薪酬跟著交易業(yè)績走，可以“做一單換一地”，流動性非常大。

    “真實房價在云里霧里”

    房價是二手房交易繞不開的話題，真實房價卻總被中介藏在“云里霧里”。

    記者佯裝購房者，在復旦大學附近詢問了幾家中介機構(gòu)的業(yè)務(wù)員，發(fā)現(xiàn)他們對上海二手房價的走勢判斷出奇一致：第一，記者看中的房子是難得一遇的“高性價比”；第二，二手房價肯定漲，現(xiàn)在不買明年后悔。

    他們說的是真的嗎？已經(jīng)從二手房中介業(yè)務(wù)員轉(zhuǎn)行的丁先生向記者爆料，這只是中介為推動成交的標準說法，沒有任何可參考性。

    丁先生說，一套二手房的價格很大程度取決于業(yè)務(wù)員的策略。策略一，是“高開低走”。比如，一套10年房齡普通裝修住宅，上家的心理價位是200萬元，業(yè)務(wù)員很可能會把它包裝成“精裝修、次新房，總價220萬”。在下家了解了房齡和裝修的真實情況后，業(yè)務(wù)員會“裝好人”，表示經(jīng)過與上家的談判，將價格降低了10萬元甚至15萬元，催促下家成交。

    策略二，則是“低開高走”。這一點在中介業(yè)務(wù)員通過網(wǎng)上房屋租售平臺發(fā)布的售房信息中特別明顯。記者就靜安寺附近三和花園小區(qū)查詢了幾家房屋租售平臺，發(fā)現(xiàn)該小區(qū)房源單價集中在4萬元/平方米。但剛購買這個小區(qū)一處住房的祝小姐告訴記者，小區(qū)主流房型實際成交單價近期在4.5萬元/平方米左右。丁先生告訴記者，網(wǎng)上二手房報價普遍比實際價格低10％甚至20％，不然怎么從那么多房源信息中脫穎而出呢？

    即便房屋價格是真實的，上家和下家在交易中還可能增加成本。比如，“滿五唯一”是享受房產(chǎn)交易相關(guān)稅費減免的重要條件，部分中介業(yè)務(wù)員為了強調(diào)交易稅費低，要么欺騙下家，要么誘導上家作假。丁先生告訴記者：“目前二手房交易往往是下家承擔雙方稅費，有的中介在組織上下家簽買賣合同前，信誓旦旦告訴下家是‘滿五唯一’，如果下家沒有核實，那么簽訂合同后，發(fā)現(xiàn)不是‘滿五唯一’，也得承擔稅費，否則就是違約。在辦理交易手續(xù)中，上家需要向稅務(wù)部門承諾唯一住宅，中介會讓那些不唯一的上家也說是‘唯一’。上家若被稅務(wù)部門查出承諾造假，會面臨處罰。”

    “得給中介服務(wù)定規(guī)矩”

    很多有過房屋交易經(jīng)歷的市民向記者反映，個人信息被多重轉(zhuǎn)手，導致整個交易過程不堪其擾，在交易結(jié)束后還經(jīng)常接到中介的電話。

    賈先生和祝小姐都告訴記者，買房時個人聯(lián)系方式只留給一家中介的一個業(yè)務(wù)員，可在隨后看房過程中，至少有10多家中介公司打來電話。祝小姐說：“一開始還是同一個中介公司的不同門店，我想大概是公司內(nèi)部互通資源；但后來，其他公司的中介也打電話來，問他們從哪里拿到的電話，要么不說，要么一口咬定是我給他們的，可我連他們店在哪里都不知道。”

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，之所以會出現(xiàn)這種現(xiàn)象，一是因為中介業(yè)務(wù)員流動性強，同一個業(yè)務(wù)員帶著客戶資源在短期內(nèi)轉(zhuǎn)投其他門店的情況很多；二是中介之間互通有無的情況也很普遍。

    不過，客戶一旦有意向簽居間合同，不同中介之間可就“不客氣”了。剛出售房子的胡小姐說，之前替她介紹下家的中介大概有三四家，其中一個下家由兩個不同中介的業(yè)務(wù)員帶著看了兩次房，很有購房意向。最終，胡小姐通過其中一家中介的業(yè)務(wù)員談妥了最終價格，并簽署居間合同和房屋買賣合同。沒想到，就在合同簽訂完畢后，胡小姐接到另一家中介的抗議電話，質(zhì)問她為什么跳過他們選擇另一家中介。在辦理房屋過戶手續(xù)時，胡小姐的下家也說接到了該中介類似內(nèi)容的騷擾電話，業(yè)務(wù)員甚至在電話里威脅：“你們新買房子的地址我們都知道，我們要上門找你們解釋！”

    記者發(fā)現(xiàn)，相關(guān)部門對中介服務(wù)的規(guī)范和監(jiān)管力度不強，是造成中介行業(yè)亂象層出的主要原因。根據(jù)規(guī)定，開設(shè)房產(chǎn)中介門店需要三張以上房產(chǎn)經(jīng)紀人資格證才能申請營業(yè)執(zhí)照，但沒有規(guī)定一張房產(chǎn)經(jīng)紀人資格證只能鎖定一家門店使用，中介門店租借房產(chǎn)經(jīng)紀人資格證的現(xiàn)象很普遍。再比如，針對中介服務(wù)的監(jiān)管主要集中在經(jīng)營主體是否合法、居間合同是否合法等法律法規(guī)有明文規(guī)定的部分，但對中介從業(yè)人員具體服務(wù)方式卻缺乏有效約束。

    有法律界人士提出，按理說，消費者未經(jīng)委托卻收到中介電話、短信乃至上門洽談，或者發(fā)現(xiàn)中介給出的價格不真實，可以撥打消費者投訴熱線及價格舉報電話，“但投訴舉報也就是投訴舉報而已，相關(guān)部門缺乏有力的懲治措施。要從根本上解決問題，還得從法律角度給中介服務(wù)定規(guī)矩。”