冬日的北京，氣溫已至冰點，而圍繞物業(yè)費征繳爭執(zhí)雙方的怨氣卻在繼續(xù)升溫。

 

家住朝陽區(qū)雙橋遠洋一方(樓盤資料業(yè)主論壇)小區(qū)的何兵(化名)在夜里12點過后，幾次被敲門聲吵醒。門外是佩戴物業(yè)胸牌的物業(yè)公司員工，他們要求其繳納物業(yè)費。

 

據(jù)記者了解，這樣的情況并非孤例。“半夜收費”在遠洋一方小區(qū)以及鄰近的柏林愛樂、興隆家園等多個小區(qū)都出現(xiàn)過，這讓小區(qū)內(nèi)的業(yè)主們氣憤不已。

 

物業(yè)公司方面則表示，這是無奈之舉，小區(qū)內(nèi)有近半數(shù)業(yè)主不交物業(yè)費。

 

“按時繳納物業(yè)管理費，是業(yè)主最起碼的義務。然而，現(xiàn)在我們收錢就像個‘龜孫子’，碰上‘賴皮’的業(yè)主，你說我們能怎么辦？沒錢就不能運轉(zhuǎn)，還談什么‘為業(yè)主服務’？”某物業(yè)管理公司經(jīng)理面對記者，也是一肚子“苦水”。

 

圍繞著“物業(yè)費”似乎形成了一個死結(jié)。北京市住建委委托北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會所做的《北京市物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營狀況調(diào)研報告》顯示，2013年在對2740個物業(yè)項目的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)費平均欠繳率達到21.51%，有57萬戶業(yè)主欠繳物業(yè)費，欠繳總額達20.53億元，戶均3233元。與此同時，84.6%的物業(yè)企業(yè)處于虧損狀況，虧損最多的企業(yè)達到498萬元。

 

物業(yè)征費的深水“旋渦”

 

來自山西臨汾的退休工人李新(化名)是北京十里堡某小區(qū)停車場的夜班看管員。在這個小區(qū)，物業(yè)公司聘請的保安、停車看管員和李新的年齡差不多。

 

而他所在小區(qū)的業(yè)主們則對這些年齡偏大的管理員不放心，“以前的保安都是小伙子，可現(xiàn)在都是老頭兒，甭說保護業(yè)主了，來個小偷也追不上。”

 

物業(yè)公司相關(guān)負責人接受法治周末記者采訪時解釋，十年前，北京普通物業(yè)公司招一個保安只要600到800元，而且招的都是小伙子，現(xiàn)在一個月3000多元包吃包住，也招不到年輕人。在物業(yè)費入不敷出的情況下，只能通過這種途徑降低物業(yè)成本。

 

這種情況在經(jīng)適房小區(qū)更嚴重。天鴻寶地物業(yè)公司負責回龍觀經(jīng)適房的物業(yè)服務，一共400萬平方米，有30多個小區(qū)3萬多戶業(yè)主。副總經(jīng)理陳曉麗說，除了公共部位和共有設(shè)施的保險，物業(yè)收取的物業(yè)費每平方米0.6元左右。北京經(jīng)適房的物業(yè)費基準價10年沒有調(diào)整，仍然沿用2005年0.55元的標準。目前的保安平均年齡都在50多歲，但這也是沒有辦法的事，因為一直在虧損。

 

但物業(yè)費還是很難調(diào)。陳曉麗表示，一方面是政府指導價的限制，另一方面，大部分業(yè)主并不接受。

 

法治周末記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，以物業(yè)服務介入程度為視角，目前北京的居民小區(qū)大致可分為三類，一種是無物業(yè)型，一種是半物業(yè)型，一種是全物業(yè)型。無物業(yè)型小區(qū)主要是老房區(qū)，包括拆遷補助房、單位分房；半物業(yè)型主要是政策房，比如經(jīng)濟適用房、廉租房；全物業(yè)型就是新型的商業(yè)住宅、有住戶的工業(yè)園區(qū)等。

 

不同類型的住房面臨的物業(yè)問題不完全一樣。無物業(yè)型小區(qū)入住的都是老住戶、老居民，一般都是“各人自掃門前雪”，小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)備不健全，房屋維修自理，只交垃圾清理費即可，物業(yè)公司很難參與進來；半物業(yè)型小區(qū)為城市低收入人群，物業(yè)費不能超出政府指導價，而且居民對物業(yè)費調(diào)整更為敏感，物業(yè)公司苦不堪言，只能不斷降低物業(yè)服務成本，服務質(zhì)量跟著下降；全物業(yè)型小區(qū)物業(yè)費基本采用市場化，服務水準與收費相持平，操作也比較規(guī)范。

 

但是幾乎所有存在物業(yè)服務的小區(qū)都面臨物業(yè)費收不齊的難題。

 

虧損壓力之下的物業(yè)公司開始起訴業(yè)主。數(shù)據(jù)顯示，從2010年至2012年10月，北京市第二中級法院共審結(jié)物業(yè)服務合同糾紛上訴案件1544件，其中有95%的案件都與業(yè)主欠費有關(guān)。

 

北京萬科物業(yè)服務有限公司總辦主任李玉龍告訴法治周末記者：“針對欠費，正常的做法是電話催繳、短信催繳、上門催繳、訴訟催繳等方式。”不過有小區(qū)居民向法治周末記者反映，為了懲處不繳物業(yè)費的住戶，有些物業(yè)公司煞費苦心。一般做法是斷電斷水，還有的物業(yè)公司干脆不讓進健身房健身。更有甚者，不繳清物業(yè)費的住戶小孩上小區(qū)幼兒園將無法享受優(yōu)惠。”

 

法治周末記者還了解到，鑒于目前小區(qū)物業(yè)費收繳率不高，少數(shù)物業(yè)公司在做預算時，干脆直接把繳費的業(yè)主作為收繳物業(yè)費的基數(shù)。比如說，某小區(qū)物業(yè)收繳率是80%，預算時就把該比例的人數(shù)作為收費的分母。

 

催生的改革

 

“物業(yè)費”成了困擾首都北京3000多萬居民的“大問題”，而在這困局面前，北京正醞釀著一場改革。

 

據(jù)法治周末記者了解，目前北京市住建委正指導區(qū)縣建委、房管局根據(jù)本轄區(qū)實際情況制定物業(yè)服務指導價并定期發(fā)布，目前已有海淀、大興、順義等多個區(qū)縣在開展試點。

 

大興是試點區(qū)縣之一，據(jù)大興區(qū)住建委副主任張斌介紹，在進行了半年多的調(diào)研后，他們發(fā)現(xiàn)對于業(yè)主來說，物業(yè)服務內(nèi)容、標準不透明是最大的問題；對于物業(yè)公司，物業(yè)費收繳難度大、難調(diào)價是主要困難。

 

因此，大興調(diào)研組對這幾項必備服務做了測評，公布了大興區(qū)住宅物業(yè)服務標準及參考價格。在這份標準中，基本物業(yè)服務被劃分為3個級別，最低一級的包括保潔、垃圾清運、雨污管線疏通、化糞池清掏等；中間一級增加了安保服務，主要出入口有人值守；最高的一級再增加停車管理服務。3個級別的收費指導價分別為每月0.75元、1.05元、1.35元每平方米。

 

今年6月，康盛園小區(qū)成為大興區(qū)第一個物業(yè)改革試點。這個1800多戶的小區(qū)此前物業(yè)費最低限只有0.55元每平方米，繳費率也只有7成多。

 

由于該小區(qū)沒有成立業(yè)主大會和業(yè)委會，所以街道和居委會介入了，他們組織了五六輪的入戶調(diào)查和收集業(yè)主意見，經(jīng)過幾輪業(yè)主投票之后，該小區(qū)最終采用大興區(qū)的第三類物業(yè)服務標準，收費定在1.28元每平方米。

 

目前該小區(qū)的新物業(yè)已經(jīng)進駐，新老物業(yè)順利交接。業(yè)主們表示：“這次什么都是我們自己定，沒有理由再不交費了。”

 

除了調(diào)整物業(yè)費定價機制外，2014年6月，大興區(qū)還出臺了《關(guān)于加強居住小區(qū)物業(yè)管理工作的指導意見》，其中規(guī)定，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易時，產(chǎn)權(quán)人(或代理人)應出具結(jié)清物業(yè)服務費用的證明(或無物業(yè)管理房屋過戶證明)。也就是說，如果沒有結(jié)清物業(yè)費，房子是無法辦理交易過戶手續(xù)的。

 

“現(xiàn)在北京其他區(qū)縣都贊同大興區(qū)的做法，但是落實者寥寥。他們的主要顧忌在于這種做法可能會違背上位法。但是從大興區(qū)目前的實施效果來看，還沒有一例老百姓抱怨這種做法的事情發(fā)生。近年來房屋過戶十分頻繁，同一個房屋有時候兩年之內(nèi)要被轉(zhuǎn)賣三次，這樣追繳物業(yè)費就會特別麻煩。不同階段的戶主可能為了物業(yè)費由誰交相互扯皮，大興區(qū)的做法事實上避免了這種現(xiàn)象的發(fā)生。因為現(xiàn)在房屋過戶之前物業(yè)費都確保交清，就不會滋生后續(xù)這些麻煩。”大興區(qū)住建委相關(guān)負責人在接受法治周末記者采訪時說。

 

“大興區(qū)是全市房屋交易量第二大的區(qū)縣，整個轄區(qū)每月的房屋交易達到四五百例，在交易中結(jié)清的物業(yè)費，平均按照一戶1000元，我們簡單算了一下，每年通過這種方式能夠為物業(yè)公司追回的物業(yè)費高達四五百萬元。”該負責人告訴法治周末記者。

 

據(jù)該負責人介紹，如今大興區(qū)房主在過戶的時候會主動找物業(yè)公司辦理物業(yè)費結(jié)清手續(xù)，現(xiàn)在房屋交易過程中因為物業(yè)費產(chǎn)生的糾紛明顯減少。

 

在近期召開的北京市物業(yè)管理工作會上，大興區(qū)的試點經(jīng)驗得到了北京市住建委的肯定。北京市住建委還要求各個區(qū)縣，借鑒試點區(qū)縣的經(jīng)驗，也推行這些新舉措。

 

北京市住建委相關(guān)負責人表示，北京已經(jīng)從市級層面開展了物業(yè)服務成本的調(diào)查和測算，下一步北京市住建委將會同北京市發(fā)改委定期向社會發(fā)布物業(yè)服務成本構(gòu)成，引導物業(yè)服務的供需雙方自主議價，形成合理的市場成交價格。

 

“可以說，試點區(qū)縣的創(chuàng)新做法，探索了破解物業(yè)管理難題的方法。但最終的破解，則需要法律和制度上的保障。也就是說，行之有效的辦法要固定下來并全市鋪開。”北京市住建委相關(guān)負責人說。

 

而在北京市第十四屆人大二次會議召開前夕，北京市人大公布了北京市地方性法規(guī)五年立法規(guī)劃(2013-2017年)，把“物業(yè)服務條例”作為任期內(nèi)“完成制定或修訂”的法規(guī)，擬在條例中設(shè)定專門條款，解決目前業(yè)主欠費、物業(yè)服務費調(diào)價難、房屋管理雙軌制等突出問題。

 

物業(yè)費定價由市場決定

 

北京市律師協(xié)會物業(yè)管理法律專業(yè)委員會主任包華是北京市五年立法規(guī)劃中《北京市物業(yè)管理條例》法規(guī)預案的負責人。

 

對于未來《北京市物業(yè)管理條例》的修改方向和具體款項，包華出于保密要求未向法治周末記者透露。不過他向法治周末記者闡釋了一點自己的觀點：“將來的物業(yè)管理模式應該向著四位一體的方向修改。首先要納入管理人身份，管理人不同于物業(yè)公司的管理，管理人不僅承擔職責，同時還可以敦促業(yè)委會履行義務；其次業(yè)委會要職權(quán)化，不再單純代表全體業(yè)主的意志，同時要督促不履行業(yè)委會民主決定的業(yè)主履約；再者要引入第三方，所謂第三方就是與小區(qū)無直接利益關(guān)系的人，比如NGO組織、社區(qū)服務志愿者等；最后，政府要做好保障工作，引導各角色之間的工作銜接。”

 

包華在接受法治周末記者采訪時表示：“關(guān)于物業(yè)服務條例的修改，最終會參考前一階段北京市區(qū)縣的試驗成果，同時還會增添一些新的舉措。”

 

對于大興區(qū)“不交物業(yè)費不予過戶”的做法，包華說：“比起國外的做法，我們的力度小多了。不繳清物業(yè)費對于房屋來說算是物上瑕疵，無法完成過戶在法理上也說得過去。”

 

但仍有人持不同意見，認為大興區(qū)“不交物業(yè)費不予過戶”的做法不符合立法原則。

 

國家行政學院副教授韓春暉告訴法治周末記者：“許可就是‘非經(jīng)此無以致彼’，房屋過戶登記屬于行政許可的一種，因為業(yè)主沒有繳納物業(yè)費就禁止其房屋轉(zhuǎn)讓，違背行政許可法，因為物業(yè)費付訖清單不是房屋登記的必要條件，行政機關(guān)不得要求申請人提交與其申請的行政許可事項無關(guān)的技術(shù)資料和其他材料。”

 

中國政法大學民商法學院教授劉心穩(wěn)則告訴法治周末記者：“任何立法試驗都要在法制的范圍內(nèi)嘗試，如果超越法治框架這樣的試驗便不足為訓。業(yè)主不交物業(yè)費是物業(yè)公司與業(yè)主之間的債權(quán)關(guān)系，但是房屋過戶屬于買賣雙方的物權(quán)關(guān)系，為了保護債權(quán)關(guān)系而用行政手段干預物權(quán)的正常變更是不合適的。”

 

如果按照大興區(qū)的做法去落實，只要賣房者沒有結(jié)清物業(yè)費就不能過戶，那就相當于說不管物業(yè)公司是否提供服務，以及服務質(zhì)量如何都要百分百支付物業(yè)費，這不合法也不合理，就算因為物業(yè)費訴訟到法院，法院大多數(shù)會扣除物業(yè)服務瑕疵部分，也不可能是百分之百。”長期關(guān)注物業(yè)費問題的房地產(chǎn)律師秦亮平對法治周末記者說。

 

北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波告訴法治周末記者，目前物業(yè)矛盾出現(xiàn)的主要原因還是物業(yè)公司和業(yè)主權(quán)利義務意識不明確，業(yè)主一味強調(diào)享受權(quán)利卻忽略應盡的基本義務。政府出于好心不斷行政介入，有時候卻適得其反，無法收到預期效果。政府可以放開一點，物業(yè)費定價由市場決定。

 

“物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系歸根結(jié)底是民法的問題，由此產(chǎn)生的矛盾也應當通過私法救濟來解決，‘凱撒的歸凱撒，上帝的歸上帝’，應該讓物業(yè)與業(yè)主的關(guān)系回歸其本來狀態(tài)。”樓建波說。