大連萬達商業(yè)地產(chǎn)在香港上市日期將近。昨日，萬達首次向港交所呈交了上市聆訊材料集。這份長達800余頁的材料披露了萬達一貫以來不為外界所知的詳細財務(wù)數(shù)據(jù)，也披露了大量其經(jīng)營中的可能存在的風險因素。
首次詳細披露財務(wù)數(shù)據(jù) 屢獲政府財政補貼
根據(jù)上述材聆訊材料，萬達2013年物業(yè)銷售額為1264億元，其中寫字樓和商場等商用物業(yè)銷售額為758億元，住宅銷售額為454億元。2014年萬達上半年銷售額為567億元。
目前，萬達商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)主要有三大板塊，包括物業(yè)銷售、物業(yè)租賃管理以及酒店經(jīng)營。2011年時，物業(yè)銷售占到萬達商業(yè)地產(chǎn)收入的89.6%，到2013年這一數(shù)據(jù)下降到86.4%，仍然是絕對的支柱業(yè)務(wù)。
隨著商業(yè)地產(chǎn)紛紛向自持轉(zhuǎn)型，萬達商業(yè)地產(chǎn)的收入構(gòu)成加速變化。今年上半年，物業(yè)銷售占比繼續(xù)下降到70.1%，而相應(yīng)的自持物業(yè)租賃及管理業(yè)務(wù)的收入占比上升到22.3%。
萬達在披露材料中稱，萬達模式即核心產(chǎn)品萬達廣場，其成功重要原因在于以低價獲取龐大土地儲備的獨特能力：“我們獲邀參加許多由地方政府組織的公開招投標程序，且能夠以具競爭力的價格購得優(yōu)質(zhì)地塊。”
截止上半年，萬達擁有總建筑面積為6790萬平方米的土地儲備，足夠其3年開發(fā)。與土地價格近年來一直呈上漲趨勢不同，萬達廣場的平均土地收購成本逐年下降。從2011年到2013年分別為1821元/平方米、1171元/平方米和1096元/平方米。到了今年上半年，這一數(shù)字更是低至1012元/平方米。
目前萬達在國內(nèi)有175個物業(yè)開發(fā)項目，約有5480萬平方米物業(yè)在建，這一規(guī)?？胺Q龐大。因為目前萬達管理的全部已完工商業(yè)物業(yè)建筑面積僅僅1470萬平方米，其中包括了已經(jīng)開業(yè)超過100個的萬達廣場。
此外，萬達還首次披露了所獲政府財政補貼的情況。從2011年到今年上半年的3年半時間中，萬達確認為收入的政府財政補貼共計78.19億元。萬達稱這些資金是由其物業(yè)開發(fā)所在省份或城市的地方政府按個別項目撥付。
發(fā)布多項風險預(yù)警 自稱酒店業(yè)務(wù)經(jīng)驗尚淺
萬達還在其上市材料中用了長達49頁向H股投資者詳述其經(jīng)營中的各種風險。這些風險包括整體房地產(chǎn)走勢；萬達經(jīng)營活動中土地成本優(yōu)勢、已經(jīng)成功的業(yè)務(wù)模式、拓展新市場是否都能持續(xù)；以及萬達能否始終獲取充足的融資等方方面面。萬達提示，倘發(fā)生上述任何事件，就可能會對公司業(yè)務(wù)、財務(wù)狀況、經(jīng)營業(yè)績或前景造成重大不利影響。
網(wǎng)易財經(jīng)注意到，這些的風險預(yù)警中有關(guān)酒店的風險頗多。和商場一樣，酒店屬于自持物業(yè)，可以提供給開發(fā)商穩(wěn)定的現(xiàn)金收入。作為萬達近年主力發(fā)展的板塊之一，酒店業(yè)務(wù)目前對整體業(yè)績的貢獻已經(jīng)從去年底的3.7%上升到今年6月底的7.6%。
截至2014年上半年，萬達在國內(nèi)39個城市有48家已完工酒店，還有51家在建，萬達因此自稱中國最大的豪華酒店業(yè)主。在48家開業(yè)酒店中，有20家萬達自主經(jīng)營，剩余的委托第三方酒店管理商經(jīng)營。
目前，萬達酒店業(yè)務(wù)面臨多重風險。一方面，萬達與第三方酒店管理公司合作是倚賴其管理能力及聲譽，因此處于財務(wù)和聲譽的被動地位。另一方面，萬達從2012年開始建立了自有豪華酒店品牌，即萬達嘉華、萬達文華及萬達瑞華等。但萬達坦言在酒店經(jīng)營方面的經(jīng)驗尚淺，這些酒店不一定能復(fù)制第三方酒店管理公司取得的成功。
特別是目前萬達有約51個酒店在建，這將使得萬達酒店業(yè)務(wù)的財務(wù)表現(xiàn)及經(jīng)營現(xiàn)金流量產(chǎn)生重大負面影響。因為一般情況下，新開業(yè)的酒店在起步初期通常會產(chǎn)生數(shù)額龐大的開業(yè)前開支及相對較低的收益，且可能不足以抵銷經(jīng)營成本，從而導致凈虧損。
此外，酒店在萬達海外擴張計劃中占據(jù)主導地位，被賦予提升萬達國際的知名度的厚望。而在以酒店打頭陣向海外擴張的過程中，又可能存在成本高昂、耗時及困難等風險，可能會對萬達的盈利能力及前景造成重大不利影響。
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