租金收入會(huì)大幅提高

 

2012年，SOHO中國(guó)便宣布在三年內(nèi)逐步告別散售的商業(yè)模式，改為持有出租物業(yè)。對(duì)于這家銷售見(jiàn)長(zhǎng)的地產(chǎn)公司，轉(zhuǎn)為挑戰(zhàn)更大的持有模式，潘石屹坦言，當(dāng)時(shí)對(duì)SOHO中國(guó)是一個(gè)重大挑戰(zhàn)，市場(chǎng)并不看好。

 

位于北京CBD核心區(qū)域的光華路SOHO二期項(xiàng)目近期建成并交付使用，多個(gè)自持物業(yè)陸續(xù)建成。僅2014年，北京望京 SOHO、光華路SOHO、上海復(fù)興路項(xiàng)目、上海凌空SOHO便相繼建成交付。“這四個(gè)項(xiàng)目交付使用后，明年公司的租金收入會(huì)大幅度提高。”潘石屹表示。

 

 

 

9月29日，SOHO中國(guó)發(fā)布公告稱，集團(tuán)與攜程上海和攜程關(guān)聯(lián)公司于9月26日就出售凌空SOHO若干物業(yè)及配套設(shè)施訂立框架協(xié)議，總對(duì)價(jià)約為人民幣30.5億元(約合38.5億港元)。該等物業(yè)包括總可售建筑面積10.02萬(wàn)平方米的物業(yè)及若干配套設(shè)施。

 

對(duì)此，潘石屹解釋稱，在投資設(shè)計(jì)上，北京和上海是1：1的，但后來(lái)發(fā)現(xiàn)上海投資超過(guò)了500億元，所以賣掉了一部分物業(yè)。而對(duì)于凌空SOHO銷售了部分物業(yè)的做法，潘石屹稱，其實(shí)本不想銷售，但攜程網(wǎng)能夠?yàn)轫?xiàng)目帶來(lái)更多人流和活動(dòng)，進(jìn)而可以促進(jìn)項(xiàng)目租賃。潘石屹?gòu)?qiáng)調(diào)，明年基本上已經(jīng)沒(méi)有銷售，“租金收入會(huì)大幅提高，將徹底超過(guò)銷售(收入)”。

 

控制凈負(fù)債率水平

 

在經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型后，SOHO中國(guó)的拿地策略相應(yīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。“目前的拿地策略是盡量少拿地，主要還是將現(xiàn)金轉(zhuǎn)換成項(xiàng)目，控制凈負(fù)債率水平。”潘石屹表示，SOHO中國(guó)目前的凈負(fù)債率水平為15%左右，未來(lái)賬上現(xiàn)金規(guī)模將超過(guò)200億元，凈負(fù)債率控制目標(biāo)將維持在50%左右。

 

對(duì)于兩年多來(lái)SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)心得，潘石屹表示，精細(xì)化管理是公司花費(fèi)最多精力做的事。“過(guò)去購(gòu)買SOHO中國(guó)寫字樓的人平均支付5000萬(wàn)元，現(xiàn)在每個(gè)租賃SOHO中國(guó)寫字樓的客戶每月支付10萬(wàn)元-20萬(wàn)元，這中間的差距很大。”潘石屹表示，所以公司轉(zhuǎn)型兩年半以來(lái)，盡管市場(chǎng)壓力很大，但回過(guò)頭來(lái)看，轉(zhuǎn)型是對(duì)的。

 

SOHO中國(guó)經(jīng)營(yíng)模式從散售轉(zhuǎn)為持有的同時(shí)，產(chǎn)品概念也在加速升級(jí)。據(jù)悉，在今年SOHO中國(guó)建成的多個(gè)項(xiàng)目中，節(jié)能、空氣及水凈化成為亮點(diǎn)。潘石屹表示，“我們現(xiàn)在建筑的能耗為55.7度/平方米/月，而中國(guó)辦公樓建議的能耗標(biāo)準(zhǔn)是85度/平方米/月。SOHO項(xiàng)目每天的室內(nèi)空氣質(zhì)量都能達(dá)到中國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，即75微克/立方米，90%以上的天數(shù)甚至在35微克以下。”

 

用互聯(lián)網(wǎng)改造項(xiàng)目

 

互聯(lián)網(wǎng)思維方面的變革也將成為SOHO中國(guó)未來(lái)變革的方向。潘石屹透露，預(yù)計(jì)在明年2月1日，SOHO中國(guó)將正式推出與互聯(lián)網(wǎng)合作的平臺(tái)，屆時(shí)會(huì)有二三十個(gè)項(xiàng)目參與其中。

 

潘石屹透露，第二步轉(zhuǎn)型并不需要投入太多資金，而是用互聯(lián)網(wǎng)計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行改造，使空間符合互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的辦公需求。目前已經(jīng)從互聯(lián)網(wǎng)公司挖了一些技術(shù)人才，但暫時(shí)沒(méi)有考慮與互聯(lián)網(wǎng)公司合作。據(jù)了解，這次轉(zhuǎn)型涉及到SOHO中國(guó)的所有環(huán)節(jié)，從管理開(kāi)發(fā)到出租，也會(huì)擴(kuò)展到新的城市，所有的業(yè)務(wù)都會(huì)涵蓋。具體細(xì)節(jié)明年2月1日將對(duì)外公布。

 

對(duì)于目前經(jīng)濟(jì)與政策，潘石屹表示：經(jīng)濟(jì)能否恢復(fù)，影響因素很多，不光取決于降息，其實(shí)從辦公樓出租行業(yè)就可以看出來(lái)。早些年，“我們的項(xiàng)目中的建外SOHO、現(xiàn)代城的主要客戶是煤老板，現(xiàn)在哪有煤老板？緊接著是鋼鐵企業(yè)，當(dāng)時(shí)唐山鋼鐵企業(yè)老板買我們?nèi)锿蚐OHO，隨便就花3億元、5億元。但現(xiàn)在我們的辦公樓，尤其是望京SOHO，超過(guò)90%的客戶都是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)”。