是綠地會成為“新科狀元”，還是萬科繼續(xù)稱霸？

 

12月4日晚間，萬科公布11月業(yè)績報(bào)告，截至11月底萬科實(shí)現(xiàn)銷售額1901億元，銷售面積1599.6萬平方米。

 

此前，一家房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)億翰智庫發(fā)布的非官方數(shù)據(jù)稱綠地集團(tuán)在今年前11月房地產(chǎn)銷售金額預(yù)估為1918億元排第一，萬科以1911億元退居第二。

 

盡管萬科集團(tuán)總裁郁亮和董事會秘書譚華杰均表示不在乎排名，但萬綠爭霸依然成為房地產(chǎn)界的熱門話題。

 

暗自較量

 

郁亮曾說，萬科已經(jīng)在第一名的位置上呆得太久，“如果有企業(yè)超過萬科，我們送上祝福”。

 

用萬科內(nèi)部人士的話說，現(xiàn)在萬科高層已不太關(guān)心排名的變動。不過坐了十年第一寶座的萬科今年成立30周年，在這樣一個時點(diǎn)上，真的不在乎第一嗎？

 

也許不是。當(dāng)億翰智庫發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)在網(wǎng)上流傳的時候，12月2日，萬科在其官方微信號以《綠地銷售額可能超萬科的真實(shí)原因》為標(biāo)題發(fā)文回應(yīng)，文中僅放一幅圖片，上面寫著“你們懂的”。

 

耐人尋味的四個字既像是腹黑惡搞，也像是一場心照不宣的較量。

 

綠地集團(tuán)董事長張玉良在多種場合重申其2400億元的年度銷售目標(biāo)，并稱“這個數(shù)字還有保留。”凸顯其“誓把萬科拉下馬”的決心，而綠地與萬科爭霸的武器被認(rèn)為是其更多元化的布局。“與萬科單一的住宅產(chǎn)品相比，綠地在企業(yè)內(nèi)部的多元化上更具優(yōu)勢和騰挪空間。”綠地集團(tuán)一位內(nèi)部人士告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者。

 

綠地的多元化戰(zhàn)略，被綠地內(nèi)部人士總結(jié)為“上天入地出海”。“上天”意指綠地所建造的超高層建筑。張玉良曾表示，未來綠地會把超高層建筑插遍中國重要城市。這在一定程度上也迎合了地方政府政績工程的需要。“入地”是指綠城進(jìn)軍地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)，政府需要建地鐵，綠地借機(jī)獲得土地，“地鐵生意”也是綠地快速擴(kuò)張的利器之一。“出海”則是綠地的海外發(fā)展。從不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，綠地11月業(yè)績的重要貢獻(xiàn)來源之一就是“出海”戰(zhàn)果，包括綠地韓國濟(jì)州島地產(chǎn)項(xiàng)目、澳大利亞悉尼綠地中心、美國洛杉磯綠地中心等。截至目前，綠地已在全球100多個城市投資超過300個項(xiàng)目，在建施工面積超過7000萬立方米。

 

按照張玉良當(dāng)時的說法：2400億元的年度目標(biāo)還是比較有底氣、留有余地的，實(shí)際上可能還會超過這個數(shù)字，“這主要得益于我們的轉(zhuǎn)型非?？?、創(chuàng)新非?？?、全球化進(jìn)度非?？臁?rdquo;張甚至預(yù)測2015年綠地的房地產(chǎn)收入可能達(dá)到3000億元以上。

 

雖然萬科從來不缺乏追趕者，不得不說，綠地是一個強(qiáng)有力的競爭對手。

 

萬科的官方信息顯示11月的銷售金額是189.6億元。綠地方面尚未公布官方數(shù)據(jù)，民間流傳版本是380億元，來源分為兩部分，11月大宗物業(yè)交易額和海外市場銷售額貢獻(xiàn)了180億元左右，另外，國內(nèi)市場零星商業(yè)項(xiàng)目和住宅的銷售額在200億元左右。

 

該數(shù)據(jù)受到業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑。有人認(rèn)為，綠地的銷售數(shù)據(jù)摻雜了很多下游供應(yīng)商的工程款，一位長期研究綠地集團(tuán)的券商告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，綠地長期以來房地產(chǎn)資產(chǎn)并非上市資產(chǎn)，財(cái)務(wù)方面對投資者來說并非完全透明。有一部分業(yè)績是合作方貢獻(xiàn)的也在所難免，這也是房地產(chǎn)企業(yè)的慣用手法。

 

綠地集團(tuán)內(nèi)部人士表示，受利好政策影響，市場形勢比較樂觀，綠地也根據(jù)市場行情加大了營銷力度，價(jià)格方面隨行就市予以了一些優(yōu)惠，因此11月的銷售業(yè)績較為可觀。

 

萬科集團(tuán)高級副總裁毛大慶在預(yù)測12月地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人信心指數(shù)時，首次調(diào)高了分?jǐn)?shù)。這也說明，在2014年最后一個月，萬科也將全力以赴。

 

模式制勝pk

 

專業(yè)制勝

 

“現(xiàn)在不是簡單拼規(guī)模的時代，房企長足發(fā)展還得看綜合競爭力。”睿信致成管理咨詢公司合伙人郝炬認(rèn)為，更應(yīng)該關(guān)注未來綠地和萬科誰的轉(zhuǎn)型會更被市場認(rèn)可，誰的風(fēng)險(xiǎn)防控能力會更強(qiáng)。

 

觀察這兩家房企，也算各有特點(diǎn)。

 

在郝炬看來萬科更顯穩(wěn)健，強(qiáng)調(diào)專業(yè)。“萬科的管理制度更完善、現(xiàn)代化，項(xiàng)目部的操盤、事業(yè)合伙人制度被發(fā)揮到極致，但是商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)起步較慢。”

 

行業(yè)人士分析萬科位居老大的原因，關(guān)鍵的一點(diǎn)是萬科能夠第一個讀懂政策，并根據(jù)政策作戰(zhàn)略的相應(yīng)調(diào)整，懂得舍棄微利并注重于長遠(yuǎn)發(fā)展，這是萬科多年來能夠迅速跑在行業(yè)前端的重要原因。

 

推出新的事業(yè)合伙人制度也構(gòu)成了萬科勻速發(fā)展的動力，這個制度出臺的背景是萬科2010年以來，大量高管的離開。而合伙人制度，重新界定公司與員工的關(guān)系，有效地防止優(yōu)秀人才的過度流失。

 

為了與時俱進(jìn)，融合互聯(lián)網(wǎng)，萬科高層親自率隊(duì)去阿里巴巴、騰訊等數(shù)家網(wǎng)絡(luò)公司，并攜手合作。這種對傳統(tǒng)思難的主動突破、對新領(lǐng)域的探索也可以看出這家航母型公司積極轉(zhuǎn)型的決心。

 

相比較，綠地側(cè)重戰(zhàn)略布局。當(dāng)然，作為國有背景的企業(yè)，能夠高效執(zhí)行，在行業(yè)中如此迅速地發(fā)展，都是值得其他企業(yè)去學(xué)習(xí)的事情。

 

綠城具有上海國資委背景，由于多家國企分散持股，而不是一家獨(dú)大，董事會的構(gòu)架中，這種“多元化、分散”特質(zhì)更為明顯，13個席位，國資代表、管理層代表各5名，1名社會資本代表，以及兩名獨(dú)立董事。

 

張玉良對外表示：“混合所有制是公司取得今天成就的動力源(600405,股吧)泉和制度保證。”

 

這對于綠地的“政府生意經(jīng)”有顯而易見的好處，在與地方政府與海外城市合作談判和資源獲取上，綠地有了先天優(yōu)勢，同時融資的成本相對較低。

 

易居（中國）執(zhí)行總裁丁祖昱分析，綠地最大的企業(yè)優(yōu)勢就在于，它用城市第一高樓為地方政府打造城市名片，借此以低價(jià)大量圈地，擁有開發(fā)企業(yè)羨慕的巨大土地儲備。

 

克而瑞研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)薛建雄亦認(rèn)為，綠地擅長的超高層地標(biāo)建筑模式對地方政府而言，都是當(dāng)?shù)氐拿孀庸こ?，因此綠地可以通過此舉獲得位于郊區(qū)地塊的住宅用地，而綠地提出的產(chǎn)業(yè)新城概念恰好與新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略相順應(yīng)，產(chǎn)業(yè)新城可以使綠地獲得可觀的規(guī)模效益。

 

與萬科的勻速前行不同，張玉良一直認(rèn)為，速度慢是企業(yè)發(fā)展最大的風(fēng)險(xiǎn)。所以綠地從上世紀(jì)90年代初做動遷房、后來做舊城改造，到在全國做商品房、大型綜合社區(qū)和城市綜合體，可謂馬不停蹄。在2011年時，綠地又開始布局全球房地產(chǎn)，兩年后綠地海外布局四洲九國十三城，2013年海外業(yè)務(wù)收入達(dá)到30億元，2014年預(yù)期收入是200億元。

 

在地產(chǎn)之外還進(jìn)入煤炭、汽車、金融等領(lǐng)域，綠地從不放棄任何一個快速做大的機(jī)會。而這種以規(guī)模為導(dǎo)向的執(zhí)行文化也造成了綠地這幾年超常規(guī)的發(fā)展。

 

“長期的超常規(guī)發(fā)展恐怕是不可持續(xù)的。”一位地產(chǎn)人士認(rèn)為，綠地發(fā)展到一定程度一定會有減速和盤整的過程。“從收益率和現(xiàn)金結(jié)構(gòu)的安全看是比不過萬科。”

 

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析，從企業(yè)擴(kuò)張的態(tài)勢看，綠地的節(jié)奏明顯要更快。尤其借助地標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)的優(yōu)勢，能夠?qū)χ攸c(diǎn)城市進(jìn)行比較大的業(yè)務(wù)布局。而此類重點(diǎn)城市的購房需求潛力大，容易助推綠地業(yè)務(wù)的推進(jìn)。在2013年綠地拿地態(tài)勢很猛，一定程度上使得綠地在2014年可售量得到保障，這是其業(yè)績趕超萬科的一個必要條件。

 

對于萬科而言，正處于一個快速的轉(zhuǎn)型期，以期在別的板塊有較大發(fā)展。所以說這會分散其投資精力。甚至可以認(rèn)為在排行榜上萬科的重視程度會下降，即轉(zhuǎn)變對規(guī)模增長的追求，而重在互聯(lián)網(wǎng)、商業(yè)文化地產(chǎn)等新興板塊謀求擴(kuò)張。

 

“從戰(zhàn)略布局來看，綠地更有優(yōu)勢。而后勁發(fā)力，萬科更具有優(yōu)勢。”郝炬說。