中央別墅區(qū)從1991年一個(gè)赴港招商引資項(xiàng)目伊始，經(jīng)歷了天竺（外銷項(xiàng)目時(shí)代）、大湖（本地客群崛起）、后沙峪（自住成為主力）到孫河時(shí)代，漫漫二十年，成為北京知名的高端居住區(qū)域聚集地。“孫河”--地處中央別墅區(qū)，又隸屬朝陽行政版圖，從該區(qū)域第一塊土地入市開始，就受到開發(fā)商的追捧，龍湖、泰禾、首開、中糧各大房企紛紛入駐...

    2013年孫河區(qū)域大熱

    作為中央別墅區(qū)的新貴—孫河，以下的數(shù)字在業(yè)界一定是耳熟能詳?shù)模?012年9月26日，龍湖地產(chǎn)擊敗萬科、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等房企以14.7億元拿下孫河首宗地，溢價(jià)率僅為8.7%，折合樓面價(jià)僅2.016萬元/平米。但是僅4個(gè)月后，與該地塊資質(zhì)相近的孫河鄉(xiāng)北甸西村W地塊入市，泰禾地產(chǎn)擊敗11家房企以18.5億元的價(jià)格和配建2000平方米保障房的代價(jià)收入囊中，折合樓面價(jià)2.86萬元/平米，溢價(jià)率約為49.79%。

    首開地產(chǎn)在泰禾地產(chǎn)之后，拿下的F、G2宗地，樓面價(jià)也達(dá)到2.6萬元/平米。就在輿論爭(zhēng)議泰禾地產(chǎn)的地塊是否高估的時(shí)候，2013年7月23日下午，中糧地產(chǎn)經(jīng)過34輪競(jìng)拍擊敗10家房企，以23.6億元、同時(shí)配建3.3萬平米保障房的代價(jià)獲得孫河HIJ地塊，溢價(jià)率42.1%。扣除保障房面積后，樓面價(jià)高達(dá)4.84萬元/平米，刷新了北京單價(jià)地王。

    2013年的孫河區(qū)域無疑是熱鬧異常的，龍湖、泰禾、首開、中糧的相繼進(jìn)入，使得該地區(qū)樓面價(jià)一路從2萬元/平米上漲至近5萬元/平米。該區(qū)域異常火爆的原因早已經(jīng)被專家解讀，鑒于整體容積率為1.1—1.4，屬于低密度地塊，且中央別墅區(qū)經(jīng)過20多年的發(fā)展，周邊配套相應(yīng)成熟，這些都是房企“摩拳擦掌”爭(zhēng)奪孫河區(qū)域的原因。

    2014年孫河地塊兩度流拍

    不過今年以來，整體經(jīng)濟(jì)增速放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，使得孫河這個(gè)很有競(jìng)爭(zhēng)力的區(qū)域承受了很大的壓力。2014年9月28日，孫河BCDE地塊降價(jià)3.7億，仍然未能打動(dòng)眾多房企。無論是網(wǎng)上報(bào)價(jià)還是現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，均沒有收到報(bào)價(jià)，于是孫河地塊慘遭二度流拍。

    根據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，孫河BCDE塊為混合地塊，其中B地塊為學(xué)校，E地塊為商業(yè)用地，僅C和D地塊為居住及混合用地，學(xué)校和商業(yè)建成之后將要還給政府，所以真正可銷售盈利的面積不足10萬平米。以孫河C地塊為例，起始樓面價(jià)3.7萬，容積率是1.1，產(chǎn)品的組合形態(tài)將會(huì)是以小高層、多層住宅、低密別墅產(chǎn)品的組合形態(tài)，按照業(yè)內(nèi)常規(guī)的規(guī)劃排布，低密度產(chǎn)品容積率最多只能達(dá)到0.7，而此部分低密度產(chǎn)品的樓面地價(jià)將達(dá)到6.9萬元/平米，未來進(jìn)入市場(chǎng)價(jià)格將接近15萬元/平米。

    對(duì)比前期已經(jīng)入駐此區(qū)域的龍湖、泰禾、首開和中糧拿地漲幅達(dá)到30%—80%之間不等，如此高昂的代價(jià)，確實(shí)讓眾多房企望而卻步。

    中糧、首開缺少豪宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)前景不明

    最早進(jìn)駐孫河區(qū)域的龍湖地產(chǎn)，其產(chǎn)品龍湖雙瓏原著目前去化已經(jīng)超過80%，是今年上半年北京別墅成交面積第一名。泰禾的孫河項(xiàng)目北京院子從去年底拿地到今年初開盤，也只用了一年的時(shí)間，但中糧地產(chǎn)拿下孫河土地后已經(jīng)超過一年，項(xiàng)目還處于地基剛開挖的階段，此前中糧地產(chǎn)人士對(duì)外透露，孫河項(xiàng)目正在進(jìn)行前期準(zhǔn)備，具體的定價(jià)、入市時(shí)間說不準(zhǔn)。

    龍湖雙瓏原著是龍湖第二個(gè)原著系列產(chǎn)品，現(xiàn)在已經(jīng)開始開發(fā)第三個(gè)長城原著項(xiàng)目，且龍湖本身就是做別墅起家，泰禾本身也有運(yùn)作運(yùn)河岸上的院子和泰禾紅御等千萬級(jí)豪宅項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，但中糧地產(chǎn)在北京幾乎沒有什么豪宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

    中糧地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，在北京中糧地產(chǎn)旗下?lián)碛斜本┫樵茋H生活區(qū)、北京長陽半島以及孫河三個(gè)項(xiàng)目，前兩個(gè)項(xiàng)目是2009年入市的老項(xiàng)目，也就是說中糧地產(chǎn)在北京惟一的新項(xiàng)目只有孫河項(xiàng)目，但這個(gè)項(xiàng)目看起來有些前景不明。

    另一家拿地的首開集團(tuán)，幾年前曾以“不擅經(jīng)營豪宅”為由，將豪宅項(xiàng)目長安8號(hào)賣掉。而其在孫河的項(xiàng)目首開·瑯樾在今年11月30日啟幕，主力產(chǎn)品為新法式院落別墅產(chǎn)品，但縱觀首開30多年的發(fā)展歷程，其主營業(yè)務(wù)集中在保障性住房、普通商品房、中高檔公寓、寫字樓和酒店，唯獨(dú)缺少豪宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，而前有龍湖和泰禾開盤銷售利好的沖擊，后又有中糧遲遲未動(dòng)的窘境，處于夾心層的首開在孫河的豪宅項(xiàng)目前景很難言說。