房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖，也在悄然影響未來的政策走向。中國(guó)證券報(bào)記者日前從權(quán)威人士處獲悉，經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間調(diào)研后，智囊機(jī)構(gòu)近期向主管部門提交了一份調(diào)整樓市政策的建議，涉及相關(guān)稅費(fèi)調(diào)整、微調(diào)限購(gòu)等措施。這些政策建議的共同指向，在于刺激市場(chǎng)需求，促進(jìn)成交量回升。

    分析人士指出，這些政策是否真正落地，明年1月可能會(huì)有定論。理由在于：一方面，年度樓市數(shù)據(jù)出臺(tái)，將為監(jiān)管層決策提供重要參考；另一方面，年末一系列重要會(huì)議召開，在分析明年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)作出判斷的基礎(chǔ)上，也將定調(diào)房地產(chǎn)政策。

    一些機(jī)構(gòu)指出，在數(shù)據(jù)向好的背后，一線城市面臨的供應(yīng)缺口仍然較大，對(duì)政策利好有著迫切需求。按照政策落地和企業(yè)決策周期，市場(chǎng)可能在明年3-4月才會(huì)真正有所體現(xiàn)。

    一線城市樓市明顯升溫

    經(jīng)過多月的平緩升溫之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖速度正在加快。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月，全國(guó)54個(gè)城市住宅合計(jì)簽約27萬套，環(huán)比上漲8.9%，創(chuàng)年內(nèi)最高月度成交記錄。一二線城市住宅成交環(huán)比均上漲13.2%，三四線城市漲幅相對(duì)較小。

    一線城市升溫幅度較大，主因在于整體需求偏大所致。據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，11月北京新建住宅網(wǎng)簽12279套，二手房網(wǎng)簽11180套，二者均創(chuàng)下今年以來月度新高。

    9月末以來出臺(tái)的一系列利好政策，被認(rèn)為是激活市場(chǎng)的主要因素。9月30日，兩部委出臺(tái)信貸新政，提出對(duì)于首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)，并重申最低利率優(yōu)惠。10月中旬，三部門出臺(tái)政策，降低公積金貸款購(gòu)房門檻。10月29日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的說法。11月21日，央行宣布降息。

    同時(shí)，在多數(shù)城市已經(jīng)對(duì)松綁或取消“限購(gòu)令”的基礎(chǔ)上，各地陸續(xù)發(fā)布了多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)和區(qū)域發(fā)展政策，其中不少條款對(duì)房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)成利好。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，上述政策措施帶有明顯的利好性質(zhì)，不僅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期影響巨大，而且降低了購(gòu)房成本。在雙重因素的作用下，很多購(gòu)房者停止觀望，轉(zhuǎn)而積極入市。張大偉表示，在各項(xiàng)政策利好的疊加作用下，市場(chǎng)成交量緩慢回暖的形勢(shì)短期內(nèi)或持續(xù)。

    一系列托市政策的出臺(tái)，引發(fā)廣泛爭(zhēng)議。在房地產(chǎn)發(fā)展史上，每當(dāng)市場(chǎng)陷入低迷，隨即便有政策層面的利好消息出臺(tái)，并最終挽救市場(chǎng)于危難。這種“低迷即救市”的邏輯，被不少業(yè)內(nèi)人士所批評(píng)，認(rèn)為其會(huì)繼續(xù)助長(zhǎng)土地財(cái)政依賴和“房地產(chǎn)獨(dú)大”現(xiàn)象。

    住建部政策研究中心研究員王玨林認(rèn)為，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量雖然無法超過去年的歷史高點(diǎn)，但按照當(dāng)前的交易勢(shì)頭，基本上可以超過2010年和2011年水平。從最近十年來看，成交量仍然處于高位，因此并不存在“低迷”一說。一系列托市政策的出臺(tái)，主要目的在于刺激經(jīng)濟(jì)，但在客觀上利好了房地產(chǎn)，尤其是提振了市場(chǎng)信心。

    自住房貢獻(xiàn)不少成交量

    據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-10月，全國(guó)商品房銷售面積88494萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-9月收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。上述數(shù)據(jù)明顯高于2010年、2011年和2012年同期水平。

    雖然上述數(shù)據(jù)相對(duì)樂觀，但在供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)、區(qū)域分化嚴(yán)重的市場(chǎng)環(huán)境下，還隱藏另一重真相。

    一方面，整體市場(chǎng)供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，供大于求形勢(shì)明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，自2012年4月以來，全國(guó)商品房庫(kù)存連續(xù)31個(gè)月上漲。與最低點(diǎn)時(shí)相比，最近兩年多來，全國(guó)商品房整體庫(kù)存上漲接近9成。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生此前就表示，庫(kù)存龐大的貴陽(yáng)、昆明，可能成為下一個(gè)鄂爾多斯。

    今年以來，住建部經(jīng)過多輪調(diào)研，已經(jīng)對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了“供大于求”的判斷，已出臺(tái)的政策方向也以“去庫(kù)存”為主。

    另一方面，一線城市的成交量背后，有一定“水分”支撐。一位不愿具名的官員指出，北京房地產(chǎn)成交量雖然維持在高位，但相當(dāng)一部分成交量由自住型商品房所貢獻(xiàn)。

    今年北京入市的自住型商品房已超過5萬套。與2013年北京商品房成交28萬套的峰值相比，占比約為18%。上述官員表示，按照今年成交量，自住房將可能占據(jù)北京商品房成交近1/4的比重，成為支撐北京樓市的重要力量。

    他表示，若單看數(shù)據(jù)，決策者可能會(huì)得出“市場(chǎng)平穩(wěn)”的結(jié)論，且沒有動(dòng)力對(duì)現(xiàn)有政策作出進(jìn)一步調(diào)整。事實(shí)上，由于地塊多是以“捆綁”方式出讓，并“吃掉”企業(yè)的大部分土地成本，因此房地產(chǎn)企業(yè)的積極性并不高。

    他指出，大規(guī)模的自住房建設(shè)不僅難以持續(xù)，而且會(huì)影響到企業(yè)的投資熱情。對(duì)于供需關(guān)系緊張、商品房投資相對(duì)不足的北京來說，并非真正利好。其他的很多熱點(diǎn)城市，多少也都存在以保障房來“充數(shù)”的問題。

    統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)還顯示，自2月以來，全國(guó)房地產(chǎn)投資增速已連續(xù)9個(gè)月下滑，且均低于同期的固定資產(chǎn)投資增速。

    “政策窗口期”有望開啟

    政策措施固然會(huì)影響市場(chǎng)，但市場(chǎng)變化同樣會(huì)對(duì)政策制定產(chǎn)生反作用。中國(guó)證券報(bào)記者獲悉，相關(guān)智囊機(jī)構(gòu)近期向主管部門提交一份調(diào)整樓市政策的建議，涉及相關(guān)稅費(fèi)的調(diào)整、微調(diào)限購(gòu)等策略。此前，該智囊機(jī)構(gòu)曾對(duì)各地樓市進(jìn)行了長(zhǎng)時(shí)間調(diào)研。

    在稅費(fèi)方面，上述機(jī)構(gòu)建議降低二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征年限。此前業(yè)內(nèi)人士曾呼吁，該年限應(yīng)由五年調(diào)整至兩年。同時(shí)，2013年初出臺(tái)的“不滿五年或非唯一二手房交易需繳納20%個(gè)人所得稅”一項(xiàng)，也被建議廢除。該項(xiàng)政策隨“新國(guó)五條”而出臺(tái)，被認(rèn)為極大地提高了二手房市場(chǎng)的交易成本。

    權(quán)威人士透露，上述機(jī)構(gòu)還建議對(duì)一線城市的限購(gòu)政策進(jìn)行微調(diào)，賦予外地戶籍人口購(gòu)買二套房的權(quán)利。上述政策的共同指向，在于刺激市場(chǎng)需求，促進(jìn)成交量回升。

    分析人士指出，一線城市的真實(shí)情況要低于數(shù)據(jù)反映的標(biāo)準(zhǔn)。因此，在樓市政策“持續(xù)寬松”的通道中，需要更大的政策支持力度。

    短期來看，政策利好恐不會(huì)很快落地。上述人士透露，真正的“政策窗口期”將可能出現(xiàn)在2015年1月。一方面，年度樓市數(shù)據(jù)出臺(tái)，將為監(jiān)管層決策提供重要參考；另一方面，年末一系列重要會(huì)議召開，在為明年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)作出判斷的基礎(chǔ)上，也會(huì)給房地產(chǎn)政策的制定奠定基本原則。

    王玨林認(rèn)為，房地產(chǎn)政策有放松空間，比如可以通過降低首付比例的方式，進(jìn)一步撬動(dòng)資金杠桿，也可以將獲取購(gòu)房資格的年限降低，釋放消費(fèi)能力。但他并不建議對(duì)一線城市取消限購(gòu)。

    另有分析人士指出，在房貸新政出臺(tái)之后，銀行在執(zhí)行中仍謹(jǐn)慎，購(gòu)房者并未獲得實(shí)質(zhì)性利率優(yōu)惠。未來房貸利率折扣和首付比例的下浮空間，都有可能在明年做出實(shí)質(zhì)性調(diào)整。

    就市場(chǎng)表現(xiàn)而言，雖然多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為回暖勢(shì)頭仍將延續(xù)。但從長(zhǎng)期來看，按照正常的政策落地和企業(yè)決策周期，在上述“窗口期”過后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將在明年3、4月真正做出反映。

    七成房企或完不成年度銷售目標(biāo)

    中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月7日，已公布11月銷售業(yè)績(jī)的上市企業(yè)21家。其中6家完成年度銷售目標(biāo)的90%以上。恒大、綠城等房企已經(jīng)提前完成年度任務(wù)，萬科、富力、融創(chuàng)、越秀等完成率超過九成，剩余17家公司可能難以完成今年的銷售任務(wù)，完不成任務(wù)的公司占比或達(dá)七成。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，雖然大部分企業(yè)在“9·30”之后的銷售明顯好轉(zhuǎn)，恒大等企業(yè)表現(xiàn)優(yōu)于市場(chǎng)，但大部分企業(yè)距離年初制定的銷售目標(biāo)依然差距很大。完成年度任務(wù)不足九成的企業(yè)，在最后一個(gè)月沖擊完成的難度都很大。

    Wind數(shù)據(jù)顯示，滬深A(yù)股142家上市房企三季度庫(kù)存額達(dá)2.31萬億元，環(huán)比增長(zhǎng)5%，同比增長(zhǎng)21.5%。從絕對(duì)庫(kù)存總額看，“招保萬金”依然庫(kù)存量最大，分別達(dá)到3512億元、2750億元、943.5億元和862億元，合計(jì)達(dá)8068億元,占全市場(chǎng)的35%。首開股份、華夏幸福、金科股份、金融街、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展六家企業(yè)的庫(kù)存總額在500億元以上。

    “大部分企業(yè)的庫(kù)存積壓嚴(yán)重，這種情況下，短期內(nèi)特別是12月，房企將依然是以價(jià)換量的策略來積極去庫(kù)存。”張大偉表示。此外，從11月單月業(yè)績(jī)看，相比10月大部分企業(yè)有所回落，放松限購(gòu)及放松限貸的政策紅利在11月有所回落。

    四季度銷售總體回暖

    盡管大部分企業(yè)難以完成年初銷售任務(wù)，但10月以來多項(xiàng)利好政策發(fā)布導(dǎo)致市場(chǎng)情緒變得積極，購(gòu)房人群明顯增加。“四季度房企銷售總體呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)。”張大偉說。

    面對(duì)年度銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)的壓力，不少上市房企促銷走貨的力度在近兩個(gè)月趨強(qiáng)。在剛剛過去的“雙11”，包括萬科、方興、遠(yuǎn)洋、碧桂園[-1.57%]等多家房企借助互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，開啟了房地產(chǎn)的電商促銷模式，推出了特價(jià)房、房產(chǎn)眾籌等多種線上線下結(jié)合的促銷活動(dòng)提振銷售。其中，方興地產(chǎn)[-0.45%]聯(lián)動(dòng)全國(guó)11城22盤，24小時(shí)成交42億元，不僅交出了一份漂亮的成績(jī)單，更為地產(chǎn)界開辟了一個(gè)全新的營(yíng)銷模式。對(duì)于即將到來的“雙12”，多家房企都希望再次利用網(wǎng)購(gòu)電商平臺(tái)拉動(dòng)銷售。

    不過，面對(duì)越來越復(fù)雜的市場(chǎng)走勢(shì)，房企之間的業(yè)績(jī)分化變得更明顯。截至12月初，滬深兩市共計(jì)27家上市房企公布了2014年年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，其中，5家房企預(yù)告凈利潤(rùn)虧損。剔除數(shù)據(jù)公布不全的房企后，按照預(yù)告凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)下限來看，凈利潤(rùn)同比上升企業(yè)為9家，下滑企業(yè)達(dá)8家。“未來市場(chǎng)分化將不僅出現(xiàn)在各類型城市，對(duì)于企業(yè)來說，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)策略、管理能力的不同，運(yùn)營(yíng)重心的差異，表現(xiàn)也將差距非常大。”張大偉分析。

    地產(chǎn)股配置價(jià)值搶眼

    基本面疲弱并未壓制房地產(chǎn)板塊行情太久，11月下旬以來，隨著不少城市房屋銷售數(shù)據(jù)捷報(bào)頻傳，申萬房地產(chǎn)指數(shù)[-3.03%]亦跟隨大盤走出一輪明顯升勢(shì)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，11月20日-12月5日，申萬房地產(chǎn)指數(shù)漲幅達(dá)到15.99%，在行業(yè)板塊中名列前茅。伴隨行業(yè)基本面改善、增量資金入市步伐加快，當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)2015年1月央行啟動(dòng)降息周期的預(yù)期更趨強(qiáng)烈，預(yù)計(jì)在無風(fēng)險(xiǎn)利率大概率下行的支撐下，地產(chǎn)股還將迎來估值修復(fù)以及基本面向好雙重利好，房地產(chǎn)品種配置價(jià)值將進(jìn)一步提升。

    10月下旬至11月下旬，受國(guó)內(nèi)樓市景氣下行趨勢(shì)影響，A股房地產(chǎn)股票也明顯陷入沉寂，雖然期間適逢大盤展開第三輪強(qiáng)勢(shì)逼空，但申萬房地產(chǎn)指數(shù)表現(xiàn)平平，未曾顯露出權(quán)重藍(lán)籌的“本色”。

    進(jìn)入11月份，受多地樓市銷量實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)行情，A股房地產(chǎn)股走勢(shì)煥然一新。整體上，11月樓市呈現(xiàn)前低后高態(tài)勢(shì)，11月上半月，全國(guó)54個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積共1028.18萬平方米，環(huán)比10月下旬驟降22%。受央行非對(duì)稱降息政策刺激，11月后半段全國(guó)主要城市交投熱度均大幅升溫。

    相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市11月最后一周新房成交面積較前三周平均水平上漲5%，其中一線城市成交上升20%，部分二線城市成交量增幅也超過20%。11月一、二、三四線城市樓市銷量分別實(shí)現(xiàn)12%、11%和4%的環(huán)比增長(zhǎng)。

    行業(yè)基本面出現(xiàn)改善，令地產(chǎn)股走勢(shì)為之一振。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，11月20日-12月5日，申萬房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)漲幅為15.99%，僅次于非銀金融、銀行、采掘和國(guó)防軍工板塊，位居行業(yè)漲幅第五名。個(gè)股方面，114只成分股中有108只上漲，且漲幅超過20%的股票多達(dá)25只，新湖中寶、格力地產(chǎn)、新大地產(chǎn)、華發(fā)股份漲幅還分別達(dá)到54.23%、53.79%、51.81%和47.06%。

    從目前數(shù)據(jù)看，主要城市樓市銷量已經(jīng)連續(xù)三周同環(huán)比上升，這使得房企拿地積極性顯著提升。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)控，11月全國(guó)20大房企斥資274.65億元拿地，創(chuàng)今年3月以來最高記錄；20大標(biāo)桿房企中，11月拿地金額超過30億元的有華潤(rùn)置地[-0.70%]、綠城中國(guó)[0.12%]、龍湖地產(chǎn)[0.20%]。

    隨著開發(fā)商和購(gòu)房者情緒回暖，央行降息對(duì)樓市景氣度改善還會(huì)進(jìn)一步凸顯。國(guó)泰君安證券認(rèn)為，站在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，地產(chǎn)股仍具繼續(xù)參與價(jià)值理由有六：一是資金寬松之下，基本面向好有支撐。降息作為“9·30”寬松政策的延續(xù)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量改善明顯，預(yù)計(jì)后續(xù)將進(jìn)入銷量、價(jià)格整體平穩(wěn)回升狀態(tài)，基本面進(jìn)入良性發(fā)展軌道；二是地產(chǎn)板塊的上行主要來自于貼現(xiàn)率下降，導(dǎo)致板塊整體估值得以修復(fù)，進(jìn)入降息周期后，估值恢復(fù)將持續(xù)；三是伴隨行業(yè)進(jìn)入存量地產(chǎn)時(shí)代，預(yù)計(jì)大型房企將借助再融資東風(fēng)跨界整合，構(gòu)建激勵(lì)機(jī)制、引入戰(zhàn)略性投資等都有可能；四是產(chǎn)業(yè)資本、QFII等海外資金、融資融券、銀行理財(cái)、保險(xiǎn)等增量資金整體偏好低估值穩(wěn)健藍(lán)籌，地產(chǎn)板塊大概率受益；五是宏觀層面的降準(zhǔn)降息有望成為板塊表現(xiàn)的后續(xù)催化劑；六是當(dāng)前基金配置地產(chǎn)股比例僅占1%，處于四年來最低，從“低持倉(cāng)+大空間”角度而言，地產(chǎn)股配置性價(jià)比更高。

    興業(yè)證券認(rèn)為，短期內(nèi)，由于市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)基本面回暖仍存有分歧，還需進(jìn)一步數(shù)據(jù)確認(rèn)，所以地產(chǎn)股在前期近期上漲幅度較大的情況下難免出現(xiàn)一些調(diào)整，不過中期而言，地產(chǎn)板塊在貨幣放松周期中會(huì)有較好的絕對(duì)收益和相對(duì)收益，因此每一次調(diào)整都是較好的買入時(shí)點(diǎn)。

    申銀萬國(guó)證券表示，經(jīng)過多年調(diào)整，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的購(gòu)房者已基本以自住需求買家為主，表現(xiàn)為首套房或者更新需求。他們?cè)诳吹接嘘P(guān)當(dāng)局積極救市、維穩(wěn)房?jī)r(jià)的舉措后，對(duì)于房?jī)r(jià)止跌轉(zhuǎn)升的預(yù)期，仍是影響他們購(gòu)買決定的重要因素。因此對(duì)行業(yè)基本面持續(xù)穩(wěn)步復(fù)蘇抱有信心，進(jìn)一步的貨幣政策寬松將成為下一階段的主要催化劑。作為降息周期下基本面受益的主要板塊之一，行業(yè)輪動(dòng)重新青睞地產(chǎn)股的時(shí)間不需要等待太久。

    國(guó)泰君安認(rèn)為可以從以下四條主線布局：一是區(qū)域投資主題；二是舊貌換新顏，采用新路徑、新機(jī)制、新模式的房企；三是再融資預(yù)期強(qiáng)烈、醞釀轉(zhuǎn)型標(biāo)的；四是估值水平和發(fā)展穩(wěn)健性兼具的行業(yè)龍頭。