千年商都廣州在當(dāng)前國(guó)內(nèi)正在興起的一波聲勢(shì)浩大的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)浪潮中受到波及。據(jù)高力國(guó)際最新發(fā)布的研究報(bào)告顯示，今年三季度，廣州大型購(gòu)物中心市場(chǎng)新增約7萬(wàn)平方米供應(yīng)，約占整體庫(kù)存的2.20%。大型購(gòu)物中心首層平均租金錄得每平方米每月724.70元。特別是在珠江新城商圈，東塔的加入令更大的商業(yè)物業(yè)體量將橫空出世。作為還在培育的商圈內(nèi)經(jīng)營(yíng)者，高德置地蘇萌認(rèn)為，只有各個(gè)商業(yè)物業(yè)發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)多元化特色經(jīng)營(yíng)，才能充分展現(xiàn)商圈的商業(yè)魅力，而這也是消除商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩帶來(lái)的負(fù)面影響的一招好棋。

 

商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量大增

 

對(duì)于廣州商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)增加的預(yù)警從今年的二季度似乎就有了苗頭。7月15日，仲量聯(lián)行發(fā)布了今年第二季度廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，二季度廣州零售市場(chǎng)整體租金漲幅放緩，商場(chǎng)品牌升級(jí)調(diào)整使整體空置率也微幅下降，下半年增城番禺等新興商圈零售物業(yè)供應(yīng)大幅增加，空置率將上升。

 

來(lái)自相關(guān)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年年底內(nèi)廣州零售物業(yè)的新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)達(dá)40余萬(wàn)平方米，大部分項(xiàng)目位于新興商圈番禺、增城等，且針對(duì)大眾市場(chǎng)。今年下半年番禺多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，是新增優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)最多的一年。預(yù)計(jì)到今年末整體空置率將上升至7%-9%，而由于多數(shù)租戶(hù)在升級(jí)調(diào)整中多引入更多體驗(yàn)性元素，如餐飲、影院、兒童及個(gè)人護(hù)理，將會(huì)限制租金增幅。

 

大天河商圈逐步形成

 

商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)增加最終落實(shí)到不同的商圈，而天河商圈和珠江新城商圈似乎最吸引眼球。

 

在由廣州市社科院發(fā)布的2014廣州商貿(mào)藍(lán)皮書(shū)指出，目前，廣州已形成10個(gè)主要零售商圈，其中都會(huì)級(jí)商圈3個(gè)，分別為天河路商圈、北京路商圈、上下九商圈；區(qū)域級(jí)商圈7個(gè)，分別為環(huán)市東商圈、東山商圈、珠江新城商圈、白云新城商圈、番禺萬(wàn)博—漢溪商圈、江南西商圈、廣州大道北商圈。

 

其中天河路商圈有國(guó)際一線(xiàn)和著名品牌200多個(gè)，年社會(huì)消費(fèi)品零售總額超過(guò)350億元，商品銷(xiāo)售額超過(guò)2000億元，每天客流量超過(guò)150萬(wàn)人，節(jié)假日高峰時(shí)期客流量超過(guò)400萬(wàn)人，已發(fā)展成中國(guó)最先進(jìn)的帶狀式MALL群，是廣州、華南乃至中國(guó)的第一商圈。

 

而日前，天河路商圈指數(shù)研究表示，隨著太古匯高端商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)，廣州國(guó)際奢侈品品牌的數(shù)量得到質(zhì)的提升，天河路商圈也成為眾多國(guó)內(nèi)外知名零售商和商品運(yùn)營(yíng)商首選的目標(biāo)市場(chǎng)。

 

緊鄰天河商圈的珠江新城商圈已經(jīng)有最大地下購(gòu)物中心花城匯、高德置地、西塔、太陽(yáng)新天地以及準(zhǔn)備進(jìn)入的東塔K11等商業(yè)物業(yè)不斷加入。高德置地蘇萌之前提出珠江新城商圈應(yīng)與天河路商圈強(qiáng)強(qiáng)整合，形成“大天河商圈”，才能使廣州的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)大。對(duì)于這一觀點(diǎn)，不少業(yè)內(nèi)人士深表贊同。

 

高德置地廣場(chǎng)找準(zhǔn)定位

 

如果珠江新城商圈要與天河商圈強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，置身于其中的商業(yè)物業(yè)自然得具備相應(yīng)的實(shí)力。

 

據(jù)高德置地廣場(chǎng)（廣州）最新公布的資料中顯示，該綜合物業(yè)項(xiàng)目總建筑面積為92萬(wàn)平方米，它以22萬(wàn)平方米的國(guó)際時(shí)尚購(gòu)物中心分為春夏秋冬四個(gè)商場(chǎng)、33萬(wàn)平方米的超甲級(jí)寫(xiě)字樓、5萬(wàn)平方米卓美亞高德酒店和2.7萬(wàn)平方米卓美亞禮庭公寓為一體。

 

面對(duì)如此巨大的投資，不少人擔(dān)憂(yōu)高德置地能否在珠江新城商圈找準(zhǔn)自身的定位脫穎而出。

 

對(duì)此，蘇萌表示：“在珠江新城，西塔有西塔自己的商業(yè)定位，K11有自己K11的特色，高德置地廣場(chǎng)必須有更包容開(kāi)放的個(gè)性定位，加上花城匯，四位一體，整合起來(lái)才能形成珠江新城的綜合實(shí)力。市場(chǎng)是多元的，而不是一家可以獨(dú)大。”