26日，預(yù)售資金監(jiān)管辦法實施在即，在臨沂市政務(wù)大廳房管局窗口前，申辦商品房預(yù)售許可“扎堆潮”也在持續(xù)升溫。

 

    下月起購房款須存入監(jiān)管賬戶 預(yù)防新房“爛尾”有了資金“緊箍咒”

 

記者從臨沂市房管局獲悉，新制定的《臨沂市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》(以下簡稱《辦法》)將于今年12月1日起施行，有效期至2019年11月30日。今后，市民購買新建商品房的預(yù)售款將被戴上一道“緊箍咒”，存入專門監(jiān)管資金的賬戶，再也不用擔(dān)心購房款被開發(fā)商私自挪用，大大降低購買到“爛尾樓”的風(fēng)險。

 

根據(jù)《辦法》規(guī)定，12月起我市商品房進行預(yù)售時，購房市民支付的定金、首付款、房價款(包括按揭貸款和分期、一次性付款)以及其他形式的全部購房款項都將納入監(jiān)管。我市將按全程監(jiān)控、重點監(jiān)管的原則，將商品房預(yù)售資金分為一般監(jiān)管資金和重點監(jiān)管資金。其中，重點監(jiān)管資金將根據(jù)項目達到竣工綜合驗收交付條件所需的工程建設(shè)費用，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等級核定，按比例分批次撥付。

 

開發(fā)商在申請辦理商品房預(yù)售許可前，須向監(jiān)管部門提出預(yù)售資金監(jiān)管申請，到監(jiān)管銀行設(shè)立預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，開發(fā)商持《監(jiān)管銀行開戶證明》才能申報商品房預(yù)售許可，并與監(jiān)管部門、監(jiān)管銀行簽訂統(tǒng)一格式的監(jiān)管協(xié)議，監(jiān)管部門審批后發(fā)放《臨沂市商品房預(yù)售資金監(jiān)管備案證明》。

 

《臨沂市商品房預(yù)售資金監(jiān)管備案證明》須同預(yù)售許可證一同公示于售樓場所，且不得直接收存購房者交納的購房款。購房者簽訂商品房預(yù)售合同后，應(yīng)憑《商品房預(yù)售資金交存申請書》直接將購房款存入監(jiān)管賬戶。未將購房款存入監(jiān)管賬戶的，商品房預(yù)售審批部門將不予辦理商品房預(yù)售合同備案手續(xù)。

 

據(jù)了解，作為核心技術(shù)支撐的商品房預(yù)售資金監(jiān)管信息系統(tǒng)，由市房管局設(shè)計開發(fā)，目前已開發(fā)測試完畢。待29日(本周六)對開發(fā)企業(yè)相關(guān)人員進行集中業(yè)務(wù)培訓(xùn)后，監(jiān)管“軟硬件”可謂萬事俱備。 

新規(guī)在即，預(yù)售許可扎堆搶辦

 

房管局：算筆賬打消開發(fā)商“錢袋子”顧慮

 

本報11月26日訊 (記者楊帆) 26日，距離《臨沂市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》正式施行已不足5天，在市政務(wù)大廳房管局窗口前，申辦商品房預(yù)售許可的“扎堆潮”也在持續(xù)升溫。盡管11月是傳統(tǒng)房產(chǎn)交易淡季，但該窗口本月累計接收商品房預(yù)售許可申辦量已近70筆，堪比旺季“金九月”的三倍。

 

緣何上演扎堆申辦潮？現(xiàn)場一位房地產(chǎn)開發(fā)公司人員道出了大家的“顧慮”：“下月起施行的資金監(jiān)管辦法，這不等于卡住大家的‘錢袋子’嗎？所以大家紛紛搶在新規(guī)施行前，趕來申辦預(yù)售許可。”

 

“這明顯是對預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)的誤讀。”26日，市房管局相關(guān)負責(zé)人解釋說，新規(guī)將商品房預(yù)售資金分為“重點監(jiān)管資金”和“一般監(jiān)管資金”兩部分，納入監(jiān)管的只是“重點監(jiān)管資金”一項，且還是根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)進度，按5個節(jié)點分批撥付。而對于超出重點監(jiān)管資金以外的預(yù)售款，全部劃為一般監(jiān)管資金，可以隨時支用，不受限制。

 

“簡單來說，重點監(jiān)管資金只是截至購房者能辦理房產(chǎn)證時所產(chǎn)生的各項最基本建設(shè)費用和稅費，主要包括建筑安裝工程費、基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施建設(shè)費、應(yīng)繳納稅款等。此舉防范的是開發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用工程建設(shè)資金，對合法經(jīng)營的開發(fā)商根本不產(chǎn)生影響。”市房管局相關(guān)科室負責(zé)人介紹說，即便這塊重點監(jiān)管資金，也將按照五個節(jié)點撥付給開發(fā)商。第一個節(jié)點在建設(shè)層數(shù)達到總層數(shù)一半后，撥付全部監(jiān)管資金的40%；第二個節(jié)點在主體封頂后，可撥付10%；第三個節(jié)點在單體竣工后，可撥付30%；第四個節(jié)點在綜合竣工驗收后，可撥付10%；第五個節(jié)點在初始登記后，購房人可以辦理房產(chǎn)證時，將剩余的監(jiān)管資金轉(zhuǎn)存物業(yè)質(zhì)量保修金后，余款全部撥付給開發(fā)企業(yè)。

 

為了更形象地說明問題，該負責(zé)人又給算了一筆賬，“目前，初步確定今年中心城區(qū)3類工程重點監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)為：7層以下1900元/平方米、7層至11層2300元/平方米、11層以上2600元/平方米。假如一家信用等級AAA的開發(fā)商，開發(fā)了10000平方米的11層小高層，每平方米均價按5000元測算，那么其總預(yù)售房款為5000萬元(10000平方米*5000元/平方米)，其中納入重點監(jiān)管、分節(jié)點撥付的資金是2300萬元(10000平方米*2300元/平方米)?？傤A(yù)售房款扣除重點監(jiān)管資金剩余的2700萬元是一般監(jiān)管資金，一旦重點監(jiān)管資金足額交存后，該筆占大頭的資金存入監(jiān)管賬戶后，是可以隨時支用的，開發(fā)商資金流動性是有保證的。”

 

同時，該負責(zé)人也指出，按照新規(guī)有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商信用等級將對被監(jiān)管資金多寡產(chǎn)生直接影響。具體為信用等級高的企業(yè)監(jiān)管額度小，信用差的企業(yè)監(jiān)管額度大，AAA級企業(yè)監(jiān)管重點資金為100%，AA級企業(yè)監(jiān)管重點資金為110%，A級企業(yè)監(jiān)管重點資金為120%，對評定為B級、C級信用等級企業(yè)實行預(yù)售資金全額監(jiān)管，而不再分重點資金和一般資金。 

 

買房子的親們要注意啦！交、退房款有變化

 

12月1日起開始實行的《辦法》規(guī)定，開發(fā)商不得直接收存預(yù)購人交納的預(yù)售資金。購房者簽訂商品房預(yù)售合同后，應(yīng)憑《商品房預(yù)售資金交存申請書》，直接將購房款存入監(jiān)管賬戶。對此，市房管局相關(guān)負責(zé)人提醒說，新規(guī)只對12月1日起申辦預(yù)售許可的商品房有效，此前已申辦并仍在預(yù)售的房屋不在列。

 

自己購買房子的資金監(jiān)管賬戶上哪找呢？記者從市房管獲悉，按照監(jiān)管新規(guī)要求，開發(fā)商在申請辦理商品房預(yù)售許可前，須到監(jiān)管銀行設(shè)立預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，該賬號在監(jiān)管部門審批發(fā)放的《臨沂市商品房預(yù)售資金監(jiān)管備案證明》上列得清清楚楚。而開發(fā)商須將《臨沂市商品房預(yù)售資金監(jiān)管備案證明》和預(yù)售許可證一同公示于售樓場所，購房者屆時能很方便地找到。

 

而監(jiān)管銀行確認(rèn)款項存入監(jiān)管賬戶后，將在預(yù)售資金交存申請書上簽章確認(rèn)。申請購房按揭貸款的，如按揭銀行為監(jiān)管銀行，須將貸款款項及時足額存入監(jiān)管賬戶；由其他銀行(含住房公積金管理機構(gòu))辦理按揭貸款的，開發(fā)商須于按揭貸款下放5個工作日內(nèi)將貸款存入監(jiān)管賬戶。

 

監(jiān)管新規(guī)明確指出，開發(fā)商辦理預(yù)售合同備案時，須至監(jiān)管銀行足額交存應(yīng)交購房款。未按交存申請書交納購房款的，商品房預(yù)售審批部門不予辦理商品房預(yù)售合同登記備案。

 

若購房者如想退房，存入監(jiān)管賬戶的房款如何退呢？市房管局表示，按照監(jiān)管辦法，購房者向開發(fā)商辦理退房手續(xù)的，開發(fā)商持撤銷合同手續(xù)到監(jiān)管部門辦理退款。若入賬資金未達到重點資金監(jiān)管額度，監(jiān)管部門審核后出具《臨沂市商品房預(yù)售資金退還核準(zhǔn)通知書》并蓋章確認(rèn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持《核準(zhǔn)通知書》到監(jiān)管銀行辦理退款手續(xù)，銀行出具回單并留存一聯(lián)《核準(zhǔn)通知書》，開發(fā)企業(yè)持銀行蓋章的《核準(zhǔn)通知書》及銀行出具的回單(復(fù)印件)向監(jiān)管部門備案即可。

 

若入賬資金超過重點資金監(jiān)管額度且已對超出部分進行撥付的，監(jiān)管部門留存撤銷合同備案手續(xù)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人自行結(jié)算退房款。