面對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)融資成本過(guò)高、經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)壓力大等問(wèn)題，央行“降息”靴子終于落下。股票市場(chǎng)在迎來(lái)降息的首個(gè)交易日上反應(yīng)最大，房地產(chǎn)、券商、電力以及鐵路基建四大行業(yè)受益最多，其中又以房地產(chǎn)最為明顯，多個(gè)房地產(chǎn)股漲停，平均漲幅超過(guò)3%。
在不溫不火的930房貸新政之后，央行降息對(duì)供需雙方而言都是一次極大刺激。據(jù)媒體報(bào)道，近兩日全國(guó)多地開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目受追捧，北京、深圳等主要城市咨詢購(gòu)房人群明顯增多，“日光盤(pán)”再現(xiàn)。
多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為央行降息將加速樓市回暖進(jìn)程。但也有業(yè)內(nèi)人士“冷眼旁觀”，表示表示降息無(wú)法改變樓市總體供大于求的本質(zhì)，未來(lái)一段時(shí)期銀行“惜貸”還會(huì)持續(xù)。
降息后購(gòu)房者入市意愿明顯加強(qiáng)
中國(guó)人民銀行決定，自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，其中，五年期以上住房商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率由6.55%調(diào)整為6.15%，下調(diào)了0.4個(gè)百分點(diǎn)；住房公積金貸款基準(zhǔn)利率由4.5%調(diào)整為4.25%，下調(diào)了0.25個(gè)百分點(diǎn)。
央行降息首先作用在“房奴”一族，據(jù)測(cè)算，以20年貸款100萬(wàn)元的購(gòu)房者為例計(jì)算，降息后，其月供每月將減少234元，全年可減負(fù)2808元。
降息也讓此前持觀望情緒的人群紛紛出動(dòng)，一些中介機(jī)構(gòu)客戶看房量明顯上漲，一線城市表現(xiàn)活躍。據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解，中原地產(chǎn)北京、上?？蛻糇稍兞枯^上周上漲80%，主要城市看房咨詢量上漲50%。偉業(yè)我愛(ài)我家12個(gè)城市客戶咨詢量較上周普遍增長(zhǎng)五成，22日當(dāng)天，北京客戶到店咨詢量比上周增長(zhǎng)140%。
據(jù)媒體報(bào)道，降息后北京多個(gè)新盤(pán)受追捧，其中某開(kāi)盤(pán)50套別墅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)日光，銷售額達(dá)5億元。深圳的新盤(pán)同樣熱銷，22日三個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，吸引了5000多人到場(chǎng)，其中兩個(gè)項(xiàng)目當(dāng)天售罄。
統(tǒng)計(jì)局此前公布的10月份70城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示新房?jī)r(jià)格依然有所下降，但降幅有所收窄。尤其北京二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)環(huán)比上漲。“在略微企穩(wěn)升溫的樓市下，降息、將準(zhǔn)將讓樓市"暖上加暖"，放大市場(chǎng)利好，購(gòu)房者預(yù)期明顯向好。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。
房企融資現(xiàn)馬太效應(yīng)
央行的意外降息對(duì)房企而言猶如及時(shí)雨，意味著銀行貸款利率更低、融資成本降低。但顯而易見(jiàn)的是，財(cái)務(wù)穩(wěn)健的大型房企將優(yōu)先獲得貸款，央行降息“如虎添翼”，而中小房企本就難以從銀行渠道獲取貸款，央行降息影響微乎其微。
據(jù)媒體報(bào)道，此次央行采用“非對(duì)稱降息”，特別是金融機(jī)構(gòu)存款利率上浮區(qū)間的上限由1.1倍基準(zhǔn)利率上調(diào)整至1.2倍，銀行的實(shí)際資金成本并沒(méi)有降低。在開(kāi)發(fā)貸款緊俏的背景下，大多數(shù)中小型房企融資成本或“不降反升”，而信譽(yù)良好的大型房企能受惠于降息帶來(lái)的融資成本下降，馬太效應(yīng)愈發(fā)明顯。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，由于今年銀行將絕大部分的開(kāi)發(fā)貸款額度投向前100強(qiáng)的房企，大多數(shù)中小房企根本無(wú)法拿到開(kāi)發(fā)貸，因此以信托、基金為代表的社會(huì)自籌資金成為他們獲取資金的最重要渠道。
“隨著銀行更重視資產(chǎn)質(zhì)量，這些財(cái)務(wù)穩(wěn)健的大型房企將優(yōu)先獲得貸款，也成為本輪降息的受惠者。”歐陽(yáng)捷表示。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，房企不會(huì)因?yàn)榇舜谓迪⒍谫Y金面有較大緩解，未來(lái)市場(chǎng)仍存在不確定性，尤其是中小企業(yè)，仍然可能面臨更多的債務(wù)違約的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商不宜借機(jī)捂盤(pán)惜售、炒作樓市“買漲不買跌”等現(xiàn)象，應(yīng)利用政策短期利好的“窗口期”，繼續(xù)堅(jiān)持跑量的高周轉(zhuǎn)策略，加大去庫(kù)存力度，減輕資金面壓力。
任志強(qiáng)“潑冷水”：房?jī)r(jià)怎能隨便漲？
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)想中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者表示，近期央行松綁限貸、降息等政策已經(jīng)形成了疊加效應(yīng)，無(wú)論是從市場(chǎng)預(yù)期還是資金成本角度看，都能夠?qū)鞘卸唐诤椭虚L(zhǎng)期帶來(lái)利好。在供求活躍的情況下，房?jī)r(jià)止跌反彈的跡象會(huì)更趨明顯。
在930房貸新政和央行降息的雙重利好下，雖然多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看好，但也出現(xiàn)了不同聲音，一向唱多的任志強(qiáng)這次反而潑起了冷水。
任志強(qiáng)22日在某論壇上表示，“房地產(chǎn)受政策背景影響很大，別把房地產(chǎn)鼓勵(lì)與其他經(jīng)濟(jì)政策之外去討論?，F(xiàn)在市場(chǎng)都在說(shuō)央行降息后房?jī)r(jià)將大漲，但是，央行降這么點(diǎn)息，全國(guó)有那么多庫(kù)存，房?jī)r(jià)怎么就能隨便漲？”
張宏偉亦從宏觀面分析認(rèn)為，央行降息及地方政府“救市”只能解決“去庫(kù)存”的燃眉之急，但無(wú)法改變樓市總體供大于求的本質(zhì)。未來(lái)市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)作用還是會(huì)暴露出樓市庫(kù)存偏大、去化周期偏長(zhǎng)的問(wèn)題。
同時(shí)，張宏偉表示，正如“央四條”首套房貸優(yōu)惠基本落空一樣，降息并不意味著銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)樓市風(fēng)險(xiǎn)控制降低要求，未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)無(wú)論是開(kāi)發(fā)貸款還是個(gè)人按揭貸款，銀行等金融機(jī)構(gòu)“惜貸”的行為還會(huì)持續(xù)。
財(cái)經(jīng)評(píng)論人郁慕湛更是直言，本次降息的主觀出發(fā)點(diǎn)在于當(dāng)前各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)疲軟，樓市多半有跟著起哄的嫌疑，降息并不能改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，更多的還是在調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，減緩中國(guó)經(jīng)濟(jì)擺脫房地產(chǎn)成為主要引擎帶來(lái)的負(fù)面沖擊，對(duì)于房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，充其量只能刺激樓市一時(shí)。
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