近幾年來，海外置業(yè)漸漸成為房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注和熱議的話題，為了服務(wù)國內(nèi)廣大的海外置業(yè)群體外，越來越多的房地產(chǎn)商也開始積極開拓海外市場。
自2012年以來，碧桂園、萬科、萬達、綠地、頤和、萬通、中國建筑、中國鐵建等十多家大型房企，早已在海外大規(guī)模布局房地產(chǎn)項目或確定投資計劃，涉及金額數(shù)以千億元人民幣。
中國買家中意優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)
對此，第一太平戴維斯世界研究團隊負責(zé)人約蘭德·巴恩斯（Yolanda Barnes）在接受新華房產(chǎn)記者專訪時表示，越來越多中國購房者與房企開始在海外購置房產(chǎn)，正是全球房地產(chǎn)市場的特點之一。
“目前已有大量財富與投資進入全球各個重要城市，尤其是這些城市中心地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)板塊。”她以倫敦為例道，中國買家一般更鐘情于當(dāng)?shù)睾诵牡囟闻c優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。
“在優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)市場，約有5%的買家來自中國大陸與香港。”而在非優(yōu)質(zhì)市場，中國買家所占的比例要低得多。
約蘭德·巴恩斯解釋道：“倫敦房產(chǎn)的所有買家中，中國買家只占極小的比例。其中，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)買家有20%至25%來自歐洲，其次是東歐與獨聯(lián)體，另外有不少買家來自非洲與北美。目前僅南美買家在倫敦的置業(yè)情況尚不具規(guī)模。”
倫敦市場變得更像亞洲市場
事實上，隨著越來越多的中國買家在海外購置房產(chǎn)，當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商或項目并不一定能完全滿足中國買家的需求，由此也才有了中國房企布局海外的熱潮。
不過由于中國買家對物業(yè)定位及要求與當(dāng)?shù)夭⒉幌嗤?，使得中國房企對海外項目的開發(fā)也越來越趨同與國內(nèi)市場。
“中國買家一般會選新的高層公寓，而倫敦本土買家更多地喜歡在擁有一定歷史沉淀的住宅中選擇；同時中國買家喜歡中心區(qū)域，而當(dāng)?shù)氐馁I家對地段選擇范圍更大，并不僅僅限于中心地區(qū)。”約蘭德·巴恩斯表示，同樣是在倫敦，中國買家和本土買家之間有著很大的差異。
或許正是因為中國買家傾向于購買公寓單元這種國內(nèi)市場比較熟悉的房產(chǎn)，因此國內(nèi)的開發(fā)商會在倫敦開發(fā)中國特色的項目，而這些項目又明顯異于倫敦大部分項目。
約蘭德·巴恩斯直言，這種開發(fā)行為使倫敦市場某些時候變得更像亞洲市場。她不無擔(dān)憂的表示，如果亞洲特色的項目集中的多是亞洲買家或海外投資者，而并非更多樣的置業(yè)需求群體，那么后期可能會存在一定的風(fēng)險。
“如果亞洲買家停止購房，海外投資者的購房熱情也不高，那么（開發(fā)商）就會增加后續(xù)售房的難度；而英國本土開發(fā)商的定位會更加多樣化，例如小型的‘城市填充式’項目、老項目翻新，且項目地段的選擇更為廣泛。”
也就是說，英國本土開發(fā)商的開發(fā)方式更多樣，區(qū)域分布也比較廣，針對的群體也更廣泛，而亞洲開發(fā)商的開發(fā)領(lǐng)域相對較小，地域跨度也較為有限，受眾比較單一。這或許是海外買家不得不考慮的一個問題。
海外置業(yè)的風(fēng)險
不可否認的是，雖然目前海外市場前景廣闊，對中國買家來說也存在升值機遇，但與機遇相隨的，還有潛在的風(fēng)險。
約蘭德·巴恩斯表示，除了不同的地域文化、稅收政策、匯率風(fēng)險等常規(guī)考慮因素之外，對當(dāng)?shù)厥袌隽私獬潭燃白饨鹗找媛士赡苁侵袊I家考慮風(fēng)險的重中之重。
“中國投資者面臨的最大風(fēng)險應(yīng)該是對國外市場及其運作方式缺乏了解，可能存在錯誤購買產(chǎn)品的情況，買家購買的是自己在國內(nèi)熟悉的產(chǎn)品，而不是選擇國外有市場、受追捧的產(chǎn)品，等到后期脫手時，選擇就比較有限。”
她表示，在很多世界級城市，尤其是成熟經(jīng)濟體城市，新房的供應(yīng)本身非常有限。如果新房需求超過了二手房需求，新房價格將遠遠高出二手房價格，而后者一般只限本地居民購買，這導(dǎo)致了海外市場的雙重特征。
“只要市場存在新房需求，那就沒有關(guān)系，但買家需要關(guān)注十年后再轉(zhuǎn)手時市場會是什么行情。”
她認為，英美等國目前主要是二手房，因為一、二手房屋差價大，如果一手房價漲得過快，會影響后期的脫手。
此外，投資收益率也或許是中國買家的一個重要參考。
“中國購房者用上海房市的投資收益率來考察倫敦、紐約等市的房產(chǎn)，而一般來說歐美等國的收益率會偏高。需要留心的是，大多數(shù)英國投資者在英國本土投資時，會以5%的毛收益率為衡量標準。比方說你買入時收益率是2%，那么后期如果想轉(zhuǎn)售給英國投資者，可能就會遇到難題。”
而在談到上海房地產(chǎn)市場時，約蘭德·巴恩斯強調(diào)從全球角度來看，上海的房地產(chǎn)價格水平要低于其他主要世界城市。但由于收益率偏低，中國本土買家占多數(shù)，而國外買家偏少。假設(shè)上海房地產(chǎn)的買家以國外人士為主，那么價格將比現(xiàn)在高得多。
她最后表示，盡管上海是座國際大都市，但目前國際投資規(guī)模要遠遠小于其他世界城市。
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