央行降息，這對房價已持續(xù)6個月環(huán)比下降的中國樓市來說，無疑是重磅利好，相關市場參與者關于房價將反轉回升的呼聲也隨之出現(xiàn)，據(jù)媒體報道，一些房企已開始傳達“漲價令”。樓市量價齊升的火爆場面似乎正呼之欲出。

無疑，降息釋放出寬松的信號，一定程度上減輕了購房者月供負擔，強化了房價回升預期。但筆者認為，本輪旨在引導實體經濟融資成本下行的利率下調不會改變樓市整體調整格局。

從歷史經驗看，貨幣因素確實是影響短期房價的重要因素。但貨幣之水要潤澤到樓市，還需要樓市持續(xù)上漲的一致預期支撐。這是過去十余年來樓市單邊持續(xù)快速上漲的一個重要原因。但當前，經濟新常態(tài)下房價過快上漲的基礎已經發(fā)生改變，本質上說，房價過快上漲需要相應上漲的購買力支撐，新常態(tài)下經濟潛在產出(購買力)已無法承受高房價及房價過快上漲壓力，房價持續(xù)上漲預期已顯著改變。

筆者從產業(yè)周期和政策周期兩個維度對中國房地產長周期進行了深入觀察。從產業(yè)周期看，樓市整體供大于求的格局已經形成，當前中國房地產業(yè)已基本走完了長周期的上升階段。在樓市庫存高企、邊際供給能力處于高位；大部分需求因高房價得不到滿足；再加上房價彈性逐漸增強的市場環(huán)境下，房價下行趨勢將是確定的。此外，從政策周期看，房地產業(yè)已排除在“穩(wěn)增長”框架之外，新一屆政府不必(也無需)通過“刺激”房地產市場來穩(wěn)增長，這是中國房地產長周期內景氣轉換的時代背景。從產業(yè)周期和政策周期兩個維度可以發(fā)現(xiàn)，中國房地產業(yè)已開始步入長周期的拐點區(qū)域，過高的房價整體上已步入下行通道。

降息將促進潛在剛需(含改善型需求)提前入市，對樓市“量價”都有一定的支撐作用，這也是樓市健康持續(xù)發(fā)展的前提和目的。但“剛需”從來就不是導致中國樓市“量價”暴漲并螺旋上升的原因。據(jù)西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心數(shù)據(jù)顯示，當前城鎮(zhèn)可實現(xiàn)剛性和改善型住房需求不足4%，“剛需”恰恰是高房價的受害者和出局者。大量投資投機性需求是中國過去十余年來房價一路飆升的唯一動力。但正如前述，由于過去單邊持續(xù)上漲的預期已經改變，投資投機性需求將不會因此次降息而暴增，從而導致樓市整體調整格局改變。

當前經濟下行、通脹率很低，尤其房價已持續(xù)半年調整，是此次降息的前提條件之一。一方面，房價調整已持續(xù)半年之久，這是讓市場對樓市整體調整的預期充分吸收、固化，從而不會因針對部分企業(yè)(特別是小微企業(yè))融資成本高而降息的措施“傷害”到樓市的調整進程，盡量減少對樓市理性回歸的“負效應”；另一方面，經濟下行壓力持續(xù)了較長時間，企業(yè)經營困難有所加大，部分企業(yè)(特別是小微企業(yè))對融資成本的承受能力有所降低，可能損害到“穩(wěn)增長、促就業(yè)、惠民生”的區(qū)間管理底線。降息措施此時出臺，充分體現(xiàn)了貨幣政策“刀尖”上的平衡藝術。

綜上所述，筆者認為，當前房價不會因降息而再度恢復到過去的價格暴漲循環(huán)之中，樓市仍將延續(xù)整體調整格局。