央行降息，地產(chǎn)界普遍歡欣鼓舞，認(rèn)為房價將可能迎來反彈。當(dāng)然，并不是所有的城市房價都會反彈。
《第一財(cái)經(jīng)（微博)日報(bào)》研究發(fā)現(xiàn)，包括北上廣深四大一線城市和廈門、南京，這六個城市房價反彈的可能性最大。
量價齊漲可能性大
11月21日晚，央行發(fā)布消息：11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個百分點(diǎn)至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至2.75%；5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為6.15%(此前為6.55%)，其他各檔次利率相應(yīng)調(diào)整。
按照市場分析，此次降息對于樓市來說絕對是大利好。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉分析，在降息通道開啟后，樓市將獲益最大。以按揭20年貸款100萬元計(jì)算，如果按基準(zhǔn)利率，購房者每個月可以減少月供234元，合計(jì)20年就可以減少5萬多元的利息支出。
專家分析指出，“9·30”新政(多部委發(fā)布房貸新政，首套房政策定義標(biāo)準(zhǔn)由“認(rèn)房又認(rèn)貸”改為“認(rèn)貸不認(rèn)房”，并放松利率折扣)出臺后，大多數(shù)銀行出于成本考慮，并未出現(xiàn)大幅下調(diào)貸款利率的局面。
此次央行直接一步降到位，相當(dāng)于變相為全體購房者打9.4折利率的優(yōu)惠；對部分現(xiàn)行9折優(yōu)惠的銀行來說，相當(dāng)于在原有基準(zhǔn)利率上打8.5折的大優(yōu)惠。
雖然國家統(tǒng)計(jì)局公布的10月房價指數(shù)顯示房價依然在調(diào)整，但一線城市特別是北京的二手房價格已經(jīng)環(huán)比上行。這種情況下，降息降準(zhǔn)將放大市場利好，購房者對市場的預(yù)期將明顯向好，入市的積極性也會繼續(xù)提高，量價齊漲的可能性非常大。
哪些城市將反彈？
并不是所有城市都能迎來利好。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對本報(bào)分析，降息后樓市的走勢會進(jìn)一步分化，一二線城市樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)，部分城市將迎來明顯反彈；但對三四線城市來說，因?yàn)閹齑娼^對值過高，人口導(dǎo)入速度十分有限，因此即便有如此力度的信貸刺激，出現(xiàn)反彈的可能性也很小。
哪些城市的房價將可能出現(xiàn)反彈呢？最近土地市場的表現(xiàn)可謂是一個很好的風(fēng)向標(biāo)。
“9·30”新政后，熱點(diǎn)城市的土地市場也開始回暖，高溢價、地王頻現(xiàn)。這些城市包括北上廣深四大一線城市和廈門、南京等熱點(diǎn)二線城市。
張大偉說，相比目前三四線城市明顯可以看到的風(fēng)險，這些核心熱點(diǎn)城市的風(fēng)險要低很多，房企也會更加扎堆在這些熱點(diǎn)城市。
11月20日國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)的通知》，對城市劃分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，要求各地區(qū)、各部門出臺的與城市規(guī)模分類相關(guān)的政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范等要按照新標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修訂。
這意味著，未來超大城市、特大城市的用地規(guī)模將會受到嚴(yán)格限制。
此前11月3日，國土資源部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步做好永久基本農(nóng)田劃定工作的通知》提出，北京、沈陽、上海、南京、蘇州、杭州、廈門、鄭州、武漢、廣州、深圳、成都、貴陽、西安14個城市周邊永久基本農(nóng)田劃定工作將先行展開，全國永久基本農(nóng)田劃定和成果完善工作將于2016年底前全面完成。這也意味著，年初全國國土資源工作會議提出為500萬人口以上大城市擴(kuò)張“劃界”工作開始“動真格”。在這種情況下，未來大城市的土地供應(yīng)將更加趨緊。
即便是此前庫存壓力較大的二線城市如杭州，其樓市也將因此輪降息迎來大利好。
一定時期內(nèi)的庫存也會明顯影響到城市房價的反彈走勢。上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報(bào)告稱，截至10月底，該院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存數(shù)據(jù)顯示，包括溫州、茂名、煙臺、天津和西安在內(nèi)的幾個城市存銷比數(shù)值偏大，此類城市房價下跌的概率也較大。相比而言，大連、南昌、重慶、太原和合肥的存銷比較小。
央行降息后，房價反彈可能性最大的城市首先是北上廣深四大一線城市和廈門、南京等。此外，一些人口吸引力較大、庫存壓力較小的沿海中心城市和中西部人口大省的省會城市，如福州、蘇州、青島、大連以及武漢、鄭州、合肥、成都等也很有可能迎來反彈。
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