今日下午，中國(guó)人民銀行宣布，自2014年11月22日起，決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。其中，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%，一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。其他各檔次貸款和存款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，并對(duì)基準(zhǔn)利率期限檔次作適當(dāng)簡(jiǎn)并。

實(shí)際上，這意味著五年期以上金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率已降至6.15%。因此，對(duì)個(gè)人住房貸款而言，貸款基準(zhǔn)利率也將從明天起下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。

央行對(duì)于降息的動(dòng)因解釋說(shuō)，此次利率調(diào)整的重點(diǎn)就是要發(fā)揮基準(zhǔn)利率的引導(dǎo)作用，有針對(duì)性地引導(dǎo)市場(chǎng)利率和社會(huì)融資成本下行，促進(jìn)實(shí)際利率逐步回歸合理水平，緩解企業(yè)融資成本高這一突出問(wèn)題，為經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展提供中性適度的貨幣金融環(huán)境。

“目前‘認(rèn)貸不認(rèn)房’的房貸松綁政策執(zhí)行并不理想。其實(shí)對(duì)首套住房貸款而言，房貸新政出臺(tái)以后對(duì)首套房購(gòu)房者申請(qǐng)貸款基本沒(méi)有影響，只有個(gè)別商業(yè)銀行執(zhí)行過(guò)利率優(yōu)惠。這也是為什么今年10月份上海個(gè)人住房貸款增速放緩的原因。”某國(guó)有大型商業(yè)銀行金融研究員在今天上午接受人民網(wǎng)記者采訪時(shí)如是評(píng)價(jià)目前房貸新政的執(zhí)行情況，“因此，我的預(yù)計(jì)是央行應(yīng)該會(huì)降息，如此對(duì)個(gè)人住房貸款才會(huì)帶來(lái)真正的刺激。”

這位金融研究員的預(yù)測(cè)一語(yǔ)成讖。多位受訪的金融及房地產(chǎn)人士向記者表示，無(wú)論是對(duì)購(gòu)房者，還是開(kāi)發(fā)商而言，都會(huì)是巨大的利好。

“央行降息以后至少會(huì)出現(xiàn)三個(gè)方面的利好因素。首先，央行降息后會(huì)大幅度增加市場(chǎng)的資金總量，貨幣市場(chǎng)流動(dòng)性會(huì)獲得改善，實(shí)際上由此會(huì)使得居民購(gòu)買(mǎi)力獲得提升。其次，對(duì)于目前普遍資金緊張且資金成本較高的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，它們將會(huì)以較低的融資成本獲得資金。最后當(dāng)然是對(duì)購(gòu)房者，住房貸款將會(huì)有巨大的利率優(yōu)惠。”方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志向記者指出。

鄧浩志也進(jìn)一步分析，目前市場(chǎng)上持幣待購(gòu)觀望中的購(gòu)房者較多，因此在央行降息以后，其實(shí)會(huì)迅速刺激市場(chǎng)觀望者迅速出手。“不過(guò)目前還不太好估算究竟會(huì)釋放多少市場(chǎng)需求，但是對(duì)購(gòu)房者而言，絕對(duì)是非常大的刺激。”鄧浩志說(shuō)。

“降息周期已經(jīng)開(kāi)始，降息就意味著降低融資成本，以此降低實(shí)體的融資成本。”民生證券研究院研究員管清友表示，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率下降有利于風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，尤其是股市和房地產(chǎn)，接下來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售有望帶動(dòng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖。

上海易居研究院研究院嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此分析稱(chēng)，貸款利率下調(diào)，最大的利好就是使得剛需購(gòu)房者的購(gòu)房成本得到降低，進(jìn)而帶動(dòng)成交量的上升。而這對(duì)于目前沖刺年度業(yè)績(jī)的房企而言，顯然是一個(gè)利好消息。因?yàn)槟壳半m然市場(chǎng)成交量有所上升，但是很顯然，此類(lèi)成交量的總體水平是弱于去年水平的，這使得此類(lèi)房企本質(zhì)上在去庫(kù)存方面并不解渴。那么房企將有以下幾個(gè)策略。

第一、如果市場(chǎng)成交量或者潛在入市的購(gòu)房者數(shù)量比較多，房企在降價(jià)的幅度上會(huì)迅速降低。這反過(guò)來(lái)又會(huì)使得房企售樓處的各類(lèi)吆喝的降價(jià)促銷(xiāo)的活動(dòng)減少，進(jìn)而使得購(gòu)房者以更快的速度入市。

第二、如果市場(chǎng)成交量因?yàn)槟壳把胄袔讉€(gè)救市政策的效果而提振，那么土地市場(chǎng)在12月份勢(shì)必會(huì)非常熱，以及延續(xù)到明年1月份。從這個(gè)角度看，房企的資金實(shí)力會(huì)增加，也會(huì)加大明年的投資力度，進(jìn)而積極補(bǔ)倉(cāng)和謀求新一輪戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

“這已經(jīng)是最好的購(gòu)房時(shí)間窗口期。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅一針見(jiàn)血，“現(xiàn)在全國(guó)各地限貸限購(gòu)政策都已經(jīng)有所松綁，現(xiàn)在貨幣政策也已經(jīng)放開(kāi)，所以會(huì)成為最好的購(gòu)房窗口。一旦企業(yè)融資成本升上去，那么資產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)水漲船高，當(dāng)下開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存量都處在高位，因此購(gòu)房者應(yīng)該選擇在現(xiàn)在出手。”

小算盤(pán)：100萬(wàn)元20年期貸省近4萬(wàn)元

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此做了一個(gè)計(jì)算。如果購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)一套總價(jià)為100萬(wàn)元的商品住房，那么按照3成首付則需要貸款70萬(wàn)元。如果按照此前6.55%的利率計(jì)算，按照貸款20年的期限和等額還款的方式計(jì)算，那么本金和利息需要償還總共125.75萬(wàn)元，月供為5239.64元。按照目前新的貸款政策，即按照6.15%的利率計(jì)算，那么同樣的按揭貸款模式下，本金和利率需要償還總共121.81萬(wàn)元，每月還款為5075.78元。這樣計(jì)算，月供能少還163.86元?？偣舶唇移陂g可以少還3.94萬(wàn)元。