“只要能成交，房?jī)r(jià)怎么做都行”“交易中心有朋友，打點(diǎn)就能少繳稅”……在買(mǎi)房時(shí)，不少中介都會(huì)拋出“內(nèi)部公關(guān)”的噱頭來(lái)吸引買(mǎi)房者。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，避稅“陰陽(yáng)合同”確實(shí)存在，并針對(duì)房產(chǎn)交易形成了一條灰色產(chǎn)業(yè)鏈。

    借“陰陽(yáng)合同”避稅近20萬(wàn)元

    近日，上海某中心城區(qū)基層稅務(wù)所一副所長(zhǎng)因犯玩忽職守罪被判刑，涉及73套利用虛假材料進(jìn)行申報(bào)的二手房交易稅收征免，造成大量國(guó)家稅費(fèi)損失。而在上海市青浦區(qū)檢察院近期破獲的一起稅務(wù)人員瀆職案件中，該區(qū)房地產(chǎn)交易中心稅務(wù)征收人員張某也應(yīng)允為別墅“降低交易稅費(fèi)”，向中介提供“專業(yè)意見(jiàn)”，修改合同將成交價(jià)格做低。

    “不僅假房產(chǎn)證、假合同、假離婚證都能制作，還能操縱房屋前次交易價(jià)格，甚至可以將交易不滿一年的房子做成交易滿五年來(lái)逃避營(yíng)業(yè)稅。”上海檢方一位辦案人員說(shuō)。以上海市某中心城區(qū)的一套房屋為例，2011年6月實(shí)際成交價(jià)508萬(wàn)元，2004年1月前次交易實(shí)際價(jià)格為130萬(wàn)元，黃牛偽造前次交易價(jià)格為475萬(wàn)元。也就是說(shuō)，將本應(yīng)378萬(wàn)元的差價(jià)人為縮小到33萬(wàn)元。本應(yīng)繳稅20余萬(wàn)元，實(shí)際繳稅1.7萬(wàn)余元，逃避稅費(fèi)達(dá)18萬(wàn)余元。

    盡管這筆交易少向國(guó)家交了稅費(fèi)，購(gòu)房者卻沒(méi)有獲得多少“好處”。購(gòu)房者據(jù)實(shí)繳納的部分稅費(fèi)通過(guò)避稅手法，進(jìn)入了中介和部分黃牛的腰包。當(dāng)事人說(shuō)，繳稅當(dāng)天，她在房產(chǎn)交易中心按照較高的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)給了中介十幾萬(wàn)元，但自己在門(mén)口看見(jiàn)中介和黃牛去稅務(wù)窗口完稅后，“錢(qián)卻基本被他們?cè)獠粍?dòng)地拿走了”。

    交易避稅層層繞過(guò)調(diào)控

    事實(shí)上，各地房產(chǎn)交易避稅現(xiàn)象十分普遍。記者近期走訪了多家房產(chǎn)中介公司，咨詢?nèi)绾谓档头慨a(chǎn)交易稅費(fèi)。包括中原地產(chǎn)等知名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在內(nèi)的銷售人員均回應(yīng)稱，可以指導(dǎo)交易雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”，將房產(chǎn)交易登記價(jià)格大比例做低，從而實(shí)現(xiàn)稅負(fù)大幅減輕。

    據(jù)上海市青浦區(qū)檢察院介紹，目前有些房產(chǎn)中介公司圍繞合同做文章、運(yùn)作避稅的手段之一，就包括誘使買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”：一份為實(shí)際成交合同，另一份為在房管部門(mén)登記辦理相關(guān)稅費(fèi)時(shí)的合同。做低房產(chǎn)交易價(jià)格。一般將房產(chǎn)交易的登記價(jià)格做到地區(qū)普通住宅指導(dǎo)價(jià)附近。上海市民潘女士介紹，2012年10月，她在上海南站附近購(gòu)買(mǎi)了一套面積58.9平方米的二手住宅，房屋總額為165萬(wàn)元，應(yīng)繳契稅1.65萬(wàn)元。經(jīng)太平洋房屋中介公司操作，該房產(chǎn)在房管部門(mén)登記時(shí)，房款總額被做低為120萬(wàn)元，直接省去契稅4500元。

    對(duì)于房款總額“做低”前后45萬(wàn)元的差額，在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人指導(dǎo)下，潘女士與賣(mài)房者簽訂了一份補(bǔ)充合同，以裝修等補(bǔ)償費(fèi)用的形式出現(xiàn)在補(bǔ)充合同中，中介費(fèi)用也按照原標(biāo)準(zhǔn)收取。減少與前次交易差價(jià)。按照相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年的非普通住宅，按照兩次交易差價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅。做高前次交易價(jià)格，往往能大幅降低房產(chǎn)實(shí)際交易稅費(fèi)。二手房變新房、“以租代售”等多種方式避稅。比如，對(duì)新購(gòu)買(mǎi)的住房未辦理產(chǎn)權(quán)證就再次轉(zhuǎn)讓，使二手房轉(zhuǎn)讓變成新房銷售；對(duì)不足兩年進(jìn)行上市交易的房屋實(shí)施“以租代售”，即房屋中介在為買(mǎi)賣(mài)雙方代理時(shí)，將原購(gòu)房合同改簽為租賃合同等，用這些方式達(dá)到避稅的目的。

    “上述多種方式作假，都少不了基層監(jiān)管部門(mén)工作人員的‘配合’。”中國(guó)法學(xué)會(huì)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)賈紹華指出，依法納稅不僅是公民的義務(wù)，由于多數(shù)房產(chǎn)稅種采取“總價(jià)高稅負(fù)則高”的原則，還有調(diào)控高價(jià)住宅市場(chǎng)的目的，個(gè)別人的不法“避稅”客觀上是對(duì)多數(shù)納稅人的不公平。

    標(biāo)準(zhǔn)亟待完善

    據(jù)介紹，針對(duì)上述避稅手段，目前多地稅務(wù)機(jī)關(guān)已著手加強(qiáng)監(jiān)管或整改。但也有專家和購(gòu)房者認(rèn)為，不少個(gè)案在一定程度上也反映了標(biāo)準(zhǔn)有待完善。此外，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)項(xiàng)目較多，可適當(dāng)合并、簡(jiǎn)化，減少操作空間。比如，許多地方采取普通住宅價(jià)格指導(dǎo)線作為征稅標(biāo)準(zhǔn)，但與住宅市價(jià)往往相差甚遠(yuǎn)，調(diào)整顯得相當(dāng)滯后。據(jù)了解，上海最新的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是2012年3月做出的，如今已沿用了兩年半?，F(xiàn)實(shí)卻是在過(guò)去的兩年半里，上海地區(qū)房?jī)r(jià)又經(jīng)歷了一輪上漲。

    住建部政策研究中心研究員王玨林認(rèn)為，隨著市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，精細(xì)化是房地產(chǎn)調(diào)控的方向，無(wú)論是抑制住房投機(jī)，還是保障房建設(shè)管理，都需要更為精細(xì)化的政策。據(jù)介紹，對(duì)房產(chǎn)中介“陰陽(yáng)合同”“截留”稅費(fèi)的處罰也有待加強(qiáng)。例如，目前《深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)幫助買(mǎi)賣(mài)雙方操作“陰陽(yáng)合同”將受到5萬(wàn)元處罰。盡管這是地方性房地產(chǎn)監(jiān)管法規(guī)率先對(duì)“陰陽(yáng)合同”作出明確的處罰規(guī)定，但與數(shù)十萬(wàn)的不法所得相比依然較輕。