2014年上半年，全市共有69次開盤，雖然創(chuàng)了2012年以來的開盤量新低，但從平均每個月十多次開盤量來看，開發(fā)商對待樓市“寒冷期”的態(tài)度依然是在努力堅持。這樣的堅持也在下半年得到了回報，7月10日濟南市取消執(zhí)行了3年的限購政策，9月30日，央行發(fā)布房貸新政，讓市場開始變得活躍起來。從7月至今的四個多月時間里，濟南市已有67次開盤，開盤數(shù)量明顯比上半年好得多，同時，幾個大型樓盤開盤熱銷，也讓人看到樓市購買力的回歸。

    下半年開盤量少 但成交量提升

    據(jù)記者統(tǒng)計，今年上半年，濟南市共有65個項目開盤加推69次，這是2012年以來最差的上半年開盤數(shù)據(jù)。同時，在開盤過程中，也嚴(yán)重的暴露了購買力不足的問題，今年5月，省城西部一家樓盤開盤，推出的近200套住宅房源在開盤首日僅賣出不到30套，本次開盤可謂以失敗告終。記者查詢該樓盤所推樓棟的預(yù)售許可證取得時間和開盤時間對比發(fā)現(xiàn)，兩者相差近兩個月的時間，也就是說，該樓盤在開盤前，至少經(jīng)歷了兩個月的“認(rèn)籌期”，而如此長的認(rèn)籌期內(nèi)，僅有不到30位客戶做出買房決定，可見省城購買力在上半年已經(jīng)大幅度的“隱藏”。

    但是今年11月，樓市購買力卻再次因開盤而“回歸”，上周末，省城東部和北部兩家大型樓盤同時開盤，其中北部樓盤以超過5000套的成交量創(chuàng)造了濟南市樓盤單日成交量的新紀(jì)錄，這一紀(jì)錄在全國也名列前茅。而記者觀察發(fā)現(xiàn)，11月至今的20多天里，濟南市僅有6家樓盤開盤加推，比今年以來多數(shù)時間都要少，但這少數(shù)幾家樓盤依然創(chuàng)造了今年以來最好的開盤成交量。記者本月在幾家樓盤的開盤現(xiàn)場采訪多位購房者了解到，很多購房者看房時間已經(jīng)超過兩個月，前段時間一直處于猶豫期，一方面是因為樓市降價言論四起，也有不少樓盤降價幅度較大，造成這部分購房者對房價下降的預(yù)期比較強烈，另一方面是因為房貸打折的消息剛剛出來，想等房貸開始打折后再買房。“這不是正趕上這個樓盤也比較大，比較放心，價格也可以接受，聽他們售樓處的人介紹，買這里的房子房貸也可以打折，而且臨近年底了，明年什么情況還不一定，所以就抓住機會買了。”一位已經(jīng)繳納了定金的購房者告訴記者。

    除了11月，記者觀察發(fā)現(xiàn)，下半年限購取消以來，濟南樓盤開盤首日成交明顯轉(zhuǎn)好。統(tǒng)計顯示，上半年69次開盤共推出住宅超過10000套，但是開盤首日成交量卻不足三成，相比2013年整體60%左右的開盤去化差了不少，而2012年，這一數(shù)字高達70%左右。觀察下半年以來濟南開盤項目發(fā)現(xiàn)，67家樓盤推出房源超過15000套，并且，開盤首日的成交也明顯好轉(zhuǎn)，雖然個別樓盤開盤首日去化依然不理想，但總體來看，這67家樓盤開盤首日能賣出總房源的50%，有個別大型樓盤開盤時甚至可以達到90%的去化。

    眾多大盤選在年底入市

    記者采訪發(fā)現(xiàn)，下半年來，濟南市多個新入市的大型項目熱銷，除了與房企自身實力有關(guān)，低價和優(yōu)惠成為購房者出手的另一重要原因。

    10月，被認(rèn)為是目前濟南單價最貴的佛山靜院入市，其實際售價超過25000元/㎡，11月，建在2013年地王之上的泰悅赫府開盤，同樣在11月，稱得上是濟南市目前最大在售項目的中海華山瓏城入市，這些項目紛紛選在臨近年底時入市，并且后兩家樓盤開盤售價都較低，趕在年底之前沖量的意圖不言而喻。在此之前的10月，萬達華府項目入市，給濟南市帶來近千套新建房源，并且也取得了不錯的開盤成績。

    觀察這些樓盤，都是在濟南首屈一指的大型項目，并且在開盤時售價較低，位于省城北部的華山瓏城項目，開盤時售價最低的住宅僅有5000多元/平米，相比其附近售價7000元左右的樓盤比較有優(yōu)勢。而地王項目泰悅赫府，在開盤時每平米售價在8000元左右，而其拿地時的樓面地價便超過4000元/平，可以看出該樓盤開盤時的利潤空間已經(jīng)不高，而在此之前的萬達華府，也是以“8字頭”的房價開盤。

    年內(nèi)還有超過10個樓盤入市

    “金九銀十”已經(jīng)過去一段時間，業(yè)內(nèi)傳統(tǒng)認(rèn)知上的營銷旺季過去，讓不少人認(rèn)為今年樓市也已“結(jié)束”，因為從以往來看，11月和12月樓市已基本進入“冷凍期”，許多項目完成全年任務(wù)等待新一年的到來，也有許多項目已經(jīng)放棄了這一年度，準(zhǔn)備下一年絕地反擊。然而今年，樓市傳統(tǒng)旺季似乎被所有人遺忘。

    11月，濟南史上最大項目首次開盤，2013年的地王項目入市，這些動作都說明了，11月成為今年房企的必爭之月，12月也不甘落后，記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，目前已有超過10個新項目定于12月首次入市，年底樓市的蛋糕將迎來更加激烈的爭搶。

    今年以來，省城樓市一直是東部在唱主角，首次降價樓盤出現(xiàn)在東部，最熱銷樓盤也出現(xiàn)在東北部，西部似乎失去了聲音，而在12月，槐蔭區(qū)或有3個大型項目入市，大大的緩解西部樓市“不給力”的局面。

    今年以來一直在唱主角的歷城區(qū)也不甘示弱，在12月或者明年1月，將有6個新項目入市，這些樓盤大部分位于唐冶片區(qū)，這一區(qū)位已經(jīng)漸漸成為了房企必爭之地。這6處項目占地面積也較大或是區(qū)域標(biāo)桿，或是大牌開發(fā)商重點打造的項目，更不乏備受關(guān)注的豪宅項目。

    另外，位于省城北部北湖片區(qū)的一家大型樓盤也預(yù)計在年內(nèi)入市，該項目在規(guī)模上也可以進入濟南市在售項目的前列，并且，該項目同上周省城北部熱銷樓盤一樣，已經(jīng)進行了長時間的認(rèn)籌，一旦入市，勢必將會有大量的購房者出手。

    除了上述項目，歷下區(qū)、高新區(qū)還將有幾家項目定于12月開盤。這10多家樓盤預(yù)計將為濟南市帶來近2000套居住房源，在限購放開、省城大部分銀行開始給房貸打折的背景下，可以預(yù)見，12月將成為今年以來難得的樓市旺季。