調(diào)整格局確立 跌幅逐步收窄

房價顯露探底企穩(wěn)跡象(市場觀察)

國家統(tǒng)計局日前發(fā)布10月份70個大中城市房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)，新建住宅價格環(huán)比連續(xù)兩個月全部停漲。不過，北上廣深4個一線城市的二手房市場出現(xiàn)止跌回暖跡象。專家預(yù)測，此輪樓市調(diào)整至少還將持續(xù)到明年一季度。未來各地樓市走勢還將繼續(xù)分化，一線城市或?qū)⒃诿髂曷氏绕蠓€(wěn)反彈，但漲幅有限。

70城房價環(huán)比無一上漲

今年下半年以來，全國樓市向下調(diào)整的格局逐步得到確立。繼9月份之后，10月份70個大中城市新建住宅環(huán)比價格再度全面停漲。除鄭州的房價環(huán)比價格與上月持平外，其余69大中城市的樓市價格均呈下降趨勢。此外，由于環(huán)比下跌及去年同期基數(shù)較高，房價同比下降的城市個數(shù)繼續(xù)增加，絕大部分城市房價同比出現(xiàn)下降。

“今年樓市變化的速度遠遠超過了市場之前的預(yù)期。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對本報記者表示，從年初出現(xiàn)個別城市價格調(diào)整，到3-5月份出現(xiàn)以東部城市為主的多數(shù)城市房價下行，再到6-8月份從塊狀分布已經(jīng)彌漫到了全面下調(diào)，直到9-10月份市場全面進入同比下調(diào)階段。

中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計整理數(shù)據(jù)顯示，10月份70大城市房價數(shù)據(jù)繼續(xù)全面下調(diào)， 70城市新建商品房住宅平均環(huán)比下調(diào)0.83%。跌幅相比前3個月有所收窄，同比在上月首次出現(xiàn)全面下調(diào)后，跌幅繼續(xù)加深，跌幅達到了2.62%。二手房價格同比跌幅也達到了2.52%，全國僅合肥、廈門、鄭州三個城市依然同比上漲，其他67個城市房價已經(jīng)低于一年前，平均同比跌幅高達2.62% ，67個城市同比下調(diào)，創(chuàng)造了2010年公布房價指數(shù)以來的歷史紀錄。

一線樓市出現(xiàn)回暖跡象

盡管樓市的“寒冬”已經(jīng)到來，但由于10月份出現(xiàn)多重救市政策，房價跌幅逐漸收窄。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，隨著各地房貸政策調(diào)整，房企為消化庫存繼續(xù)加大推盤力度，部分購房者選擇入市，房價環(huán)比降幅收窄。據(jù)測算，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比綜合平均降幅分別比9月份收窄0.3和0.1個百分點。

相比于新建住宅價格的全面下跌，北上廣深4個一線城市的二手房價格出現(xiàn)止跌企穩(wěn)的跡象，給市場帶來了一股暖意。其中，北京二手住宅價格環(huán)比上漲0.3%，上海、廣州、深圳的二手房價均與上月持平。

“這證明了之前因為跌幅速度快，一線城市因為多項救市政策的出現(xiàn)，使得目前止跌了。”張大偉表示，實際上10月份一線城市二手房交易量環(huán)比9月份簽約上漲都超過80%，在“9·30”房貸新政刺激后，一線城市二手房成交大幅回暖，二手房價格已經(jīng)明顯出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售數(shù)據(jù)也出現(xiàn)回暖跡象。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至18日，包括萬科、保利、綠城、恒大、融創(chuàng)等在內(nèi)的35家上市房企公布了10月份銷售業(yè)績，“銀十”的表現(xiàn)明顯比“金九”更好。這35家上市房企的10月份銷售業(yè)績?yōu)?747億，比9月份上漲了14.7%。

本輪調(diào)整將延續(xù)至明年

“未來兩個月跌幅有望繼續(xù)收窄，但房價整體回暖起碼要到明年一季度。”在張大偉看來，房地產(chǎn)市場以本輪深度調(diào)整基本宣告黃金10年的結(jié)束，雖然城鎮(zhèn)化的推動力巨大，未來樓市還會有再次上漲的可能性，但引發(fā)本輪市場深度調(diào)整的三個因素仍很難改變：首先，去年的爆發(fā)式的價格上漲透支需求購買力；其次，疊加多年來的部分城市的過度房地產(chǎn)投資；第三，持續(xù)多年的寬松貨幣政策突然開始節(jié)制釋放量，中央主推經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。這些因素將影響近年樓市，在整體告別絕對短缺后，樓市已經(jīng)進入白銀時代，本輪市場的調(diào)整周期將起碼延續(xù)到明年年初。

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌也認為，房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別了狂野的黃金時代，進入了比較平穩(wěn)的白銀時代。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)進一步上漲的可能性并不大。目前階段性的飽和已經(jīng)全面出現(xiàn)，年內(nèi)樓市難以回升，分化還在繼續(xù)。

對于樓市調(diào)控政策的未來走向，張大偉認為，預(yù)計地方政府還會在稅費政策等方面松綁，樓市第三輪救市還將繼續(xù)推出。從整體效果看，這一政策將會對市場有信心提振，止跌已經(jīng)明確，但反彈的幅度實際結(jié)果依然要看后續(xù)信貸釋放情況，如果再出現(xiàn)1-2次定向或者全面降準，樓市將會很快反彈。