如果有一天，當(dāng)你聽說曾在地產(chǎn)界叱咤風(fēng)云的綠城集團(tuán)董事會主席宋衛(wèi)平去養(yǎng)豬、栽花時(shí)，一定不要吃驚。

 

在擴(kuò)張動能不足的局面下，越來越多的地產(chǎn)商正悄然轉(zhuǎn)型，萬科、恒大、正中集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)企業(yè)都將目光轉(zhuǎn)向地產(chǎn)的高墻之外。

 

“中國經(jīng)濟(jì)長期依然向好，有更多的風(fēng)景值得我們?nèi)バ蕾p、去發(fā)掘，我們應(yīng)當(dāng)主動作為，搶奪下一波經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先機(jī)。”正中集團(tuán)副總裁林培漢說。

 

不過，房企們的轉(zhuǎn)型之路依然布滿荊棘，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，房企轉(zhuǎn)型必須充分估量市場風(fēng)險(xiǎn)，一旦冒進(jìn)，很可能將面臨更大的困局。

 

更多房地產(chǎn)項(xiàng)目掛牌轉(zhuǎn)讓

 

2014年以來，越來越多的房企正在開拓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外的生存發(fā)展空間。

 

10月23日，正中集團(tuán)董事長鄧學(xué)勤對外宣布，2015年歐洲高爾夫職業(yè)巡回賽（EPGA）全新一站賽事將在正中集團(tuán)旗下的正中高爾夫球會開賽。據(jù)了解，正中集團(tuán)總部位于深圳,長期開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)等物業(yè)，總資產(chǎn)逾人民幣300億元。“在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)內(nèi)，我們向高端的高爾夫物業(yè)延伸；而在地產(chǎn)之外，我們也在加緊布局，生物制藥、高端服務(wù)業(yè)、新材料、金屬板材、冷鏈物流等業(yè)務(wù)，也將越來越成為我們發(fā)展的重心。”林培漢接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》專訪時(shí)表示。

 

無獨(dú)有偶。一直專注于住宅開發(fā)的地產(chǎn)龍頭萬科，在今年不僅與徽商銀行合作，試水金融業(yè)；更宣布將大手筆投資400億元，在吉林打造松花湖滑雪度假區(qū)，這是萬科成立30年以來首次涉足滑雪度假產(chǎn)業(yè)。此外，萬科也開始進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，不久前，萬科宣布與百度合作，并在今年9月將首個合作成果——V-in在萬科購物中心金隅萬科廣場上線試用（V-in系統(tǒng)將針對不同消費(fèi)者設(shè)定個性推送“菜單”）。

 

另一家地產(chǎn)龍頭企業(yè)恒大地產(chǎn)的轉(zhuǎn)身則更早更快。去年恒大已推出了恒大冰泉，今年恒大則宣布要投資超過1000億元，進(jìn)軍農(nóng)業(yè)、畜牧、乳業(yè)以及糧油業(yè)務(wù)。以乳業(yè)為例，今年9月，恒大乳業(yè)集團(tuán)正式成立，同月，恒大收購新西蘭咔哇熊乳業(yè)，生產(chǎn)咔哇熊嬰幼兒配方奶粉，今年10月27日，恒大正式對外宣布， 咔哇熊嬰幼兒配方奶粉上市。

 

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，2014年以來,大型房企“跨界”投資緊鑼密鼓地進(jìn)行，與此相應(yīng)的是一大批中小型房地產(chǎn)企業(yè)，正加速逃離地產(chǎn)業(yè)。

 

記者查閱北京產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，截至10月底，該網(wǎng)站掛牌轉(zhuǎn)讓的“非國有產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目共53個，其中轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目就有19個，占比近40%。而在這19個項(xiàng)目中，前9個月轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目只有6個，自9月份以來轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目為13個，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓呈現(xiàn)出加速的態(tài)勢。

 

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2010—2012年三年間，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、集體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、港澳臺投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、外商投資國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這4個類別的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量均呈下降的勢頭。其中，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年為3685個，2011年為3427個，2012年為3354個，兩年間數(shù)量減少了近10%。

 

林培漢舉例說，正中集團(tuán)2008年就決定不再做住宅，全部改為開發(fā)寫字樓和自持商業(yè)物業(yè)，同年也決定開始進(jìn)軍生物制藥等行業(yè)。

 

樓市價(jià)、量齊跌

 

與之前房價(jià)一路上漲、銷售量不斷攀升的狀況相比，現(xiàn)在，中國房地產(chǎn)市場正在發(fā)生顯著的變化。

 

國家統(tǒng)計(jì)局10月24日公布的最新數(shù)據(jù)顯示：9月份，70個大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的城市有69個，持平的城市有1個。同比價(jià)格下降的城市有58個，持平的城市有2個，上漲的城市有10個。這意味著，無論是同比，還是環(huán)比，價(jià)格下降的城市數(shù)量已經(jīng)遠(yuǎn)超過價(jià)格上漲的城市。

 

另一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，1—9月份，商品房銷售面積77132萬平方米，同比下降8.6%；商品房銷售額49227億元，同比下降8.9%。這進(jìn)一步表明，當(dāng)前中國樓市不僅價(jià)格在下降，整體成交額也在萎縮。

 

對于這種變化，萬科總裁郁亮公開的看法是，中國房地產(chǎn)市場已進(jìn)入“白銀時(shí)代”，在白銀時(shí)代，就意味著在黃金時(shí)代穩(wěn)賺不賠的生意沒了，風(fēng)險(xiǎn)加大、利潤下降，游戲規(guī)則變了。

 

林培漢告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，據(jù)他們企業(yè)的觀察，至少在三四線樓市，去庫存的壓力非常大，土地、房子銷售緩慢，市場確實(shí)在改變。

 

張宏偉表示，當(dāng)前房企紛紛轉(zhuǎn)型，有的是迫于中長期房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間局限性，有的是多元化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型發(fā)展的需要，有的是為了迎合經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整市場背景下的城鎮(zhèn)化發(fā)展機(jī)會，有的是為了降低融資成本的需要。一句話，在“白銀時(shí)代”房企謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型勢在必然。

 

跨行需謹(jǐn)慎 陌生領(lǐng)域潛藏風(fēng)險(xiǎn)

 

房企轉(zhuǎn)型說起來容易，但是，只有解決了往哪兒轉(zhuǎn)、怎么轉(zhuǎn)，才有意義。

 

張宏偉認(rèn)為，房企尤其是品牌房企會繼續(xù)加速戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，以謀求中長期更加平穩(wěn)的發(fā)展。因此，預(yù)計(jì)2014—2016年，品牌房企在“跨界”投資上將有更大的動作，或許龍頭房企會直接通過并購、合作等方式進(jìn)行大范圍“跨界”擴(kuò)張。他同時(shí)還強(qiáng)調(diào)，品牌房企在“跨界”投資轉(zhuǎn)型過程中應(yīng)該注意把控市場風(fēng)險(xiǎn)，不能一味跟風(fēng)激進(jìn)地進(jìn)入一些陌生領(lǐng)域，必須先進(jìn)行詳盡的調(diào)查和完善的資源配置等，否則很可能水土不服。

 

事實(shí)的確如此，不少企業(yè)在轉(zhuǎn)型中遭遇了陣痛。以萬達(dá)為例，早在2012年萬達(dá)就大力布局電商業(yè)務(wù)，同年電商大佬阿里巴巴旗下的一名高管加盟萬達(dá)電商，并且萬達(dá)也高調(diào)呼喊“高薪獵取電商人才”；2013年，萬達(dá)董事長王健林更是要求所有高管要有互聯(lián)網(wǎng)思維、電商思維。然而時(shí)至今日，不但萬達(dá)電商的管理層人員大量流失，其電商業(yè)務(wù)對集團(tuán)的貢獻(xiàn)也微乎其微。雖然今年8月萬達(dá)已宣布和其他互聯(lián)網(wǎng)大佬聯(lián)手打造電商業(yè)務(wù)，但截至目前，尚未拿出叫好叫座的電商模式。

 

林培漢也認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以更長遠(yuǎn)的眼光來看待自身的發(fā)展。經(jīng)過近年來的反腐和四中全會再次強(qiáng)調(diào)法治建設(shè)，中國市場將日趨成熟，市場化程度會越來越高，經(jīng)濟(jì)長期依然向好，房企的資金將迎來更多更大的發(fā)展空間。而轉(zhuǎn)型尤其重要的是要注意風(fēng)險(xiǎn)，從經(jīng)驗(yàn)來看，房企們應(yīng)該對新進(jìn)入的行業(yè)設(shè)置一定的門檻，這個門檻就是新進(jìn)入的行業(yè)一定要符合對中國深度城市化進(jìn)程中巨大發(fā)展空間的認(rèn)知和對中國人日益增加的健康需求的前瞻性判斷。

 

國內(nèi)主流房企2014年轉(zhuǎn)型情況

 

房企名稱 轉(zhuǎn)型方式 轉(zhuǎn)型方向

萬科 互聯(lián)網(wǎng) 8月，萬科宣布投資數(shù)百億元在吉林打造松花湖滑雪度假區(qū)；日前，萬科與百度合作，進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)

綠地 金融業(yè) 1月，豪擲12億英鎊投資英國倫敦兩個住宅項(xiàng)目。

萬達(dá) 電商 8月，萬達(dá)和百度、騰訊合作，組成“騰百萬”聯(lián)盟，并出資打造萬達(dá)電商。

恒大地產(chǎn) 現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 今年，恒大投資超過1000億元，在農(nóng)業(yè)、畜牧、乳業(yè)以及糧油業(yè)務(wù)。9月，恒大乳業(yè)集團(tuán)成立。

綠城 養(yǎng)老業(yè) 5月，綠城董事長宋衛(wèi)平表示未來將做代建、養(yǎng)老與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。