9月30日，央行“首套房利率最低可打七折”的重磅新政如同深水炸彈，攪皺了一直波瀾不驚的房貸市場。但據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者在上海調(diào)查，時(shí)隔一個(gè)月有余，這一房貸新政仍然只是來自宏觀層面的指導(dǎo)意見，上海市內(nèi)的商業(yè)銀行對此采取的態(tài)度頗為一致：暫無行動(dòng)。

 

記者近日以購房者身份聯(lián)系8家銀行支行信貸部門發(fā)現(xiàn)，銀行幾乎眾口一詞，稱“不可能下浮30%”。值得一提的是，3個(gè)月前記者也曾調(diào)查上海市內(nèi)的商業(yè)銀行房貸市場，當(dāng)時(shí)多數(shù)銀行都未給出首套房利率較基準(zhǔn)利率的下浮優(yōu)惠。盡管央行新政救市姿態(tài)鮮明，卻沒能改變銀行界房貸投放的謹(jǐn)慎態(tài)度。

 

為了分擔(dān)房貸風(fēng)險(xiǎn)以提高銀行放貸積極性，央行新政也將目光投向了能為信貸騰挪空間的金融創(chuàng)新之舉，特別是“鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款證券來籌集資金”。但據(jù)記者了解，這種抵押貸款證券化（MBS）手段在國內(nèi)已經(jīng)徘徊10年，銀行在利益權(quán)衡之后，并沒有表現(xiàn)出預(yù)期中的踴躍。

 

四大行在滬均無首套房貸利率優(yōu)惠

 

央行大手筆的房貸新政似乎正在淪為一紙空文?！吨袊?jīng)濟(jì)周刊》記者日前采訪了中農(nóng)工交建五大銀行，注意到除了在8月就被曝利率打折的農(nóng)業(yè)銀行之外，其余4家都對首套房貸延續(xù)了強(qiáng)硬的保守態(tài)度。

 

“首套房貸款利率一般不用上浮，不管貸多少，最低都是基準(zhǔn)利率，但是如果買60平米以下的房子，貸款總量偏低的話肯定還要上浮。”建設(shè)銀行楊浦支行個(gè)貸中心回應(yīng)記者。

 

中國銀行五角場支行相關(guān)人士也對記者強(qiáng)調(diào)：“首套房貸款沒有七折優(yōu)惠，央行是有指導(dǎo)意見，但每個(gè)銀行的細(xì)則都沒有出來，我們銀行目前沒有任何折扣。”當(dāng)記者提出年底將有200萬元房貸需求時(shí)，該人士表示：“現(xiàn)在貸款的話，最起碼是基準(zhǔn)利率，還可能根據(jù)個(gè)人信用評估情況上浮。”

 

交通銀行楊浦支行執(zhí)行房貸審批的工作人員則對記者坦言：“雖然央行新政是說銀行房貸利率最低可以打七折，但實(shí)際上我們沒有折扣，不管貸多少，都是按照基準(zhǔn)利率來執(zhí)行。”這與工商銀行控江支行的表態(tài)如出一轍。

 

五大行中唯一利率打折的只有農(nóng)業(yè)銀行，但也與央行的“指導(dǎo)價(jià)”相去甚遠(yuǎn)。當(dāng)記者以貸款總額200萬元相詢時(shí)，農(nóng)行陸家嘴支行個(gè)貸人士表示可以按照基準(zhǔn)利率打九五折。事實(shí)上，這也只是8月時(shí)推出的折扣力度。

 

相比之下，貼近市場化運(yùn)作的股份制銀行首套房貸款政策較3個(gè)月前略有松動(dòng)。不過，采訪結(jié)果亦顯示，能夠拿到首套房折扣利率的購房者存有諸多限制條件，并且與高達(dá)七折的折扣幅度難以匹配。

 

“如果在我們銀行沒有其他業(yè)務(wù)，房貸只能按照基準(zhǔn)利率來執(zhí)行，我們可以按照一定的折扣去申報(bào)，但能不能獲批很難說，資質(zhì)良好、還款記錄也比較好的購房者，如果和我們有比較多業(yè)務(wù)往來的話，有可能拿到九五折。”招商銀行淞滬路支行內(nèi)部人士對記者表示。8月接受采訪時(shí)，該行房貸要較基準(zhǔn)利率上浮11%。

 

當(dāng)時(shí)表示一般按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行的民生銀行仍然堅(jiān)持舊規(guī)，但也補(bǔ)充“在我行有金融資產(chǎn)的客戶可能有少量利率優(yōu)惠”。

 

而8月以九四折優(yōu)惠領(lǐng)跑滬上的匯豐銀行也裹足不前。“我們不會(huì)有七折這么大的力度，最多會(huì)打九點(diǎn)幾折，只做純商貸，不做公積金組合貸，新房依然只做跟我行有合作的樓盤。” 匯豐銀行上海商城支行工作人員告訴記者。

 

房貸證券化10年推3個(gè)產(chǎn)品 或因2008年次貸危機(jī)延后

 

在樓市走向愈見復(fù)雜莫測的大背景下，央行也使出渾身解數(shù)想要刺激房貸投放的動(dòng)力，其中最引業(yè)內(nèi)熱議的是再提房貸資產(chǎn)證券化。

 

據(jù)悉，房貸證券化的基本模式是首先，由商業(yè)銀行將其可證券化的住房貸款資金出售給證券化特設(shè)機(jī)構(gòu)；其次，由證券化特設(shè)機(jī)構(gòu)將所獲得的住房貸款匯總重組, 經(jīng)信用擔(dān)保及評級(jí)后, 發(fā)行住房貸款證券, 再由投資者購買；最后, 住房貸款人所償付的抵押本息, 用于對投資者支付本息以及評估、擔(dān)保、承銷或其他證券化費(fèi)用。

 

從理想化的運(yùn)作模式看，這無疑是可以將房貸風(fēng)險(xiǎn)分散的有效手段。不過，記者查閱相關(guān)資料注意到，房貸資產(chǎn)證券化并不是初次登上中國銀行業(yè)的歷史舞臺(tái)，早在2005年就已在上海破冰，當(dāng)時(shí)第一個(gè)吃螃蟹的是存量房貸資產(chǎn)最多的建設(shè)銀行。

 

但兩年間卻未見其他商業(yè)銀行跟吃螃蟹。2007年打破僵局的仍是建行，繼“建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款支持證券”之后，“建元2007-1個(gè)人住房抵押貸款證券化信托資產(chǎn)支持證券”問世。此后長達(dá)10年MBS（指住房抵押貸款支持證券）產(chǎn)品都鮮有聲聞。直到今年7月郵儲(chǔ)銀行發(fā)行“郵元2014年第一期個(gè)人住房貸款支持證券化產(chǎn)品”。

 

“建行本身做抵押貸款出身，這方面投資更有經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)周期中，整體的經(jīng)濟(jì)走向是向上的，商業(yè)銀行傾向于拿長久期的資產(chǎn)，而房地產(chǎn)又是一個(gè)上行周期，被看作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，所以跟進(jìn)的銀行并不多，更傾向于持有房貸到期。”浦發(fā)銀行金融市場部高級(jí)宏觀分析師曹陽對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》分析。

 

一家國有銀行風(fēng)控部門從業(yè)超過15年的資深人士則告訴記者:“2005年財(cái)政部會(huì)計(jì)準(zhǔn)則發(fā)布，央行放開MBS試點(diǎn)，但建行才發(fā)行兩個(gè)產(chǎn)品就適逢爆發(fā)了美國次貸危機(jī)，這直接拖慢了整個(gè)創(chuàng)新的進(jìn)程，美國發(fā)行住房債券的‘兩房’（即房利美和房地美）出了問題，決策層要有一個(gè)審慎考量的過程。”

 

資料顯示，金融危機(jī)爆發(fā)前，美國商業(yè)銀行就是將部分房貸出售給“兩房”等機(jī)構(gòu)，由它們擔(dān)保，將房貸資產(chǎn)證券化并出售給投資者。兩家機(jī)構(gòu)所承保或者購買的房地產(chǎn)貸款約占美國住房市場的50%，次貸危機(jī)以來在新發(fā)行量中所占比重更是達(dá)到80%以上，老牌MBS的一夜坍塌令剛起步的中國版MBS舉步維艱。

 

“但現(xiàn)在整個(gè)大背景有了變化，尤其是利率市場化的不斷推進(jìn)，銀行負(fù)債穩(wěn)定性趨于下降，房貸證券化重新有了活躍的基礎(chǔ)。”曹陽告訴記者，整體看，銀行運(yùn)營成本在不斷提高，負(fù)債周期則往下沉，“把這些抵押貸款打包證券化之后可以盤活存量，通過表外化可以騰挪商業(yè)銀行的信貸空間，降低資產(chǎn)和負(fù)債的久期失衡。”在他看來，目前抵押貸款約10.7萬億元，占貸款余額的13.6%,促進(jìn)MBS市場發(fā)展正是央行本輪刺激政策中涉及金融創(chuàng)新的一個(gè)亮點(diǎn)。

 

業(yè)內(nèi)猜測房貸證券化產(chǎn)品 由國開行接盤

 

不過，這種金融創(chuàng)新也可能面臨水土不服的尷尬。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)現(xiàn)代金融研究中心教授奚君羊?qū)Α吨袊?jīng)濟(jì)周刊》分析：“政府對房地產(chǎn)有一個(gè)想要救市的意向，雖然心照不宣，但是事實(shí)上不希望房價(jià)出現(xiàn)大幅度的、系統(tǒng)性的下跌，因此出臺(tái)這個(gè)指導(dǎo)意見，希望銀行通過這種方式增加房貸，但是商業(yè)銀行有自己的考慮，會(huì)根據(jù)自己利益權(quán)衡，現(xiàn)在來看依然積極性不高。”

 

“當(dāng)時(shí)美國發(fā)行MBS這么積極的原因是可以充分利用流動(dòng)性，通過證券化把房貸轉(zhuǎn)讓出去，先兌現(xiàn)未來收益的一部分以換取現(xiàn)金流，通過反復(fù)證券化滾動(dòng)收益，而中國銀行業(yè)現(xiàn)在面臨的問題是貸款需求不像美國那么大，現(xiàn)在國內(nèi)對房地產(chǎn)的需求不是太旺盛，銀行現(xiàn)在不缺資金，缺的是既安全又收益高的投資項(xiàng)目，所以房貸證券化的動(dòng)力本身不足。”奚君羊如是說。

 

而就買方市場來看，對MBS的反響也并不那么熱烈。記者注意到，郵儲(chǔ)銀行此前發(fā)行的MBS產(chǎn)品基礎(chǔ)資產(chǎn)加權(quán)利率是5.88%，實(shí)際發(fā)行的MBS利率分兩檔，分別為5.8%和6.79%。由于該產(chǎn)品發(fā)行利率基本上落在了招標(biāo)區(qū)間的上限，意味著投資者對該產(chǎn)品投資興趣不大，被業(yè)內(nèi)普遍解讀為當(dāng)時(shí)投標(biāo)認(rèn)購的情況恐怕不甚理想。

 

“目前市場短久期、高收益的替代性資產(chǎn)較多，比如一年期理財(cái)收益率達(dá)到5.27%、信托收益率有9%，在投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好較高時(shí)，MBS資產(chǎn)可能缺乏吸引力，比如以目前5年以上商業(yè)貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的收益率為6.5%，扣除管理費(fèi)用后，能提供給投資者的收益可能更低。”曹陽也對記者表示。

 

“另外一方面，過去10年是房地產(chǎn)的繁榮期，微觀定價(jià)中缺乏違約率、提前償還率等參數(shù)的可靠經(jīng)驗(yàn)估計(jì)，這些市場和技術(shù)性問題都可能制約MBS市場短期的大規(guī)模擴(kuò)張。”

 

曹陽推測，可能的試點(diǎn)或在國開行在住房金融職能領(lǐng)域深化，“可能的運(yùn)作模式是由國開行來購買市場發(fā)行的MBS債券，其以此為抵押品，向央行申請PSL（抵押補(bǔ)充貸款）來實(shí)現(xiàn)融資。”今年8月底，銀監(jiān)會(huì)批建了國開行住宅金融事業(yè)部，這個(gè)副部級(jí)豪華規(guī)格的信貸航空母艦被媒體稱為“中國版住房銀行”。

 

而在資產(chǎn)證券化的試水方面，國開行也早有建樹。2005年，央行批準(zhǔn)國開行發(fā)行“2005年第一期開元信貸資產(chǎn)支持證券”。2012年，央行、銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》,重新啟動(dòng)信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，同年9月，國開行就通過中信信托向全國銀行間債券市場成員發(fā)行規(guī)模為101.6644億元的“2012年第一期開元信貸資產(chǎn)支持證券”，為規(guī)模之最。

 

我國抵押貸款證券化（MBS）的發(fā)展時(shí)間軸

 

1998年

國家首次提出發(fā)展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的構(gòu)想，開始試水關(guān)于資產(chǎn)證券化的離岸操作。

 

2003年

財(cái)政部開始著手對資產(chǎn)證券化制定會(huì)計(jì)規(guī)范。

央行在發(fā)布《2002年中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中首次提到了“積極推進(jìn)住房貸款證券化”。

 

2005年

財(cái)政部《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)會(huì)計(jì)處理規(guī)定》發(fā)布并同時(shí)生效,滿足了當(dāng)時(shí)我國試點(diǎn)單位進(jìn)行資產(chǎn)證券化操作的需要。

央行批準(zhǔn)中信信托在全國銀行間債券市場發(fā)行“建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款支持證券”。這一年是住房抵押貸款證券化的發(fā)行元年。

 

2007年

總量40.21億元的“建元2007-1個(gè)人住房抵押貸款證券化信托資產(chǎn)支持證券”再次發(fā)行。

 

2014年

郵儲(chǔ)銀行2014年第一期個(gè)人住房貸款支持證券化產(chǎn)品在全國銀行間債券市場發(fā)行，規(guī)模為68.14億元。