近幾年來，海外置業(yè)漸漸成為房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注和熱議的話題，為了服務(wù)國內(nèi)廣大的海外置業(yè)群體外，越來越多的房地產(chǎn)商也開始積極開拓海外市場。從大舉購買美國高爾夫球場，到加速收購德國知名家族企業(yè)，再到收購巴黎“香街”五星級酒店等各國地標(biāo)建筑，這些曾經(jīng)看起來與中國毫不相干的事物，如今為中國商人與企業(yè)坐擁。
而對于那些想要在海外置業(yè)投資的中國購房者而言，哪些城市是他們值得優(yōu)先考慮的，什么樣的物業(yè)類型具有投資前景，居住成本以及租金回報率入如何，這些都是一個不得不考慮的問題。
圍繞這些問題，總部位于英國的房地產(chǎn)專業(yè)咨詢機構(gòu)第一太平戴維斯近日發(fā)布第七期全球世界級城市房地產(chǎn)市場報告。報告以倫敦、紐約、巴黎、香港、悉尼、莫斯科、東京、新加坡、上海和孟買、里約熱內(nèi)盧及迪拜這12座世界級城市為代表，透析全球房地產(chǎn)市場動向、全球住宅價格趨勢以及未來全球房地產(chǎn)市場展望。
同時，本次報告的作者，第一太平戴維斯世界研究團隊負責(zé)人約蘭德·巴恩斯（Yolanda Barnes）女士詳細闡述了本期12座世界級城市報告的亮點：全球房地產(chǎn)市場中倫敦取代香港成為居住成本最高的城市；上海是座“地鐵新城”，但地鐵客流量全球最大，地鐵線總長已居世界第一，未來將開啟“減速擴張”的時代。以下為報告全文（有刪減）。
全球房地產(chǎn)市場中的三大“趣”向
學(xué)生公寓已經(jīng)成為一個令人興奮的信心投資類別。
超級富豪選擇在兩座城市工作、居住。
投資者正在開發(fā)農(nóng)田市場尋求投資回報。
倫敦取代香港，成為居住成本最高的城市
香港住宅租金下滑，匯率持續(xù)走弱削弱了其租住成本競爭力。
倫敦寫字樓租金提升顯著，英鎊走強，租住成本全球最高。
行之有“道”，交通是城市經(jīng)濟增長的關(guān)鍵
地鐵網(wǎng)絡(luò)已是城市基礎(chǔ)設(shè)施中或不可缺的關(guān)鍵部分，他們?yōu)槌鞘械倪\行與增長提供保障。
倫敦、巴黎與紐約的地鐵歷史已有百年之久，地鐵網(wǎng)絡(luò)增加了人口流動性，助力國際級城市的形成。
上海是座“地鐵新城”，但地鐵客流量全球最大，地鐵線總長已居世界第一。
世界級城市的通勤時間和上下班交通方式大有不同。
世界級城市的住宅價格比較
香港高端住宅超過4000美元每平方英尺為迪拜四倍，新加坡兩倍多，香港房價全球最高； 上海主流住宅價格明顯低于全球城市標(biāo)準（400美元每平方米），優(yōu)質(zhì)住宅價格則與東京、紐約相當(dāng) （1500美元每平方英尺）；里約熱內(nèi)盧高端住宅（700美元每平方英尺）與主流住宅（不到100美元每平方英尺）的價格在12座城市中除與最低水平。
悉尼主流住宅價格（500美元每平方英尺）排名居中，但高端住宅價格（850美元每平方英尺）排名靠后。迪拜本期住宅價格排名居中，但波動劇烈，表現(xiàn)無常。
2020年全球房地產(chǎn)市場展望，房價排名大預(yù)測（上）
第一名：倫敦 英國經(jīng)濟復(fù)蘇的核心，但租金不斷上漲，挑戰(zhàn)經(jīng)濟承受能力
高端住宅市場飽和：倫敦房地產(chǎn)市場作為“投資避風(fēng)港”的名聲耳熟能詳，其住宅與商業(yè)資產(chǎn)吸引了大量尋求資本升值或財富保值的投資者。然而據(jù)我們估計，由于高端資產(chǎn)上漲乏力，投資者可能更專注于投資回報。也就是說，他們會將目光轉(zhuǎn)向收益率更高的大倫敦市二級地段。
經(jīng)濟承受力：根據(jù)寫字樓與住宅租賃成本計算，倫敦的居住與工作成本指數(shù)目前排名第一。租金上漲，給經(jīng)濟承受力施壓，可能因此削弱倫敦的全球競爭力。例如，倫敦小硅谷及周邊擁有不少租賃成本低的寫字樓，住宅租金也在合理承受范圍之內(nèi)，這對技術(shù)類公司有很大吸引力。但由于城區(qū)復(fù)興計劃的實施，新項目價格偏高，已遠遠高出原目標(biāo)租戶的承受能力，倫敦中心地段面臨喪失活力的風(fēng)險。
基礎(chǔ)設(shè)施：跨城鐵路一期完成后，倫敦的交通運輸能力將增加10%，但到2021年倫敦人口將增加100萬，急需跨城鐵路二期盡早投入運營。一期工程已連通倫敦東部多個大規(guī)模開發(fā)地，二期工程計劃向倫敦北部及南部延伸，屆時將有更多地區(qū)與市中心連接。
第二名：香港 伴隨房地產(chǎn)成本縮減、港幣走弱，國際競爭力增強
高端市場飽和： 太平山（Victoria Peak）一處物業(yè)近來報出歷史高價，為22,600美元每平方英尺，但整體而言，香港高端住宅市場在2014年上半年呈下行走勢，價格跌幅為2.7%。同期主流住宅均價上漲8.5%，預(yù)計漲勢持續(xù)。
基礎(chǔ)設(shè)施：據(jù)估計，2013年至2018年間香港政府平均每年的資本開支將超過700億港幣，而往年開支的平均水平只有400億港幣。根據(jù)規(guī)劃，將建一座全長26英里，連接香港、珠海與澳門的港珠澳大橋，同時延長現(xiàn)有地鐵線路并新建一條高速鐵路。
經(jīng)濟：如果中國大陸進一步開放經(jīng)濟，香港或許不再是中國大陸通向世界的橋梁。目前，香港的主導(dǎo)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)包括金融服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、貿(mào)易與物流以及專業(yè)服務(wù)業(yè)，有必要在此基礎(chǔ)上推進經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)多元化。
第三名：紐約 租金刷新歷史記錄，但稅率上調(diào)或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場施壓
成本不斷上漲：中期來看，貸款利率的上調(diào)將對住宅價格的漲勢形成抑制。稅率的增加也將加重紐約房產(chǎn)市場的負擔(dān)。紐約市市長比爾•德•布拉西奧（Bill De Blasio）誓言縮小該市貧富差距，提議革新房產(chǎn)稅體系，將稅收重點向高端房產(chǎn)轉(zhuǎn)移。
土地供應(yīng)：選擇在紐約居住與工作的人不斷增加，給這座城市原本就有限的土地供應(yīng)帶來了更大壓力。目前，紐約正大力投資城區(qū)復(fù)興項目，并輔以新的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。哈德遜園區(qū)（Hudson Yards）綜合項目總面積為1,270萬平方英尺，含寫字樓、住宅與商鋪， 預(yù)計2018年完工。
人口結(jié)構(gòu)的變化：紐約的人口結(jié)構(gòu)正發(fā)生變化——空巢家庭喜歡這座城市，同時年輕職場人群也在不斷增加。紐約再也不是定居郊區(qū)前的臨時居所，這里的居民開始追求更高的生活標(biāo)準。曼哈頓區(qū)新公寓項目還特別設(shè)計了寵物專屬空間，且這一趨勢越來越流行。
第四名：巴黎 當(dāng)前房市表現(xiàn)欠佳，給國際買家創(chuàng)造了機會
投資： 投資者對奧朗德政府（Hollande）的負面態(tài)度依然是當(dāng)前市場表現(xiàn)欠佳的因素之一。法國國內(nèi)市場疲弱，恰好給國際買家創(chuàng)造了大好機會。與倫敦相比，巴黎的高端房產(chǎn)更具價格優(yōu)勢，且仍存在上漲空間。傳統(tǒng)中心地段的開發(fā)機會有限，因此供應(yīng)將維持緊張狀態(tài)。
經(jīng)濟： 巴黎還要解決諸多難題，如鞏固公共財政、增強競爭力與降低失業(yè)率。預(yù)期經(jīng)濟增長低迷，而這將給寫字樓市場帶來負面影響。
旅游：巴黎是全球最受歡迎的旅游目的地城市之一，每年接納游客3,200萬人次，其中外國游客約占一半。2013年，巴黎接納中國游客140萬人次，直接購物消費占總消費額的47%。預(yù)計2014年中國游客數(shù)量將增至180萬人次。在旅游消費熱的刺激下，奢侈品零售領(lǐng)域迎來巨額投資，此種現(xiàn)象在未來數(shù)年仍將具有重要意義。
第五名：日本 安倍經(jīng)濟學(xué)成功止跌，房地產(chǎn)市場增長加快
外國投資：外國投資者受到日本經(jīng)濟復(fù)興的鼓舞，開始在東京投資新項目。2013年東京寫字樓投資中跨境投資占14%，而2011年這個比例僅為5%。亞洲鄰國也增加了在東京的住宅項目投資。投資者將不斷增加，且以收益型投資為主。
城區(qū)改造：東京將主辦2020年奧運會，這有助于維持“安倍經(jīng)濟學(xué)”的中期影響力。新基礎(chǔ)設(shè)施項目將主要集中在東京灣地區(qū)，這又將催生新的公寓與寫字樓項目。
國內(nèi)市場：預(yù)計短期內(nèi)日本經(jīng)濟將呈現(xiàn)小幅增長走勢，頂級寫字樓需求將維持高位。支柱產(chǎn)業(yè)對寫字樓的需求普遍旺盛，而眾多子市場的供應(yīng)較為有限，因此租金將繼續(xù)走高。
第六名：新加坡 市場調(diào)控措施成定局，2014年下半年充滿挑戰(zhàn)
市場調(diào)控：樓市降溫措施繼續(xù)壓制高端住宅市場，2014年下半年充滿挑戰(zhàn)。市場調(diào)控措施變相提高了購買力、有助于保持新加坡的國際競爭力，因此未來數(shù)年中將繼續(xù)存在。
土地供應(yīng)有限： 財富不斷增加，勞動大軍不斷壯大，這給原本就有限的土地施加了更多壓力。馬來西亞的土地、房產(chǎn)與薪資成本較低，因此后期可能會有更多低加值產(chǎn)業(yè)向馬來西亞轉(zhuǎn)移。新加坡籍居民的住房權(quán)利得到政府保護，而外來員工則面臨高昂的住房成本，這就增加了當(dāng)?shù)毓疚⒘糇馊瞬诺碾y度。
高科技基礎(chǔ)設(shè)施：新加坡?lián)碛懈呖萍蓟A(chǔ)設(shè)施，且毗鄰亞洲數(shù)個主要增長型市場，在國際商務(wù)中占據(jù)領(lǐng)先地位。同時，其生物技術(shù)與能源領(lǐng)域的實力也逐漸增強。新加坡被世界銀行評為全球經(jīng)商最便利的國家。
第七名：莫斯科 本土超級富豪成支柱
國內(nèi)需求：由于俄羅斯經(jīng)濟增長減速，莫斯科對國內(nèi)資金的依賴性將逐漸增強。但國內(nèi)超級富豪數(shù)量較少，且資金缺乏流動性，可能會使房地產(chǎn)市場陷入停滯。
國內(nèi)需求：由于俄羅斯經(jīng)濟增長減速，莫斯科對國內(nèi)資金的依賴性將逐漸增強。但國內(nèi)超級富豪數(shù)量較少，且資金缺乏流動性，可能會使房地產(chǎn)市場陷入停滯。
體育賽事：2018年國際足聯(lián)世界杯將在莫斯科舉辦，屆時莫斯科將成為全球的關(guān)注焦點。這一事件也將促進這座城市主要基礎(chǔ)設(shè)施的改善，但吸引外來投資的機會仍將有限。
第八名：悉尼 投資者炒作將繼續(xù)推漲高端住宅價格
人口結(jié)構(gòu)的變化：公寓向來深受退休人員與空巢老人的青睞，因為（賣大房）買公寓可以釋放資產(chǎn)凈值；而X一代（注：出生于20世紀60年代中期至70年代末期）與Y一代（注：出生于20世紀80年代初期至90年代中期）更多地將公寓視為長期居住選擇，因而自住購房需求增加。
密集化：未來五年中，高層住宅將是悉尼市場表現(xiàn)最好的板塊。住宅市場表現(xiàn)強勢，加上空置率低、利率處于歷史低位，且投資收益率相對誘人，預(yù)期會帶來良好的資本收益。開發(fā)投資機會將集中在市中心。
經(jīng)濟：受亞洲經(jīng)濟走勢趨緩、國際原材料需求減少的影響，澳大利亞的經(jīng)濟近年有所冷卻。由于短期內(nèi)利率或?qū)⑸险{(diào)，而自住購房需求滯緩，房價增速可能再度回落。是否進一步放開房地產(chǎn)市場以吸引外資？悉尼面臨重大考驗。
第九名：迪拜 投資者炒作將繼續(xù)推漲高端住宅價格
地緣政治：迪拜正將自己打造成中東地區(qū)的“安全港灣”。中東地區(qū)的政治局勢普遍不穩(wěn)定，更多公司遷往迪拜，從而降低了迪拜核心地段寫字樓的空置率。迪拜也吸引了不少西方投資者，更有眾多人士來此選購豪宅作為第二居所。
市場調(diào)控：迪拜近年來的房價漲幅可謂驚人，但價格本身仍遠遠低于其他世界城市。在阿聯(lián)酋聯(lián)邦按揭貸款限制（目前期房的貸款比例上限為50%）以及房產(chǎn)登記費加倍（但加倍后也僅為4%）的影響下，成交數(shù)量的增速已經(jīng)放緩，市場呈現(xiàn)些許平穩(wěn)跡象。
大型項目： 迪拜已成功申辦2 0 2 0 年世博會， 預(yù)計可新增277,000個就業(yè)崗位，創(chuàng)造400億美元的經(jīng)濟價值。房地產(chǎn)市場的信心為之提振，全球金融危機期間擱淺的大型項目也紛紛啟動。原代拉棕櫚島（PalmDeira）項目被代拉島項目所取代，含住宅、酒店與商鋪開發(fā)機會。迪拜還將斥資興建規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施，包括迪拜地鐵延長線以及新的橋渡，作為新項目的配套建設(shè)。
第十名：上海 施工活動漸少，開啟“減速擴張”時代
自由化經(jīng)濟：上海已經(jīng)設(shè)立自由貿(mào)易區(qū)，作為若干社會與經(jīng)濟改革的試驗點。改革落實進程緩慢，長期如何發(fā)展的問題也仍待解決。經(jīng)濟增長依賴于施工建設(shè)，因此建設(shè)活動的減少是一個不利因素。長期來看，隨著建設(shè)規(guī)模的縮減，經(jīng)濟擴張速度也會變慢。
逐漸成熟的財富：隨著品味的成熟與“名牌疲勞”的出現(xiàn)，中國消費者對名牌奢侈品的需求已有衰減之勢。而在上海房地產(chǎn)市場，光鮮璀璨的大牌房產(chǎn)仍備受追捧。長遠來看，含有更多中國特色建筑元素的房產(chǎn)可能會出現(xiàn)需求。
城市主導(dǎo)方針：中央政府正著手將相當(dāng)部分的決策權(quán)力下放給地方政府。預(yù)計隨著中國經(jīng)濟改革試水的推進，權(quán)力下放的做法將更加深入。
第十一名：里約熱內(nèi)盧 世界杯激情已褪，看2016年奧運會再掀澎湃
社會變化：2005年至2011年間，有4,000萬巴西人進入中產(chǎn)階層，隨之而來的是產(chǎn)品、服務(wù)與房產(chǎn)的巨大需求。未來10年巴西發(fā)展成功與否，將取決于它能否滿足這部分人群對健康、教育、城市服務(wù)與住房的需求。里約熱內(nèi)盧目前正在已平定的貧民區(qū)尋找新的開發(fā)用地，但這將犧牲當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有居民的利益。
基礎(chǔ)設(shè)施：世界杯已經(jīng)結(jié)束，里約熱內(nèi)盧又將迎來2016年奧運會。當(dāng)?shù)丶涌炝嘶A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括歷史性港口區(qū)的重建項目、地鐵系統(tǒng)延長工程以及衛(wèi)生改善工作。這些將有利于房產(chǎn)市場的發(fā)展。
經(jīng)濟：在通貨膨脹的持續(xù)影響下，巴西經(jīng)濟增長依然處于停滯狀態(tài)。利率不斷上漲，將挑戰(zhàn)購房承受力，限制價格上升空間。另一方面，考慮到信貸限制嚴格、抵押貸款負債率較低，價格大幅下跌的可能性也不大。
第十二名：孟買 房地產(chǎn)市場信心提振，近期價格關(guān)注度降低
供應(yīng)：近年來，孟買房產(chǎn)市場的新增供應(yīng)量一直維持高位。預(yù)計隨著經(jīng)濟前景改善，居住需求回暖，市場供求關(guān)系有望再次實現(xiàn)平衡。
基礎(chǔ)設(shè)施： 孟買地鐵一期于2014年6月開通，前兩個月客流量達1,850萬人次。根據(jù)規(guī)劃，整套地鐵系統(tǒng)將包含三條高載客量地鐵線，總長63公里。這個項目有望改變孟買房地產(chǎn)動態(tài)，將受地鐵輻射的住宅區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了價格上漲。
市場自由化：印度政府正朝著增加本國投資吸引力的目標(biāo)努力嘗試。它將取消對部分領(lǐng)域外來投資的限制，并可能推行國有控股公司私有化。印度財政部可能還會引入調(diào)控框架，允許房地產(chǎn)投資基金在印度上市。此舉如能落實，將為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域注入新的資本。
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