從去年7月開始，李嘉誠通過各種方式拋售內(nèi)地地產(chǎn)，套現(xiàn)至少達(dá)到700億港幣，以致引發(fā)市場猜測，內(nèi)地樓市溢價(jià)空間或已見頂。但是近日，李嘉誠卻罕見以40億代價(jià)買入重慶解放碑大都會廣場，據(jù)悉，該樓盤本就為李嘉誠和記黃埔開發(fā)，目前是重慶租賃價(jià)格最貴的商業(yè)地產(chǎn)。李嘉誠此番“自買自賣”，究竟意欲何為?

 

專業(yè)人士分析，李嘉誠或許是敏銳嗅到了內(nèi)地房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)相關(guān)政策即將“開禁”的味道，因而搶先布局。據(jù)了解，房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)是房地產(chǎn)證券化的重要手段。房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項(xiàng)目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。

 

重慶解放碑大都會廣場，原本是李嘉誠和記黃埔1997年開發(fā)的一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。如今，該項(xiàng)目整體將以39.1億元人民幣價(jià)格賣給一家名為匯賢產(chǎn)業(yè)信托的香港上市公司。港交所資料顯示，匯賢產(chǎn)業(yè)信托的主要股東為長江實(shí)業(yè)及和記黃埔的附屬公司。

 

無疑，交易的買方與賣方都是李嘉誠。此番“自買自賣”，除了母公司套現(xiàn)需求外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，可能還與李嘉誠押寶內(nèi)地的房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)相關(guān)政策“開禁”有關(guān)。

 

獨(dú)立財(cái)經(jīng)觀察員彭瑞馨告訴證券時(shí)報(bào)記者，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流吃緊，商業(yè)銀行不良率居高不下，有關(guān)部門嘗試推出REITs正當(dāng)其時(shí)。中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，這一新政推出的前提，應(yīng)是樓市供大于求局面逐漸扭轉(zhuǎn)，地產(chǎn)售價(jià)與物業(yè)租金落差的逐步合理化。他預(yù)計(jì)這一時(shí)間窗口已經(jīng)臨近。

 

REITs預(yù)期再起

 

近日有業(yè)內(nèi)人士透露，有關(guān)部門或正制定REITs試點(diǎn)方案，首期有望在北京、上海、廣州、深圳四地試點(diǎn)。

 

一位署名“攸克”的知情人士撰文稱，此次高層吹風(fēng)有望令REITs新政真正落地。他認(rèn)為，此輪REITs試點(diǎn)的主要方式是公募，而不是上一次試點(diǎn)框架中開列的私募。未來有望通過交易所掛牌交易，建立一套透明的運(yùn)行和監(jiān)管機(jī)制，為以后“真REITs”向非政策性住房領(lǐng)域拓展打好基礎(chǔ)。

 

申銀萬國證券首席宏觀分析師李慧勇對記者說，業(yè)界一直在呼吁推出REITs，目前面臨的現(xiàn)實(shí)問題是樓市亟待調(diào)整以及可能出現(xiàn)未知風(fēng)險(xiǎn)，這對于REITs的出臺是一種“倒逼”，“政策的進(jìn)展可能加快。”

 

彭瑞馨認(rèn)為，把大都會項(xiàng)目轉(zhuǎn)到旗下房地產(chǎn)投資信托公司，“李嘉誠可能是嗅到了REITs的味道。”

 

國盛證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究所所長周明劍告訴記者，要讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資利率降下來，首先應(yīng)解決資金“黑洞”問題。他認(rèn)為，房地產(chǎn)信托投資基金以及相關(guān)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，都屬于是較為貼近市場的做法。

 

通向資產(chǎn)證券化

 

截至去年末，重慶大都會廣場的年度收益及租金收入約2.82億元，總收益率約7.21%。

 

“大都會在重慶是地標(biāo)建筑，世界500強(qiáng)入渝均首選大都會，它的租賃價(jià)格在重慶是最貴的。”彭瑞馨告訴記者。

 

不過，對于內(nèi)地樓市泡沫繼續(xù)膨脹的爭議越來越多。大致從去年7月至今，李嘉誠已通過各種方式拋售內(nèi)地房產(chǎn)，至少套現(xiàn)700億元港幣。市場猜測，李嘉誠可能將資金投向其他更高收益領(lǐng)域，內(nèi)地樓市溢價(jià)空間或已見頂。

 

與此同時(shí)，當(dāng)前我國商業(yè)銀行的不良貸款增速依舊居高不下。2014年三季報(bào)顯示，16家上市商業(yè)銀行中12家的不良貸款增速超過20%，更有4家超過了40%。

 

彭瑞馨認(rèn)為，在嚴(yán)控廣義貨幣供應(yīng)(M2)過快增長、銀行資本新規(guī)限制、清理地方融資平臺以及不良貸款升高等背景下，單純依賴銀行信貸擴(kuò)張去緩解實(shí)體企業(yè)資金緊張已不現(xiàn)實(shí)。他認(rèn)為，要控制M2過快增長，就必須控制銀行資產(chǎn)擴(kuò)張。而實(shí)施信貸資產(chǎn)證券化，或是緩解這一局面的主要方式。REITs是房地產(chǎn)證券化的一種重要手段，它把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)。

 

做空危機(jī)之憂

 

在一些專業(yè)人士看來，推出REITs在當(dāng)前市場環(huán)境下無疑利大于弊。但通過REITs來幫助房企解決現(xiàn)金流的同時(shí)，考慮到市場供大于求的現(xiàn)狀仍未改觀，如果管理不當(dāng)，也有可能引發(fā)負(fù)面問題。

 

“一旦REITs在二級市場建立成熟了，它也可能成為一個(gè)做空房地產(chǎn)的工具。”獨(dú)立財(cái)經(jīng)觀察員彭瑞馨告訴記者。與做空擔(dān)憂相比，分析人士更期待這一手段對中國樓市轉(zhuǎn)型的利好釋放。李慧勇認(rèn)為，當(dāng)前中國的宏觀格局需要進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)，再不能以簡單的“買房賣房賺取價(jià)差”去發(fā)展房地產(chǎn)市場。要讓市場產(chǎn)生優(yōu)質(zhì)流動性，就必須引入REITs這樣的專業(yè)工具和開辟相關(guān)渠道。李慧勇認(rèn)為，這一方式將可以解決長期困擾我國房企的收益與現(xiàn)金流問題。

 

中原地產(chǎn)宋會雍表示，樓市進(jìn)入一種更為穩(wěn)定的預(yù)期，REITs的推出才可能產(chǎn)生正面影響。而如果物業(yè)仍有升值預(yù)期，但REITs的收益卻相對較低，可能同樣起不到應(yīng)有作用。

 

分析人士指出，我國此前在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的推動上并不順利，主要是投資周期長以及收益率較低。而按照“攸克”所說，未來新版REITs有望引入地方政府的國資房企或城投公司，他們承接了大量保障性與政策性住房的建設(shè)，也是資產(chǎn)打包的絕好資產(chǎn)。