寒意料峭尚未完全過去，但在政策暖風(fēng)頻吹之下，房企們已嗅到了些許暖意，積極準(zhǔn)備“糧草”備戰(zhàn)，其中債務(wù)融資（包括公司債、中票等）呈井噴之勢(shì)。
據(jù)上證報(bào)資訊統(tǒng)計(jì)，今年以來，共有22家A股上市房企通過發(fā)行公司債進(jìn)行融資，已完成融資額高達(dá)286.1億元，較2013年全年總計(jì)50億元的融資額增長(zhǎng)近500%。此外，自上市房企9月獲準(zhǔn)中票融資后，已有17家公司計(jì)劃發(fā)行中票，融資額449億元。若以截至目前已推出的債務(wù)融資預(yù)案統(tǒng)計(jì)，總的融資額預(yù)計(jì)將達(dá)到1276.38億元，涉及上市房企62家。
債務(wù)融資規(guī)?？焖倥蛎浀谋澈?，是房企在融資政策持續(xù)放松之際，欲以較低成本儲(chǔ)備更多資金，備戰(zhàn)下一步的開疆拓土。
上市房企蜂擁發(fā)債
浦東金橋今日發(fā)布公告稱，經(jīng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)，公司將于11月17日起公開發(fā)行2013年公司債，發(fā)行規(guī)模不超過12億元，用于償還銀行貸款及補(bǔ)充公司流動(dòng)資金。本次債券票面利率詢價(jià)區(qū)間為4.50%-5.80%，最終票面年利率將根據(jù)市場(chǎng)詢價(jià)結(jié)果，由發(fā)行人與保薦人（主承銷商）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定協(xié)商一致，在上述利率詢價(jià)區(qū)間內(nèi)確定。
浦東金橋并非孤案。此前，江蘇新城（新城B股）發(fā)布公告稱，20億元5年期的公司債已發(fā)行完畢，票面利率為8.9%。隨后，香江控股、中房地產(chǎn)、臥龍地產(chǎn)、中華企業(yè)等一眾上市房企，均獲批發(fā)行公司債。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來已有22家A股上市房企通過發(fā)行公司債融資，融資額286.1億元，較2013年總計(jì)50億元的規(guī)模增長(zhǎng)近500%。
除了公司債，上市房企今年新添了債務(wù)融資工具。9月初，市場(chǎng)傳出中票融資向上市房企放開的消息。此后不久，金融街即于9月17日發(fā)布公告稱，擬發(fā)行不超過52億元中期票據(jù)，期限5年或以上。接著，中南建設(shè)和富力地產(chǎn)也相繼宣布發(fā)行中期票據(jù)融資。
最新的中票融資案例則是地產(chǎn)龍頭萬科。11月11日，萬科A公告，公司董事會(huì)同意向中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)注冊(cè)18億元中期票據(jù)并發(fā)行，資金將全部用于償還公司存量銀行貸款。
此前的9月23日，萬科A曾公告，董事會(huì)同意并提請(qǐng)股東大會(huì)授權(quán)公司發(fā)行不超過150億元、期限最長(zhǎng)不超過10年的債務(wù)融資工具。萬科強(qiáng)調(diào)，本次擬提請(qǐng)的規(guī)模在150億元以內(nèi)的債務(wù)融資授權(quán)包括但不僅限于中票融資。
萬科A涉足中票融資只是上市房企融資渠道改變的一個(gè)縮影。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，9月以來已有17家A股上市房企發(fā)布了中票融資預(yù)案，計(jì)劃融資449億元。若加上已推出的包括公司債等債務(wù)融資預(yù)案，截至11月12日，已有62家A股上市房企宣布通過債務(wù)融資，預(yù)計(jì)融資1276.38億元。
手段更多成本更低
除了密集發(fā)行中票、公司債之外，規(guī)模較大的上市房企還把目光投向了海外市場(chǎng)。上證報(bào)記者從中原地產(chǎn)獲得的一份報(bào)告顯示，今年前10個(gè)月，10家標(biāo)桿房企海外融資規(guī)模達(dá)740.14億元，遠(yuǎn)超過其在境內(nèi)的融資規(guī)模。
“標(biāo)桿房企無論是在品牌影響力還是信用資質(zhì)上，都有著很大的優(yōu)勢(shì)。加之這些企業(yè)本身就在海外有一些業(yè)務(wù)，選擇融資成本較低、方式較為便捷的海外資金可能更加合適。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍對(duì)上證報(bào)記者表示。
一直以來，開發(fā)貸被房企視為最重要的“彈藥庫(kù)”，但隨著近年來房地產(chǎn)政策的收緊，要求過嚴(yán)、額度受限的開發(fā)貸成了“雞肋”，大批拿不到開發(fā)貸的中小房企更多地轉(zhuǎn)向信托及私募。
“從明面上的成本來看，肯定開發(fā)貸最合適，私募和信托的利率較高。可是，綜合考慮到款時(shí)間和資金易得程度，開發(fā)貸就不是目前的最好選擇。”某中小型房地產(chǎn)開發(fā)商告訴上證報(bào)記者。
據(jù)了解，房地產(chǎn)信托對(duì)企業(yè)資質(zhì)的要求雖說比銀行寬松，但也是根據(jù)房企的規(guī)模、業(yè)績(jī)和償付能力來確定利率的。一般來講，房地產(chǎn)信托的利率在10%-15%之間，有些可能達(dá)到20%甚至更高。
高昂的利率成本讓房企們難以承受。中票融資對(duì)上市房企放開后，房地產(chǎn)信托融資規(guī)模就開始迅速下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月份發(fā)行的房地產(chǎn)信托融資規(guī)模為96.74億元，較9月份的152.72億元減少了55.98億元，環(huán)比降幅為36.66%；較去年10月份的335.77億元?jiǎng)t減少了241.92億元，同比降幅高達(dá)72%。
而債務(wù)融資目前的利率水平顯然更具吸引力。數(shù)據(jù)顯示，今年下半年上市房企平均發(fā)債利率已經(jīng)回落至5.5%左右，其中黑牡丹和中華企業(yè)在10月發(fā)行的債券利率分別為5.4%和5.47%。而在今年年初，上市房企平均發(fā)債利率仍高達(dá)7%，如世貿(mào)股份在4月份發(fā)行債券的利率甚至高達(dá)8.37%。
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