在政策影響下,一線城市的土地市場(chǎng)正呈現(xiàn)逐漸回暖的跡象。在經(jīng)歷短暫低迷后,部分房企自9月份開(kāi)始陸續(xù)出手拿地,而一線城市土地市場(chǎng)在10月開(kāi)始回升。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),隨著政策松動(dòng)、銷售回暖,房企的拿地信心也有所回升,四季度部分房企或期待抄底入市,土地市場(chǎng)熱門(mén)地塊的競(jìng)爭(zhēng)也將加劇。

 

拿地積極性有所回升

 

由于“十一”假期前出臺(tái)的房地產(chǎn)信貸等一系列政策帶動(dòng),樓市成交量有所反彈。開(kāi)發(fā)商對(duì)于樓市預(yù)期提升也帶動(dòng)土地成交量增長(zhǎng)。

 

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,10月以來(lái)20大標(biāo)桿房企中,保利、首開(kāi)等房企已經(jīng)分別出手拿地。事實(shí)上,從9月開(kāi)始,包括萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在內(nèi)的房企就已經(jīng)連續(xù)多次拿地。中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為,從目前市場(chǎng)趨勢(shì)看,土地市場(chǎng)仍將低位運(yùn)行,但“抄底”的企業(yè)將有所增加。

 

盡管此前由于樓市銷售低迷,房企曾放緩拿地節(jié)奏,但是從上市房企的土地儲(chǔ)備規(guī)?？?三季度末品牌房企仍然“手有余糧”。萬(wàn)科就堅(jiān)持謹(jǐn)慎投資的策略,今年1-9月公司累計(jì)新增加項(xiàng)目27個(gè),按萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的占地面積約131.6萬(wàn)平方米,對(duì)應(yīng)權(quán)益規(guī)劃建筑面積約415.2萬(wàn)平方米。截至三季度末,萬(wàn)科規(guī)劃中項(xiàng)目按權(quán)益計(jì)算的建筑面積約3879.2萬(wàn)平方米,繼續(xù)保持在滿足未來(lái)兩到三年的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)水平。

 

統(tǒng)計(jì)顯示,1-9月份保利地產(chǎn)新拓展項(xiàng)目28個(gè),新增容積率面積837.44萬(wàn)平方米,權(quán)益比例約76%,平均樓面地價(jià)3998元/平方米。截至9月末,保利地產(chǎn)的項(xiàng)目覆蓋全國(guó)54個(gè)城市,共有在建、擬建項(xiàng)目231個(gè),總占地面積4334萬(wàn)平方米,可售容積率面積8715萬(wàn)平方米,待開(kāi)發(fā)面積4905萬(wàn)平方米,一二線城市占比超76%。

 

盡管品牌房企仍有資金實(shí)力擴(kuò)充土地儲(chǔ)備,但從上市房企的整體資金情況看并不樂(lè)觀。根據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)計(jì)算,滬深兩市房企前三季度每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁禐?0.78元,呈現(xiàn)現(xiàn)金凈流出的態(tài)勢(shì),且較去年同期下滑了約六成。但萬(wàn)科、首開(kāi)股份等房企的現(xiàn)金流仍為正數(shù),并較去年同期有所回升。

 

易居分析師認(rèn)為,開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的信心在一定程度上有所增加,或?qū)?dòng)土地成交,特別是資金實(shí)力較為雄厚的企業(yè)遇到好的購(gòu)地機(jī)會(huì)仍會(huì)積極出手。

 

一線城市回暖明顯

 

上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,10月份10大典型城市土地成交建筑面積共計(jì)1354萬(wàn)平方米,環(huán)比上升35.3%,同比下降49.3%。今年以來(lái),10大典型城市累計(jì)土地成交建筑面積增幅均處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間,且自6月份以來(lái)降幅持續(xù)擴(kuò)大。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),今年最后兩個(gè)月里,10大典型城市累計(jì)土地成交建筑面積仍將弱于去年同期。

 

不過(guò),一線城市的土地市場(chǎng)在10月份已開(kāi)始回暖。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示,10月一線城市土地成交27宗,合計(jì)成交規(guī)劃建筑面積293.96萬(wàn)平方米。雖然因?yàn)殚L(zhǎng)假影響,成交面積低于9月份,但成交均價(jià)已達(dá)到近兩年的高位。27宗土地成交樓面價(jià)達(dá)到9367元/平方米,僅次于1月份的高點(diǎn),溢價(jià)率達(dá)到33.7%。其中,住宅用地成交9宗,平均樓面價(jià)達(dá)到15906元/平方米,這一樓面均價(jià)更是創(chuàng)下了單月新高。

 

僅從北京土地市場(chǎng)來(lái)看,與樓市銷售低迷形成了鮮明對(duì)比。偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì),北京市前十月共成交住宅用地44宗,比去年同期減少了4宗;規(guī)劃建筑面積799.45萬(wàn)平方米,比去年同期減少8.5%;成交總金額達(dá)1181.3億,比去年同期增長(zhǎng)39.7%,平均樓面價(jià)為14777元/平方米,同比增長(zhǎng)52.7%。

 

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示,盡管2014年樓市成交慘淡,但北京土地市場(chǎng)由于受2013年余溫的影響,在今年上半年成交熱度依舊可觀,宅地成交量、價(jià)格維持在較高水平,且土地成交金額和平均樓面價(jià)雙雙大幅增長(zhǎng)。

 

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,信貸政策松綁已經(jīng)使一線樓市出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。隨著未來(lái)各類救市政策的出現(xiàn),四季度部分企業(yè)有望進(jìn)入土地市場(chǎng)“抄底”。部分熱點(diǎn)地塊的競(jìng)爭(zhēng)將比三季度有所增加。