政策利好疊加效應(yīng)在使市場(chǎng)觀望情緒逐漸減淡的同時(shí)，也刺激改善型需求入市，不過(guò)與以往大戶型占改善項(xiàng)目主力的市場(chǎng)不同，主力戶型面積“瘦身”成為今年不少熱銷改善項(xiàng)目的共同特征。來(lái)自機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，中小戶型已經(jīng)成為今年成交主力戶型，在北京樓市成交格局中，90-120平米占22.3%，120-150平米占12.85%，業(yè)內(nèi)專家表示，隨著房?jī)r(jià)連年上漲，改善型需求置業(yè)門(mén)檻不斷提高，各類緊湊型、有復(fù)合居住功能的中小戶型住宅將成為改善型房源主力。

 

瘦身戶型普遍熱銷

 

政策利好疊加效應(yīng)在使市場(chǎng)觀望情緒逐漸減淡的同時(shí)，也使得開(kāi)發(fā)商加大房源供應(yīng)量，購(gòu)房者在看漲后市心理影響下，開(kāi)始集中入市，促使商品住宅銷售一反之前冷清局面，開(kāi)始出現(xiàn)熱銷態(tài)勢(shì)。

 

從上周北京樓市成交排行來(lái)看，定價(jià)較為理性的中高端改善型項(xiàng)目占比逐漸上升，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在扣除自住房項(xiàng)目和保障房項(xiàng)目后，排名前十的項(xiàng)目中共有7個(gè)中高端改善型項(xiàng)目。值得注意的是，與以往大戶型占改善項(xiàng)目主力的市場(chǎng)不同，主力戶型面積“瘦身”成為今年不少熱銷改善項(xiàng)目的共同特征。

 

萬(wàn)和公館的團(tuán)隊(duì)在今年新的住宅項(xiàng)目——“亞奧萬(wàn)和四季”。據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人介紹，亞奧萬(wàn)和四季在設(shè)計(jì)理念上以改善型家庭為出發(fā)點(diǎn)，并將戶型區(qū)間從萬(wàn)和公館的170-350平米變更為115-240平米，而其中140平米三居戶型占60%以上。這種改變讓萬(wàn)和四季的總價(jià)更低，更加平易近人。遠(yuǎn)洋這一策略獲得市場(chǎng)追捧，亞奧萬(wàn)和四季總共224套房源9月入市便售罄。

 

中小戶型改善產(chǎn)品在別的項(xiàng)目同樣實(shí)現(xiàn)不錯(cuò)銷售業(yè)績(jī)，繼開(kāi)盤(pán)三小時(shí)銷售15億之后，北京城建·世華龍樾推出115-175平米產(chǎn)品，另有少量85平米兩居。位于北二環(huán)的盛德·紫闕即將要開(kāi)盤(pán)的一期，共有180多套房源，戶型涵蓋68-157平方米，擁有開(kāi)間、一居、三居等多種戶型，現(xiàn)在只剩下十幾套房源，其他房源均已被預(yù)訂。

 

90-140平方米戶型復(fù)蘇最明顯

 

中小戶型成為改善型需求主力也從機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)得到印證，亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，從北京今年成交來(lái)看，中小戶型已經(jīng)成為今年成交主力戶型，其中50-90平米的剛需占今年總成交量的46.7%，其次是90-120平米，占22.3%，120-150平米占12.85%，150-200平米和200平米以上各占5.3%。

 

就全國(guó)市場(chǎng)而言，上海易居研究院報(bào)告顯示，今年三季度，90平方米以下小戶型、90-140平方米中小戶型、140-200平方米中大戶型和200平方米以上大戶型四類商品住宅成交面積分別為1261萬(wàn)、2337萬(wàn)、613萬(wàn)和369萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為-2.9%、21.4%、7.3%和20.8%，同比增幅分別為-20.0%、-9.7%、-7.6%和-9.9%。四類戶型成交中，除了小戶型以外，其余三類都出現(xiàn)了環(huán)比正增長(zhǎng)。

 

星河灣此前發(fā)布2014品牌戰(zhàn)略，根據(jù)置業(yè)人群家庭結(jié)構(gòu)和生活方式的變化，星河灣除了對(duì)原有的250-350平方米的經(jīng)典戶型繼續(xù)優(yōu)化外，還將增加120-150平方米的戶型，以此來(lái)拓展購(gòu)買人群。北京某知名房企相關(guān)人士向記者吐露，隨著置業(yè)門(mén)檻的提高，改善型產(chǎn)品戶型面積減小將成為趨勢(shì)，未來(lái)公司在改善型項(xiàng)目上將主推中等戶型產(chǎn)品。

 

業(yè)內(nèi)人士表示，中小戶型的成交量最好，這和改善型購(gòu)房需求的釋放有關(guān)。在部分城市放開(kāi)限購(gòu)后，購(gòu)房者積極選擇此類房源作為二套住房。在未來(lái)對(duì)改善型住房需求保護(hù)的背景下，此類房源的市場(chǎng)追捧程度會(huì)進(jìn)一步提高。

 

迎合購(gòu)房者消費(fèi)需求

 

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析表示，央行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策，對(duì)于“賣一買一”改善型購(gòu)房者帶動(dòng)明顯，這類人群由于手中資金有限，在房貸新政剛落地,房?jī)r(jià)還未見(jiàn)波動(dòng)的情況下,逐漸開(kāi)始選擇抄底入市,帶動(dòng)10月份北京中高端改善型樓盤(pán)成交量呈現(xiàn)階梯式上漲。隨著近期一系列政策利好影響市場(chǎng)預(yù)期，低總價(jià)的剛需盤(pán)和高性價(jià)比的改善盤(pán)受到購(gòu)房者青睞和出手，使得樓市供銷兩旺勢(shì)頭開(kāi)始顯現(xiàn)。

 

從成交結(jié)構(gòu)的一些指標(biāo)情況來(lái)看，10月城區(qū)成交占比環(huán)比增長(zhǎng)4個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到年內(nèi)最高水平，從各總價(jià)檔位成交情況來(lái)看，10月總價(jià)250萬(wàn)-400萬(wàn)元檔位成交占比出現(xiàn)較為明顯的上升。鏈家地產(chǎn)分析師張旭認(rèn)為，一般情況下，250萬(wàn)-400萬(wàn)元為改善型需求較為集中的總價(jià)檔位，城區(qū)成交占比的上升也從側(cè)面反映改善型需求入市比例提升。

 

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)，本質(zhì)上是為了迎合購(gòu)房者的消費(fèi)需求。隨著房?jī)r(jià)連年上漲，改善型需求置業(yè)門(mén)檻不斷提高，市場(chǎng)上面積過(guò)大的戶型就難以像過(guò)去那樣受青睞。所以房企從去庫(kù)存的角度看，也會(huì)積極開(kāi)發(fā)一些戶型和面積更小的物業(yè)。這樣也能夠使得購(gòu)房者的購(gòu)房成本降低，并利好認(rèn)購(gòu)轉(zhuǎn)化率的提高。此外，未來(lái)隨著住房建筑技術(shù)的進(jìn)步，各類緊湊型、有復(fù)合居住功能的住宅將陸續(xù)開(kāi)發(fā)出來(lái)。此類住房符合未來(lái)改善型購(gòu)房需求的特征，受市場(chǎng)青睞的程度會(huì)加大。