房?jī)r(jià)一路攀升，房企遍地開花，購(gòu)房者被預(yù)售的VIP卡“綁架”，不到5萬(wàn)平米的開發(fā)項(xiàng)目分好幾期開發(fā)……針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)這些阻礙健康發(fā)展的“怪現(xiàn)狀”，《臨沂市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市房地產(chǎn)開發(fā)管理工作的意見》(下稱辦法)經(jīng)市政府第45次常務(wù)會(huì)議研究通過(guò)，近日正式下發(fā)。

 

該辦法從提高房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)用地管理，監(jiān)管開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程，大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化、建設(shè)綠色高品質(zhì)住宅等四大方面，規(guī)范臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)，給購(gòu)房者吃下“定心丸”。

 

由于門檻低，準(zhǔn)入機(jī)制較為混亂，造成房地產(chǎn)企業(yè)“遍地開花”，大大小小的房地產(chǎn)公司隨處可見。辦法明確，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻。對(duì)于未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，在與國(guó)土資源部門簽訂土地出讓合同后，辦理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證之前，應(yīng)到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。對(duì)新申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從嚴(yán)審批。

 

在強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)管理方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊(cè)資本、專業(yè)技術(shù)人員、開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)達(dá)不到資質(zhì)等級(jí)要求的，依法予以降低資質(zhì)等級(jí)或注銷資質(zhì)。連續(xù)兩年未從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房企，將依法注銷其資質(zhì)。另外，因企業(yè)原因引發(fā)重大投訴、上訪事件，造成惡劣影響的，也將依法予以降低資質(zhì)等級(jí)或者注銷資質(zhì)證書。

 

辦法還從實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書制度、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)管理、嚴(yán)格商品房項(xiàng)目預(yù)售管理等七大方面，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程監(jiān)管。

 

政策解讀

 

嚴(yán)限零星土地分散出讓開發(fā) 中心城區(qū)100畝以下不再單獨(dú)出讓

 

在新出臺(tái)的意見中，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地計(jì)劃將得到嚴(yán)格管理。年度房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門會(huì)同發(fā)展改革、國(guó)土資源、規(guī)劃、住建等部門合理確定，并優(yōu)先保障普通商品住房和保障性住房建設(shè)用地。

 

推進(jìn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)，開發(fā)項(xiàng)目用地實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一出讓，成片開發(fā)，配套建設(shè)，嚴(yán)格限制零星分散出讓和開發(fā)。對(duì)于零星土地，應(yīng)在條件具備時(shí)，與周邊土地進(jìn)行整合后公開掛牌出讓。

 

對(duì)于大宗土地難以一次出讓的，可實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，分期出讓，分期開發(fā)。原則上中心城區(qū)100畝以下的房地產(chǎn)開發(fā)用地不再單獨(dú)出讓，各縣城區(qū)50畝以下的房地產(chǎn)開發(fā)用地不再單獨(dú)出讓。

 

分期開發(fā)規(guī)模有要求 5萬(wàn)平米以下不予分期

 

開發(fā)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目取得建設(shè)用地規(guī)劃許可之后，與項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門簽訂《房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)合同書》，申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可，經(jīng)核準(zhǔn)取得《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可權(quán)證》和《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》后取得項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)。

 

規(guī)劃部門在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可審批時(shí)，應(yīng)核驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證。對(duì)于沒有取得項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃、國(guó)土、住建等部門一律不予辦理后續(xù)建設(shè)手續(xù)。

 

意見還明確提出，開發(fā)項(xiàng)目需根據(jù)建設(shè)周期要求和項(xiàng)目規(guī)模進(jìn)行合理分期。分期開發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模要求，5萬(wàn)平方米以下的原則上不予分期，5萬(wàn)至10萬(wàn)平方米的可分二期，10萬(wàn)平方米以上的每期不少于5萬(wàn)平方米。

 

綜合驗(yàn)收不合格 不得交付使用

 

根據(jù)該意見，臨沂在全市范圍內(nèi)推廣實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案制度。凡在中心城區(qū)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，自2011年6月1日后取得開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證未辦理房屋所有權(quán)初始登記的開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案制度。

 

未經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案的開發(fā)項(xiàng)目將不予辦理房屋所有權(quán)初始登記。將竣工綜合驗(yàn)收不合格的商品住宅交付使用的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限期改正；拒不改正的，按相關(guān)法律法規(guī)給予處罰。

 

配套公共建筑權(quán)屬分明 共有部分收益分配由業(yè)主大會(huì)決定

 

新建居住區(qū)的配套公共建筑規(guī)劃性質(zhì)界定在意見中得到嚴(yán)格明確。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在商品房買賣合同附件中，就明確經(jīng)營(yíng)性或非經(jīng)營(yíng)性配套公共建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬。非經(jīng)營(yíng)性配套公共建筑不得銷售；經(jīng)營(yíng)性配套公共建筑的歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。經(jīng)營(yíng)性配套公共建筑在不改變房屋使用用途的情況下，可以隨商品房銷售或者單獨(dú)銷售。

 

配套建設(shè)的公共建筑建成后的產(chǎn)權(quán)界定和管理使用，必須按建設(shè)條件意見書要求執(zhí)行。對(duì)于在建設(shè)條件意見書中明確“產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有”的配套公共建筑，共有部分使用所產(chǎn)生收益的分配，由業(yè)主大會(huì)決定，未作決定的，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，小區(qū)所屬街道辦事處監(jiān)督此項(xiàng)收益的使用。

 

不得用認(rèn)購(gòu)、VIP卡收取定金 鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售

 

臨沂商品房銷售實(shí)行預(yù)售許可制度。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，合理確定商品房項(xiàng)目預(yù)售許可的工程形象進(jìn)度和最低規(guī)模要求。

 

對(duì)于未取得預(yù)售許可的商品房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，并不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式，向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。預(yù)售商品房項(xiàng)目必須進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管，鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售。