山東的房價能在全國排名第幾?與北上廣深,當(dāng)然差了一大截。但是在全國房價百強(qiáng)的排名中,山東長期能有十個左右的地市上榜。并且在房價的分布范圍上,山東東部房價要明顯高于西部地區(qū),除了經(jīng)濟(jì)實力造成的差別外,膠東半島的大環(huán)境也是造成東西部房價差別的主要原因之一。

 

根據(jù)最近剛剛公布的全國房價百強(qiáng)榜單,今年9月,山東共有十個地市上榜其中,青島、濟(jì)南分別位列14、18名,煙臺位列32位,東營、日照、泰安,淄博、濟(jì)寧、威海、聊城、德州則在五十到一百名的行列。

 

統(tǒng)觀房價排名,位列全國百強(qiáng)的這十個地市,東部和西部的數(shù)量均等,但沿海地區(qū)的房價受環(huán)境優(yōu)勢的影響,房價較內(nèi)陸地區(qū)要高,均價較內(nèi)陸高出1000元/平方米左右。“海景房吸引的不光是省外游客,對山東內(nèi)陸居民的吸引力也非常大,近年來內(nèi)陸地區(qū)霧霾嚴(yán)重,海景房的良好環(huán)境吸引了不少購房者。”多年從事海景房銷售的袁女士告訴記者,像這兩年碧桂園十里金灘、兩岸靖水灣和煙臺中海國際社區(qū)等樓盤的熱銷,不光有省外游客的貢獻(xiàn),省內(nèi)的購房者還是居多,這類購房者在某種程度上拉升了山東沿海地區(qū)的房價。

 

但是,就各地市的經(jīng)濟(jì)總量和房價排名對比發(fā)現(xiàn),房價的高低和經(jīng)濟(jì)總量排名并不匹配。比如,經(jīng)濟(jì)總量排名第四的濰坊市,在房價的排名上排到了整個山東省的第十三位,而房價排名第四的東營,經(jīng)濟(jì)總量排名第八,房價排名第五的日照,經(jīng)濟(jì)總量則排到了全省的第十六位,“在房價和經(jīng)濟(jì)排名的對比中,經(jīng)常會出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象”,業(yè)內(nèi)人士劉先生分析,濰坊的房價低主要原因在于庫存量大,而日照房價排名靠前,主要與它是一個旅游城市有關(guān)。但高房價倘若與經(jīng)濟(jì)極度不匹配,將會對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生不良影響,導(dǎo)致人口不堪壓力逃離,拖經(jīng)濟(jì)后腿。

 

根據(jù)全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)中心發(fā)布數(shù)據(jù)來看,今年以來十七地市除了濟(jì)南、濰坊、德州、棗莊、臨沂、威海的房價較為平穩(wěn),其他地市房價均下跌,其中青島房屋均價已自年初的12358元/平方米跌至9月的11631元/平方米,跌幅達(dá)到了5.8%。

 

對于膠東半島來說,煙臺、青島的房價均下跌,但威海的房價則較為穩(wěn)定,今年仍處于略有增長的狀態(tài),由今年一月的5200元/平方米增至5497元/平方米,沿海城市日照、東營房價均由年初的6600元/平方米左右下降至現(xiàn)在的6300元/平方米左右。

 

內(nèi)陸城市房價的漲跌,則主要與庫存相關(guān),今年7月,菏澤的新建住宅均價為4792元/平方米,樣本價格中位數(shù)為3800元/平方米,跌幅為3.05%,排名全國跌幅榜第二名。

 

對于多地房價下滑的現(xiàn)象,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,除了受全國樓市悲觀情緒的影響,與近期推出的取消限貸、限購政策沒有完全落實也有關(guān)系。消費者仍然保持著預(yù)期市場下行的悲觀情緒,入市意愿不高,所以導(dǎo)致了市場成交沒有明顯改善。但取消限貸、限購政策仍然在一定程度上有助于樓市回穩(wěn)。

 

房價的下滑,主要受市場供求關(guān)系的影響。今年,濰坊、聊城、棗莊、臨沂、淄博等多地地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對記者表示,當(dāng)?shù)貥潜P存量大,去化周期長,是樓市降價主因。煙臺多家開發(fā)商坦言,煙臺樓市前三季度多數(shù)企業(yè)銷售目標(biāo)完成情況不甚理想,四季度銷售壓力較大,不少房企考慮以價換量。淄博多家房企則表示希望盡快走量,不然一些中小房企面臨資金緊張問題,都快撐不住了。而青島的樓市庫存則更大,業(yè)內(nèi)人士保守估計存量要超18萬套,其中三分之二位于郊區(qū),消化壓力較大,這直接導(dǎo)致了今年的金九銀十,青島樓市一片“跌”聲。截至今年9月,青島房價已經(jīng)連跌5個月,均是存量作祟。

 

就省城樓市而言,庫存也不輕松。根據(jù)世聯(lián)怡高濟(jì)南9月份樓市數(shù)據(jù)分析,與傳統(tǒng)的9月份較高的新增供應(yīng)量相比,今年9月份新增供應(yīng)量環(huán)比、同比均大幅下跌,但是總體供應(yīng)面積卻仍然高企。其中新增供應(yīng)量4866套、55.77平方米,同比減少13.9%和13.5%,環(huán)比減少20.6%和14.4%。

 

另據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計顯示,今年1到9月份,濟(jì)南住宅供應(yīng)量為51239套,同比增加16.6%;今年住宅新增40405套,同比增加16.1%。但是從成交量來看,今年1到9月的成交量為34806套,同比下跌1.4%。山東世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司總經(jīng)理朱江說,目前濟(jì)南市內(nèi)五區(qū)的住宅庫存量為350多萬平方米,消化周期大約在6個月。以價換量是目前市場價格方面的關(guān)鍵詞,開發(fā)企業(yè)普遍回歸理性,為保證現(xiàn)金流安全,必然放松價格。

 

另外,其他地市房企為了存量去化,也都加大了活動力度。如,東營樓市在9月先后有34個優(yōu)質(zhì)項目推出至少70項活動,聊城多家城區(qū)樓盤則打出“零首付,一成首付”等銷售策略吸引購房者。濟(jì)南部分地產(chǎn)商除了在推出活動的同時,還在整合媒體、社團(tuán)等多種資源,大力拓寬渠道。濰坊更是推出了一系列為期一年的房地產(chǎn)市場優(yōu)惠政策,個人購買賣平米一下的首套房,按所繳納契稅額的100%給予住房補貼。對個人出售二手住房繳納的營業(yè)稅地方留成部分,在同一區(qū)域內(nèi)重新購買普通商品住房或二手住房時,由所在區(qū)財政部門給予等額補貼。

 

10月19日,濰坊更是簽署了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》,對個人購買90平方米以下首套商品住房或二手住房的,給予實繳契稅額100%補貼;對個人購買90平方米以上、144平方米以下首套商品住房或二手住房及購買300平方米以下商業(yè)或辦公用房用于創(chuàng)業(yè)的,給予實繳契稅額50%補貼。

 

今年年初,全國就流傳出品牌房企撤離三四線,回流一二線城市的傳言,但在我省的房地產(chǎn)市場中,尚未出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象。“我們今年的銷售還是不錯的,基本沒有受到什么影響。”淄博碧桂園的工作人員告訴記者,今年碧桂園在山東各地市的銷售都挺好,并未聽說回流一二線城市的傳言。而像恒大、綠城、華潤等房企,雖然明確表示調(diào)整策略,但因三四線城市的布局已經(jīng)完成,不會考慮從其他地市撤離。而一家全國一線房企的銷售負(fù)責(zé)人則表示,回流一二線城市主要因為一些三四線城市的人口,且為人口凈流出市,樓市已經(jīng)基本飽和,而一二線城市人口吸附力強(qiáng),市場較為穩(wěn)定。該責(zé)任人還稱,近年來各大房企還尤為偏愛濟(jì)南市場,主要因為濟(jì)南市場較為健康、穩(wěn)定,投資風(fēng)險較小,回報率較高。