10月1日，新會(huì)展，受房產(chǎn)新政的影響，秋交會(huì)人氣火爆。

關(guān)注“首套房新政”落地系列報(bào)道

近期限購(gòu)限貸的雙雙解綁，對(duì)成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了立竿見(jiàn)影的效果。10月的秋季房交會(huì)上多家房企銷售創(chuàng)紀(jì)錄，上周包括成都在內(nèi)的14個(gè)二線城市新建住宅成交面積環(huán)比上漲53.35%。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士表示，這只是“解凍”的開(kāi)始。

在長(zhǎng)期限購(gòu)限貸的政策影響下，大部分開(kāi)發(fā)商目前的第一要?jiǎng)?wù)都是清理庫(kù)存回籠現(xiàn)金。因此未來(lái)半年內(nèi)，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)或維持“量升價(jià)平”的態(tài)勢(shì)。

政策利好催樓市“解凍”

國(guó)慶節(jié)前央行、銀監(jiān)會(huì)“松綁”房貸的政策，對(duì)低迷已久的樓市起到了立竿見(jiàn)影的效果。在10月的秋季房交會(huì)上多家房企的銷售就創(chuàng)下了紀(jì)錄。例如保利實(shí)現(xiàn)銷售1083套（含別墅、住宅、商業(yè)），總金額達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的10.3億；綠地集團(tuán)國(guó)慶檔7天僅住宅銷售金額達(dá)7.2億……來(lái)自華融證券的數(shù)據(jù)顯示，新建住宅方面，上周包括成都在內(nèi)的14個(gè)二線城市共成交220.09萬(wàn)平米，環(huán)比上漲53.35%。二手房方面，天津、杭州、南京、成都四個(gè)二線城市成交面積環(huán)比則上漲了10.97%。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐認(rèn)為，“回暖”的主要原因是9月出現(xiàn)了一些政策面的利好，比如限購(gòu)的放松等，這使擠壓的一部分購(gòu)房群體集中入市，一定程度上促進(jìn)了成交“回暖”。而對(duì)于目前成都中心城區(qū)商品房9823元/平方米的成交均價(jià)，劉璐則表示，短期內(nèi)成都房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)膠著的態(tài)勢(shì)，不會(huì)有太大幅度的波動(dòng)。

“與其說(shuō)是‘回暖’，不如說(shuō)是‘解凍’。”世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理胡港文說(shuō)，在限購(gòu)與限貸政策雙雙放開(kāi)之后，改善型住房需求明顯解凍。不過(guò)對(duì)于樓市是否出現(xiàn)真正“回暖”，他則表示還有待觀察。“在過(guò)去長(zhǎng)時(shí)間限購(gòu)限貸的影響下，不少開(kāi)發(fā)商手里都積壓了很多庫(kù)存，現(xiàn)金流出現(xiàn)壓力。因此目前很多開(kāi)發(fā)商的心態(tài)都是‘要錢不要貨’。反映在當(dāng)下就是交易量上升，但房?jī)r(jià)基本持平。”

房貸市場(chǎng)化刺激購(gòu)房需求

對(duì)于“房貸新政”，前瞻產(chǎn)業(yè)研究院分析認(rèn)為，新政將從兩個(gè)方面影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。一個(gè)是購(gòu)房者數(shù)量，另外一個(gè)是購(gòu)房者購(gòu)房成本。重新定義首套房及允許符合條件的非本地居民購(gòu)房能夠增加購(gòu)房者的數(shù)量。

“有利于住房貸款走向市場(chǎng)。”山西證券分析師平海慶稱，此次的政策與其說(shuō)是政策調(diào)整“放松”，他更認(rèn)為是個(gè)人住房貸款走向市場(chǎng)化，對(duì)自住需求、改善性需求、部分投資性需求的購(gòu)房貸款均予以考慮和滿足，讓貸款金融機(jī)構(gòu)根據(jù)實(shí)際情況自行判斷和發(fā)放。

一旦“認(rèn)房不認(rèn)貸”兌現(xiàn)，購(gòu)房者首付資金要求下降，改善型需求短期或集中釋放，一線城市、核心地段需求將明顯回暖。

不過(guò)劉璐則提醒，政策真正能否起到松綁作用還要看商業(yè)銀行。“房貸問(wèn)題其實(shí)只是國(guó)家的貨幣政策中的一環(huán)。當(dāng)前國(guó)家的貨幣政策總體上看還是偏緊的，至少不會(huì)大規(guī)模地寬松。所以雖然央行鼓勵(lì)放開(kāi)房貸，但這也只是‘鼓勵(lì)’，商業(yè)銀行不一定有額度發(fā)放。而且，7折利率考驗(yàn)商業(yè)銀行資金成本，部分商業(yè)銀行按照7折利率發(fā)放貸款的話甚至有可能出現(xiàn)虧損。”劉璐說(shuō)。

成都樓市或維持“量升價(jià)平”

對(duì)于接下來(lái)四季度到明年初的房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)各方都抱以看好態(tài)度。

華融證券分析師易華強(qiáng)認(rèn)為，限購(gòu)放松主要針對(duì)剛需等首套住房，政策放開(kāi)后并未明顯提振銷量，而限貸政策的放開(kāi)有助于改善性需求的釋放，兩項(xiàng)政策的放開(kāi)有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期，減緩房?jī)r(jià)下跌，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量，四季度成交量有望逐步企穩(wěn)。

而胡港文則預(yù)計(jì)，半年內(nèi)類似成都這樣的二線城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)呈現(xiàn)“量升價(jià)平”的態(tài)勢(shì)。“建議有剛需的購(gòu)房者還是按照自己的真實(shí)需求買房，因?yàn)閯傂璺康姆績(jī)r(jià)會(huì)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)保持平穩(wěn)。不過(guò)改善型住房，特別是中心城區(qū)的改善型住房需求者需要在房?jī)r(jià)反彈起來(lái)前盡早做決定。因?yàn)閺暮Ｍ饨?jīng)驗(yàn)以及國(guó)內(nèi)趨勢(shì)來(lái)看，豪宅、中高端住宅市場(chǎng)遲早會(huì)徹底開(kāi)放。”胡港文總結(jié)道。