隨著今年以來房地產(chǎn)市場進(jìn)入下行通道，日益嚴(yán)峻的資金壓力正壓迫著地產(chǎn)商的神經(jīng)。

 

克而瑞統(tǒng)計(jì)A股139家上市房企中報(bào)發(fā)現(xiàn)，受到行情驟冷導(dǎo)致銷售回款大幅減少，現(xiàn)金支出卻持續(xù)攀升的影響，納入統(tǒng)計(jì)的上市房企平均凈負(fù)債率接近100%。其中，大型房企負(fù)債率保持穩(wěn)定，但中小房企平均凈負(fù)債率接近120%，且短債償付能力持續(xù)惡化，不少中小房企面臨極大的償債壓力。

 

萬科總裁郁亮曾經(jīng)表示，每當(dāng)市場陷入困境，誰的財(cái)務(wù)狀況更好，誰就更容易拿到錢。對于那些資金鏈緊繃的房企而言，“以債養(yǎng)債”的生存方式已經(jīng)難以為繼。

 

新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，雖然國內(nèi)房地產(chǎn)融資正在放松，但只有實(shí)力強(qiáng)勁、財(cái)務(wù)良好的主流房企才能受益。對于那些資金狀況不佳的房企而言，把握房貸新政帶來的銷售窗口期，堅(jiān)持去化與還貸才是上策。

 

中小房企凈負(fù)債率119%

 

克而瑞的研究發(fā)現(xiàn)，自2012年底以來，A股139家上市房企凈負(fù)債率一直保持上升態(tài)勢。其中，2013年房企拿地猛烈，但凈負(fù)債率升勢相對溫和，從年初的66.28%升至年末的77.66%，同比僅提高15.52個(gè)百分點(diǎn)；但在今年上半年，盡管房企拿地力度銳減，凈負(fù)債率卻不降反升，行業(yè)凈負(fù)債率到上半年末已較年初提高了22.30個(gè)百分點(diǎn)至99.7%。

 

“凈負(fù)債率大幅上升的背后，一方面是由于行情驟冷導(dǎo)致銷售回款大幅減少，而削價(jià)和零首付營銷活動進(jìn)一步導(dǎo)致銷售回款縮減。”克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，另一方面，企業(yè)的剛性支出卻在持續(xù)攀升，主要由于企業(yè)在去年大量拿地后，基于快周轉(zhuǎn)的需要，典型房企今年加大了開工力度，導(dǎo)致工程和雇員傭金支出持續(xù)攀升。

 

從今年上半年的融資情況分析，A股139家房企融資現(xiàn)金流入4675億元，同比增加38%。其中，“招保萬金”合計(jì)融資1032億元，同比增加25%，增幅相對溫和；但其余中小房企融資額為3642億元，同比增幅達(dá)到42%。最終導(dǎo)致的結(jié)果是，“招保萬金”的凈負(fù)債率為61.6%，與2011年末的高峰值相當(dāng)，但中小房企的凈負(fù)債率飆升至119.3%，創(chuàng)下歷史新高。

 

“個(gè)別房企去年拿地激進(jìn)，今年面臨不菲的建設(shè)款和土地款支出，為此上半年融資額同比大幅增長。部分房企如中糧地產(chǎn)、金融街因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張，上半年融資額同比分別大增294%和196%。”朱一鳴說，由于中小房企大量舉債更多是用于發(fā)展物業(yè)和償還土地款，而非償還舊債，這是導(dǎo)致其凈負(fù)債率攀升至高危線的主要原因。

 

當(dāng)然，凈負(fù)債率高企并不能完全反映房企的償債能力與資金鏈安全。歐陽捷告訴記者，短債償付能力也是一個(gè)很重要的指標(biāo)，部分大型房企盡管凈負(fù)債率也很高，但由于大部分是長債，賬面現(xiàn)金足以覆蓋短期債務(wù)，因此并不會引發(fā)資金鏈斷裂的危機(jī)。

 

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至上半年末，A股139家房企一年內(nèi)到期的短債創(chuàng)新高，達(dá)到4098億元，較年初上升了22%，現(xiàn)金短債比率僅為0.87，這意味著越來越多的房企賬面現(xiàn)金并不足以覆蓋短期債務(wù)。

 

其中，“招保萬金”的短債較年初僅微弱增長2%，現(xiàn)金短債比為1.51，尤其是龍頭萬科現(xiàn)金短債比高達(dá)1.92，大型房企并不存在短期資金壓力。但中小房企的短債增加了28%，導(dǎo)致現(xiàn)金短債比持續(xù)下滑，創(chuàng)下2009年來的新低。部分中小房企現(xiàn)金短債比環(huán)比出現(xiàn)銳減，像榮安地產(chǎn)環(huán)比一季度末下滑76%至0.44，世紀(jì)星源環(huán)比一季度末下降68%至0.38，嘉凱城環(huán)比一季度末銳減54%至0.19，類似的公司將面臨極大的短債償付壓力。

 

蘭德咨詢總裁宋延慶指出，雖然部分房企的凈負(fù)債率較高，而且短期負(fù)債占比也高，但如果負(fù)債主要是向大股東借的款 （比較容易延期償付），就算不上債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高，典型的企業(yè)如越秀地產(chǎn)、魯商置業(yè)等國企類房企。

 

周轉(zhuǎn)率與存貨指標(biāo)均惡化

 

“一家快速成長型的房地產(chǎn)企業(yè)，通常會大量購地、高額負(fù)債，從而使負(fù)債率指標(biāo)很高，但這并不意味著企業(yè)就有多高的風(fēng)險(xiǎn)”，在德咨詢總裁宋延慶看來，負(fù)債率高的企業(yè)只要有高周轉(zhuǎn)作保障，只要在銷售端上沒多大問題，就幾乎不存在資金鏈斷裂之憂，典型的企業(yè)如融創(chuàng)中國。

 

然而，根據(jù)蘭德咨詢的研究發(fā)現(xiàn)，受房地產(chǎn)市場低迷影響，上半年139家A股上市房企周轉(zhuǎn)率指標(biāo)均出現(xiàn)了不同程度的惡化。以總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為例 （該指標(biāo)越高表示周轉(zhuǎn)速度越快），今年上半年周轉(zhuǎn)率超過0.3的房企僅有1家，2011~2013年同期分別有10家、4家與3家，但今年上半年周轉(zhuǎn)率低于0.2的房企則較去年增加了6家?？硕鹧芯堪l(fā)現(xiàn)，今年截至上半年末，A股139家房企存貨周轉(zhuǎn)率為0.09，同比下滑15%。

 

周轉(zhuǎn)速度放緩，導(dǎo)致行業(yè)存貨繼續(xù)攀高。克而瑞統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至上半年，A股139家房企存貨達(dá)2.12萬億元，同比上升25%，環(huán)比一季度末上升5%。其中，大型房企存貨積壓并不顯著，“招保萬金”存貨環(huán)比一季度末僅微升1%，但部分中小房企庫存漲幅明顯，大名城的庫存同比與環(huán)比分別上升了111%和22%，迪馬股份同比與環(huán)比也分別上升126%和68%，泰禾集團(tuán)環(huán)比上升了26%。

 

值得警惕的是，部分中小房企的庫存消化周期出現(xiàn)明顯增長，萬通地產(chǎn)同比增長465%至54.49個(gè)月，京投銀泰同比增長349%至186.55個(gè)月，泰禾集團(tuán)同比增長162%至30.77個(gè)月。

 

“不管接下來市場行情變好或更差，業(yè)績收獲只屬于降價(jià)到位的房企”，在朱一鳴看來，如果許多房企仍像上半年一樣不肯大幅降價(jià)，恐怕銷售依然難有起色。而銷售回款不暢，對許多中小房企而言將是致命的：在巨大的資金壓力下，中小房企將不得不求助于更高代價(jià)的融資渠道，一些財(cái)務(wù)不穩(wěn)健的高負(fù)債企業(yè)很可能因此陷入還息蝕本的惡性循環(huán)中，最終導(dǎo)致資金鏈斷裂。

 

光耀地產(chǎn)因資金鏈危機(jī)出現(xiàn)的破產(chǎn)傳聞，折射出多數(shù)中小房企的生存現(xiàn)狀。根據(jù)蘭德咨詢的統(tǒng)計(jì)，截至2013年底，全國房地產(chǎn)開發(fā)法人單位數(shù)量共約4.2萬家，比2010年減少了36.6%，最近3年累計(jì)減少超過1/3，最近5年共有一半以上房企“消失”，2008年該數(shù)據(jù)是8.8萬家。

 

宋延慶指出，危險(xiǎn)與否，關(guān)鍵看短期和長期償債能力。“綜合來看，如果速度比率低于0.4，負(fù)債同比增長超過50%，銷售額增長目標(biāo)超過30%，而資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低于0.2，年度利息支出與同期凈利潤相當(dāng)，一旦市場有較大波動，這類企業(yè)資金鏈斷裂的可能性就比較大。”宋延慶告訴記者，全部上市房企中，這類企業(yè)有十幾家。

 

“雖然國內(nèi)融資閘門正在開啟，但只有財(cái)務(wù)狀況良好的房企才能從中分一杯羹”，歐陽捷認(rèn)為，對于多數(shù)財(cái)務(wù)狀況惡化的房企而言，“以債養(yǎng)債”的發(fā)展模式難以為繼，通過積極的銷售策略拉動資金回籠是唯一出路，在未來數(shù)年內(nèi)，去化與還貸將成為房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)。