“930”二套房認(rèn)定新政和信貸政策的放松，令整個(gè)市場(chǎng)看到了樓市回暖的預(yù)兆。從新政公布至今的近半個(gè)月里，北京樓市已經(jīng)開(kāi)始產(chǎn)生一些新的變化。尤其是自8月份以來(lái)逐步表現(xiàn)出回暖勢(shì)頭的二手房市場(chǎng)，在新政的推動(dòng)下，已經(jīng)表現(xiàn)出新增客源增長(zhǎng)、成交周期縮短等特征。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，北京樓市有望在四季度穩(wěn)定回升。

新房、二手房看房人增多

在新政影響下，二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)更為突出。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，10月1日-14日，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為1722套，比上月同期下降51%。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，雖然二手房網(wǎng)簽量有顯著下降，但主要是受十一假期影響。而新增房客源量更能反映當(dāng)下的市場(chǎng)趨勢(shì)。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月1日-12日鏈家新增房源上漲4.7%，新增客源量上漲38%，單量較9月同期上漲了90%。

記者在走訪北京多家中介門店時(shí)也了解到，新政出臺(tái)之后，不少門店的咨詢和帶看量有明顯增長(zhǎng)，之前的觀望群體也開(kāi)始考慮出手。

新房市場(chǎng)方面，由于新政出臺(tái)時(shí)間不長(zhǎng)，眾多項(xiàng)目的策略調(diào)整并不顯著，市場(chǎng)仍略顯膠著。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，十一假期之后至今，北京僅有位于房山的首開(kāi)熙悅山瀾庭(樓盤資料業(yè)主論壇)和昌平的蔚云府開(kāi)盤，2個(gè)項(xiàng)目累計(jì)新增供應(yīng)570套，市場(chǎng)新增供應(yīng)量與節(jié)前一周（9.22-9.28）相比下降46%，累計(jì)新增供應(yīng)面積達(dá)4.4萬(wàn)平方米，與節(jié)前一周相比大幅下跌60%。

不過(guò)，面對(duì)新政，新房市場(chǎng)上的改善型人群顯得更為活躍。位于亦莊的一個(gè)改善型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商介紹，受制于信貸條件，主打改善牌的亦莊市場(chǎng)在上半年較為沉寂，項(xiàng)目的不少意向客戶之前苦于首付不足而一直觀望，新政出臺(tái)后，項(xiàng)目的到訪量有明顯提升。

四季度或?qū)⑵椒€(wěn)回暖

雖有新政利好，但北京樓市仍面臨庫(kù)存高企的難題。來(lái)自亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，至10月7日，北京商品住宅可售套數(shù)達(dá)到91265套的高位。這是北京樓市最近30個(gè)月的庫(kù)存量最高點(diǎn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，庫(kù)存上升勢(shì)頭決定了價(jià)格上漲的可能性極低。雖然目前網(wǎng)傳一些房企的醞釀漲價(jià)，但僅依靠房貸新政，短期內(nèi)北京樓市不能快速去化，基本沒(méi)有房?jī)r(jià)上漲的空間。

業(yè)內(nèi)普遍表示，隨著政策層面的利好傳導(dǎo)至樓市需求層面，一方面會(huì)強(qiáng)化購(gòu)房者看待后市的信心，另一方面也實(shí)際降低了首次改善型購(gòu)房的首付比例和信貸成本，從而拉動(dòng)處于觀望期、暫緩購(gòu)房計(jì)劃的客群開(kāi)始入市成交，預(yù)計(jì)四季度北京商品住宅的成交量將會(huì)有所上升。但受制于手中的存貨，四季度眾多樓盤的價(jià)格增幅也將會(huì)保持平穩(wěn)。

“930新政”

2014年9月30日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知。通知中包括：對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

而此前，銀行執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的限貸政策，即對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于60%，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；暫停第三套及以上住房放貸。

■ 追蹤

7折利率無(wú)蹤 9折還是“有條件”

銀行執(zhí)行積極性并不高

“央行房貸新政出臺(tái)半個(gè)月，北京也沒(méi)見(jiàn)多大動(dòng)靜。”日前，有買房人向記者抱怨，自己?jiǎn)柕降你y行貸款利率還都是基準(zhǔn)利率。

昨天，北京一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也告訴記者，自己買房，“托關(guān)系才辦到9.5折的貸款利率”。

記者隨后也致電工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行和中國(guó)銀行在京部分支行，四大行工作人員均告訴記者，現(xiàn)在買房辦貸款就是基準(zhǔn)利率，沒(méi)有利率優(yōu)惠。

綜合記者了解到的消息，在北京，四大行首套房貸利率普遍水平還在基準(zhǔn)利率，其他一些銀行利率優(yōu)惠能到9折，9折以下基本沒(méi)有。

但根據(jù)兩家中介機(jī)構(gòu)提供的消息，類似中信銀行、匯豐銀行、北京農(nóng)商行、浦發(fā)等，首套房9折的利率優(yōu)惠在新政策出臺(tái)前就有，房貸新政出臺(tái)前后沒(méi)有變化。而且都有附加條件，諸如一定額度的存款要求，或者需要貸款人買保險(xiǎn)、理財(cái)產(chǎn)品；有的銀行對(duì)客戶身份還有要求，例如世界500強(qiáng)企業(yè)的員工等。

率先表態(tài)實(shí)行房貸新政的招商銀行，在貸款利率優(yōu)惠上也有附加條件。記者從招商相關(guān)人士處了解，個(gè)人存一年貸款額的5%，可以在貸款上享受9.5折優(yōu)惠；個(gè)人存一年貸款額的15%，可以在貸款上享受9折優(yōu)惠。

7折利率銀行“肯定虧本”

商業(yè)銀行執(zhí)行央行房貸新政的積極性為什么不高？

有銀行業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)下，不少銀行的保本理財(cái)、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)年化收益率都在5%的水平，銀行貸款利率再給相應(yīng)優(yōu)惠，可能會(huì)使銀行自己都虧本。

目前，五年以上貸款基準(zhǔn)利率為6.55%，按9折、8折、7折算，利率水平分別為5.90%、5.24%、4.59%。如果按照銀行業(yè)內(nèi)人士的邏輯，貸款利率7折“肯定要虧本”。

興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委此前也表示，銀行的現(xiàn)有資金成本顯著高于4.59%的水平，實(shí)際操作中對(duì)首套房貸執(zhí)行基本利率的0.7倍事實(shí)上不可能。

有分析人士還認(rèn)為，央行的政策只是給了一個(gè)指導(dǎo)性意見(jiàn)，商業(yè)銀行從自身經(jīng)營(yíng)角度考慮，自然傾向于更高收益的業(yè)務(wù)。

北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，除非全面降準(zhǔn)，或者央行單獨(dú)對(duì)銀行給出針對(duì)首套房貸的額度，否則不會(huì)提高銀行房貸優(yōu)惠的積極性。

■ 變化·二手房 

換房客群加速入市

“客戶10月5日開(kāi)始在區(qū)域里看房，7日看到合適的房源就決定出手，12日正式和房主簽約并交付定金。這種成交速度在這個(gè)區(qū)域里已經(jīng)很久沒(méi)見(jiàn)過(guò)了。”偉業(yè)我愛(ài)我家陶然橋南店店經(jīng)理介紹，二套房認(rèn)定新政出臺(tái)后，區(qū)域里的換房客戶入市心態(tài)更為積極，成交周期也有一定縮短。而他所提到的例子，也是眼下典型的受新政影響迅速成交的例子。

據(jù)介紹，該購(gòu)房者目前在陶然橋有一套不到60平米的唯一住房。按照之前“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，雖然貸款已經(jīng)還清，但即便賣掉這套房子得到全款，相比于區(qū)域內(nèi)一套100平方米房子的首付仍顯不足，因此始終在觀望。一聽(tīng)到二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有變化，立馬相中一套110平方米左右的三居，并果斷簽約。

“最近一段時(shí)間，店里的到訪量和帶看量也明顯提升。以前一名經(jīng)紀(jì)人可能一天都沒(méi)有一組帶看客戶，最近每天每人都有2-3組帶看客戶。店里的成交量也有明顯增長(zhǎng)，從節(jié)后到現(xiàn)在每天都有成交，這在夏季簡(jiǎn)直是想都不敢想的。”上述門店店經(jīng)理表示。

在改善型房源相對(duì)集中的左安門附近，不少經(jīng)紀(jì)人也感受到了新政對(duì)購(gòu)房者的影響。“前一陣給客戶打電話推薦房源，大部分人都會(huì)回復(fù)‘再等等’。最近一個(gè)多星期，不少客戶表示要來(lái)看看合適的房源。有客戶表示，新政和信貸放松會(huì)刺激改善型購(gòu)房者入市，害怕未來(lái)二手房會(huì)漲價(jià)，所以想在最近買到合適的房子。”左安門附近一門店經(jīng)紀(jì)人介紹。

小戶型重新受追捧

雖然央行、銀監(jiān)會(huì)“930”房貸新政下，銀行在利率優(yōu)惠幅度上還沒(méi)有做出太大改變，但“認(rèn)貸不認(rèn)房”大大降低了改善型置業(yè)門檻，使之前資金有限的剛需族不再擔(dān)心以后換房難而要“一步到位”，剛需小戶型重新受到追捧。

據(jù)某機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，節(jié)后首周，300萬(wàn)元以下房源受關(guān)注程度占到40%，300萬(wàn)-500萬(wàn)元和500萬(wàn)-1000萬(wàn)元的房源受關(guān)注程度相同，占比達(dá)24%；在面積關(guān)注方面，50-110平方米的剛需戶型普遍受到消費(fèi)者的關(guān)注，其中，70-90平方米的戶型受關(guān)注程度最高，達(dá)16.59%。

朝陽(yáng)區(qū)惠新里一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，區(qū)域內(nèi)成交房源的戶型變化在近期也十分明顯。新政前該區(qū)域受關(guān)注最高的是60平方米的兩居室戶型，價(jià)位在220萬(wàn)元左右。而新政后，關(guān)注45平方米左右戶型的人逐漸多起來(lái)。原來(lái)買房人都想著一步到位，一是因?yàn)橄拶?gòu)，二是因?yàn)閾Q房時(shí)首付高、利率高。但現(xiàn)在貸款沒(méi)有那么多障礙，剛工作沒(méi)幾年的年輕人選擇一居室置業(yè)的就多起來(lái)。

記者在陶然亭區(qū)域采訪時(shí)，也發(fā)現(xiàn)了類似的現(xiàn)象，此前滯銷的小戶型也逐漸搶手起來(lái)。

部分業(yè)主開(kāi)始惜售

眼看著看房人熱情大漲，部分房主也開(kāi)始有惜售心理。他們普遍認(rèn)為，在房貸利好的刺激下，房?jī)r(jià)將堅(jiān)挺，于是上調(diào)自家房產(chǎn)的掛牌價(jià)。記者還發(fā)現(xiàn)，不少進(jìn)入談價(jià)階段的交易，因?yàn)楝F(xiàn)在房主覺(jué)得賣便宜了，甚至認(rèn)為房?jī)r(jià)還有上漲空間而臨時(shí)惜售，買賣也因此而談崩了。

回龍觀一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，國(guó)慶期間，整個(gè)區(qū)域每天的成交量都在20套左右，年初以來(lái)不少掛牌但久久成交不了的房源近段時(shí)間逐漸被消化掉，另一方面，新掛牌房源有所增加，掛牌價(jià)也都有上調(diào)，上調(diào)額度為10萬(wàn)-20萬(wàn)元。不過(guò)，該經(jīng)紀(jì)人也表示，現(xiàn)在成交價(jià)還比較平穩(wěn)。

劉先生近期正在望京看房，國(guó)慶前已看上了南湖東園一套103平方米的兩居，房主報(bào)價(jià)360萬(wàn)元，事實(shí)上這套房已掛牌3個(gè)多月還未出售。然而新政一出，劉先生想約房主談價(jià)，房主卻表示暫緩出售了。鏈家地產(chǎn)朝陽(yáng)區(qū)望京一門店經(jīng)紀(jì)人表示，“我手里有兩單都是正在砍價(jià)即將簽合同，卻因出了新政，房主心理價(jià)位發(fā)生變化，而暫時(shí)不賣了的”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著看房量不斷攀升，買賣雙方的博弈也在發(fā)生變化，預(yù)計(jì)二手房?jī)r(jià)會(huì)逐漸企穩(wěn)復(fù)蘇，二手房成交量也會(huì)出現(xiàn)攀升，但量、價(jià)增長(zhǎng)幅度均不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲的可能。

■ 變化·一手房

在售樓盤“維穩(wěn)” 新開(kāi)盤優(yōu)惠減少

盡管在二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)變化和貸款新政策的推動(dòng)下，部分改善型購(gòu)房者加快了入市的步伐，網(wǎng)絡(luò)上也不時(shí)傳出大型房企計(jì)劃在“十一”后上調(diào)樓盤價(jià)格的消息，但目前北京新房市場(chǎng)上，上調(diào)價(jià)格和取消優(yōu)惠的樓盤仍是少數(shù)。

據(jù)了解，目前包括京投銀泰公園悅府、華業(yè)東方玫瑰(樓盤資料業(yè)主論壇)、亦莊金茂悅等在售樓盤，基本上仍保持與節(jié)前相當(dāng)?shù)膬r(jià)格和優(yōu)惠力度。例如，位于通州的華業(yè)東方玫瑰，在售的C區(qū)產(chǎn)品主推90-130平方米的兩居、三居，目前均價(jià)為23500元/平方米，同時(shí)還有2萬(wàn)元抵5萬(wàn)元的優(yōu)惠，與國(guó)慶節(jié)前并無(wú)差別。亦莊金茂悅目前也有三至五居的產(chǎn)品在售，均價(jià)為42000元/平方米，并且項(xiàng)目首付分期的促銷活動(dòng)仍在執(zhí)行中，而項(xiàng)目預(yù)計(jì)于11月推出的132平方米的三居新品，目前報(bào)價(jià)為38000元/平方米起，與當(dāng)前在售產(chǎn)品相比也沒(méi)有明顯變動(dòng)。

但在新開(kāi)盤的項(xiàng)目中，已經(jīng)表現(xiàn)出減小優(yōu)惠力度的兆頭。據(jù)悉，上周末開(kāi)盤的首開(kāi)熙悅山瀾庭推出的最后一棟樓4號(hào)樓84套房源，開(kāi)盤均價(jià)為21500元/平米，較前一期開(kāi)盤價(jià)格微漲3%，開(kāi)盤優(yōu)惠也從“1萬(wàn)抵5萬(wàn)”變?yōu)?ldquo;1萬(wàn)抵3萬(wàn)”。

購(gòu)房者李先生表示，由于要換房，自己今年以來(lái)一直在關(guān)注樓市新聞，在信貸政策以及二套房認(rèn)定變化的刺激下，沒(méi)準(zhǔn)樓市不久就會(huì)回暖，“現(xiàn)在一旦有合適的房源就要盡早出手”。

“開(kāi)發(fā)商在銷售業(yè)績(jī)、庫(kù)存壓力的影響下，仍會(huì)以‘跑量’為主。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，信貸新政激發(fā)的新增購(gòu)房需求主要是利好改善型市場(chǎng)，而北京成交價(jià)格在30000元-50000元/平方米的商品住宅僅占市場(chǎng)成交量的15%左右，“因此，政策紅利并不足以支撐成交量的大舉回升，北京房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力也相對(duì)不足”。