自央行在9月30日釋放“松綁限貸”的紅利之后,銀行的落實(shí)情況成了市場關(guān)注的焦點(diǎn)。中國社科院金融研究所研究員易憲容分析稱“新政能否致房價波動,關(guān)鍵看銀行”。
回溯樓市近十年的“黃金發(fā)展史”,在上一輪狂熱繁榮之中,銀行的“積極配合”起到了舉足輕重的作用。市場人士指出,相比之下,此次房貸新政對住房按揭貸款的放松比2008年“131號”文件有過之而無不及,不免讓人猜測會否“舊夢重現(xiàn)”。
然而,截止目前,雖然四大國有銀行和部分股份制銀行已開始執(zhí)行個人房貸新政,但內(nèi)容基本上還是日前央行文件的重申版本,并沒有透露更多執(zhí)行“細(xì)則”。此外各地房貸9折優(yōu)惠未見大批實(shí)施,一些地區(qū)針對資質(zhì)較好的貸款客戶,給出了有條件的“微折扣”。
由此看來,房貸新政在落地的過程中,遭遇了力度上的“打折”。
房貸折扣難現(xiàn)市場
此次央行下發(fā)的房貸新政中,一是提出了房貸認(rèn)定新標(biāo)準(zhǔn),二是重申“貸款購買首套普通自住房,貸款利率最低可打7折”的限定。
從新的房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)看,“對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策”,據(jù)媒體報道,這一認(rèn)定在多家銀行的執(zhí)行過程中基本得到體現(xiàn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,此條規(guī)定的影響,不亞于全國松綁限購對市場影響的5倍。“不僅事實(shí)上可以使得改善型客戶全面回歸,不受信貸政策影響。而且對于銀行來說,這部分客戶也將是優(yōu)質(zhì)客戶。”張大偉稱。
但是對于剛需購房者更關(guān)注的貸款利率折扣問題,銀行在實(shí)施上卻“打了很大折扣”。
細(xì)看各大銀行的表述,基本上全都包含了“具體根據(jù)借款人購房情況及其信用記錄、還款能力等因素區(qū)別確定”的附加條件。北京某國有銀行的一位客戶經(jīng)理解釋稱,“7折是最低下限,目前我們沒執(zhí)行這么低的折扣,優(yōu)質(zhì)客戶最多9.5折,一般也都是基準(zhǔn)。”
在不少業(yè)內(nèi)人士看來,考慮到銀行的各項(xiàng)成本,如果真的落實(shí)7折的最低下限,銀行肯定虧錢。有媒體引述一位國有銀行支行負(fù)責(zé)人觀點(diǎn)稱,房貸基準(zhǔn)利率打7折為4.585%,而多數(shù)銀行理財(cái)產(chǎn)品已在5%以上,如果銀行執(zhí)行7折房貸利率,將做一單賠一單。更有業(yè)內(nèi)人士稱,對于某些商業(yè)銀行來說,就算給到9折也不一定掙錢。
7折下限象征意義大
既然對于執(zhí)行7折的利率優(yōu)惠,各銀行都有說不出的苦衷,那么為何此次新政仍將下限點(diǎn)位制定于此?
“央行提出的房貸利率最低7折,應(yīng)該是2010年房地產(chǎn)調(diào)控之前歷史點(diǎn)位的重申,目的可能是避免人們對折扣的數(shù)字產(chǎn)生過多聯(lián)想。具體到房貸定價的問題,還要看銀行市場的情況。”交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平接受新華網(wǎng)記者采訪時表示。
張大偉也持相似的觀點(diǎn):“本次央行文件中,提及最低7折的首套房貸款下限,但這只是常規(guī)性的條款內(nèi)容。在目前資金價格情況下,銀行吸儲難度非常大,不僅7折不可能,連9折以下的貸款折扣出現(xiàn)的可能性都非常低。”
此外,也有觀點(diǎn)認(rèn)為,此次央行房貸新政中關(guān)于利率下限7折的表述,是對房貸利率折扣擬定權(quán)的下放。依據(jù)房貸新政,商業(yè)銀行可以依據(jù)自身風(fēng)險管理架構(gòu),以及各地房地產(chǎn)市場情況,酌情實(shí)施折扣。
事實(shí)上,自從樓市進(jìn)入深度調(diào)整期以來,住房按揭貸款的風(fēng)險隨之加大。加上目前國內(nèi)金融價格的情況已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化:受影子銀行及互聯(lián)網(wǎng)金融的沖擊,銀行活期存款所占存款的比重越來越小,銀行的融資成本全面上升。
在此背景之下,央行無需提高利率下限的表述,市場自然會給出相對合理的定價。另一方面,業(yè)內(nèi)人士指出,從房貸新政的表述中,可以看出中央對房地產(chǎn)需求的把控還有一定的力度,樓市的整體目標(biāo)仍然是維穩(wěn)和去庫存,“7折”的象征意義似乎更大一點(diǎn)。
至于接下來房價的走勢,連平分析稱,新政對于樓市的需求肯定是有釋放作用的,但這種釋放預(yù)計(jì)會比較緩慢。尤其是有改善性需求的群體,還在等待樓市觸底的機(jī)會,年內(nèi)樓市成交量難以呈現(xiàn)井噴。不過,在政策暖風(fēng)的吹動下,明年開始,樓市成交量回升的可能性比較大,屆時也會在房價上有所反應(yīng)。
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