北京的樓市在大半年的低迷后終于在“十一”黃金周有了些許熱鬧。多家大型房屋中介機構(gòu)均表示，進入10月以來，北京房屋成交量明顯回升。專家分析稱，由于目前一線城市的樓市維持了優(yōu)先剛需、打擊投機的主要政策方向，因此短期內(nèi)放松限購的可能性仍然較低。

一線城市顯現(xiàn)回暖跡象

上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的報告顯示，截至9月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3794萬平方米、20167萬平方米和4052萬平方米，環(huán)比增長分別為8.8%、3.5%和2.2%，尤其一線城市庫存已保持連續(xù)8個月的環(huán)比正增長，且9月增幅又進一步擴大，庫存壓力巨大，而一線城市9月份的市場成交總體偏弱的特征仍然明顯。

面對高企的庫存壓力，全國多數(shù)省會城市相繼取消了限購政策，而北上廣深四座一線城市卻仍然保持了“巋然不動”的姿態(tài)，而在不放松限購的同時卻悄悄迎來了市場回暖，其中北京、上海市場活躍度明顯提高，廣州、深圳樓市走勢基本維持平穩(wěn)。

以北京為例，據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測，10月上旬，北京市二手房市場新增房源比9月同期增長了19.6%；市場新增客源比9月同期增長了9.4%。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析稱，盡管網(wǎng)簽情況由于節(jié)假日因素的影響而出現(xiàn)顯著下滑，但在市場實際合同簽訂量方面，北京樓市表現(xiàn)出了一定程度的向好，表現(xiàn)為二手房市場看房量出現(xiàn)一定程度的增加，實際成交均價也止跌企穩(wěn)。

“雖然樓市已有回暖跡象，但在房價依然高企，市場需求以剛需和改善為主的當下，房價不具備立即回升的條件。10月份主要城市二手住宅價格跌幅預(yù)計將會收窄，下跌城市或?qū)p少。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

放松限購暫時沒有必要

為何一線城市“不松綁”？在張大偉看來，北京這樣的一線城市放松限購沒有必要。“首先，雖然北京房地產(chǎn)市場降溫明顯，但土地出讓金依然處于高位，截至日前，年內(nèi)土地出讓金已經(jīng)接近1600億元，全年突破2000億元基本成為定局，暫時沒有松綁限購的必要。而在自住房大量入市的情況下，商品房銷售降幅并不大。整體看市場的成交情況相比二季度有所復(fù)蘇。其次，北京的契稅政策已經(jīng)是全國最松，其中對首套房90平方米以下按照1%繳納，90-140平方米的按照1.5%，已經(jīng)沒有下調(diào)空間。第三，北京在7月已經(jīng)表態(tài)不松綁限購，最近建委也重申了這一政策，年內(nèi)除非經(jīng)濟大滑坡，否則可能性非常小。”

不過，在房地產(chǎn)市場“去行政化”的前提下，一線城市限購政策短期內(nèi)雖然不會取消，但退出只是時間問題。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，房地產(chǎn)市場的主要問題已經(jīng)從過去的總量問題演變到當前的結(jié)構(gòu)性問題，未來將會按照市場規(guī)律出臺調(diào)整措施，去行政化將是大方向。

“在北上廣深這樣的一線城市里，供給和需求相比，肯定是需求旺盛。在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展過程中，要改變一線城市住房供不應(yīng)求的狀況，僅僅放開限購是不夠的，還必須做好與整個城鎮(zhèn)化相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，才能提高一線城市的承載能力。不能過度依賴放開限購，還應(yīng)該從多方面入手解決一線城市城鎮(zhèn)化過程中住房需求旺盛的問題。”國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所房地產(chǎn)研究室副主任劉衛(wèi)民表示。

短期價格上漲空間不大

隨著房貸新政落地和普宅標準調(diào)整所釋放出的改善型需求逐步入市，四季度一線城市的市場停止探底趨勢基本已無懸念。不過對于成交量和房價能否大幅上漲，業(yè)內(nèi)專家有不同的看法。

“經(jīng)歷了限購持續(xù)3年導(dǎo)致的剛需透支后，此次央行新政的主要受益對象——改善型需求，將成為下一階段市場的重要支撐力。且改善型需求無論對房企還是銀行而言，都較剛需有更大的利潤空間。因此四季度一線城市樓市肯定會比三季度回暖，但因為庫存較多等原因，短期上漲的空間也不大。”張大偉對記者表示。

而上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭則認為，雖然年底之前全國性的樓市企穩(wěn)反彈的可能性比較小，但一線城市反而可能表現(xiàn)更好一些，由于一線和二線市場的庫存壓力比三四線要稍微好一點，因此房貸政策的變化幾個月內(nèi)就可以讓一線和少數(shù)比較強大的二線表現(xiàn)樂觀。