市場(chǎng) 房貸新政催熱國(guó)慶樓市

    9月30日，央行出臺(tái)房貸新政：對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。此外，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，貸款購(gòu)買第二套住房時(shí)，可按照首套房貸政策執(zhí)行。

    與此同時(shí)，央行明確提出，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款（MBS）支持證券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

    受到這一“重磅炸彈”影響，國(guó)慶假期各地樓市的購(gòu)房人流明顯增加。盡管從官方網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)來看，國(guó)慶期間的網(wǎng)簽套數(shù)并沒有大幅增長(zhǎng)，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)往往具有滯后性，假期成交增長(zhǎng)未必能體現(xiàn)出來。

    而來自開發(fā)商和中介的數(shù)據(jù)則顯示，今年國(guó)慶假期樓市成交套數(shù)縱使依然低于去年同期，卻已經(jīng)達(dá)到甚至超過了2012年同期的水平。更有業(yè)內(nèi)人士分析，考慮到央行政策需要各大銀行逐步落實(shí)，未來釋放的改善型“剛需”可能將在今年四季度乃至明年一季度的市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)上集中顯現(xiàn)。

    有廣州開發(fā)商透露，黃金周到場(chǎng)人流比預(yù)計(jì)增長(zhǎng)50%，成交情況也比預(yù)期表現(xiàn)要好。某開發(fā)商旗下兩大豪宅項(xiàng)目，國(guó)慶期間平均每天接待客戶幾百人，特別是下半周成交反彈明顯，成交量同比已翻倍。而保利廣州董事長(zhǎng)余英更是在黃金周結(jié)束時(shí)立刻在微博上宣布：“十一”7天，保利地產(chǎn)廣州銷售15億元，平均每天賣100套房子，保利在全國(guó)范圍內(nèi)更是7天“進(jìn)賬”近70億元。

    在北京、上海、深圳等其他一線城市，房貸新政對(duì)購(gòu)房者預(yù)期的影響也同樣明顯。

    據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，“十一”長(zhǎng)假期間，雖然北京市商品房網(wǎng)簽量同比下降超過30%，但日均新增客源量較9月份增加25.3%。而上海易居研究院數(shù)據(jù)顯示，10月1—10日，上海新建商品住宅成交量為8.4萬平方米，同比減少了22.3%，但明顯小于前三季度成交量同比下滑32.2%的跌幅。深圳“十一”期間多數(shù)樓盤的到訪客戶量明顯增加，開盤項(xiàng)目的成交也都有所提高。

    影響 “還清當(dāng)首套”刺激買家入市

    滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰分析，“9·30央行新政”肯定會(huì)刺激改善型客戶積極看房，在廣州市內(nèi)尚未入市的準(zhǔn)買家當(dāng)中，至少有一半是帶有換房意識(shí)的，且大部分已還清上一套房的貸款，這批客戶受制于“穗六條”，只能一邊看房一邊等待。

    根據(jù)滿堂紅市場(chǎng)研究部把2013年全年和2014年前三季度通過本公司促成的二手住宅買賣個(gè)案按付款方式進(jìn)行對(duì)應(yīng)分類。2013年和今年前三季度的二手買家都有一個(gè)共同特征，二次購(gòu)房的客戶采取一次性付款的比例，比首次購(gòu)房客戶采取一次性付款的比例要高，今年前三季度該比例更達(dá)到58.0%。

    “從表面上看，改善型客戶在資金調(diào)配上似乎相對(duì)較靈活，但這不代表二次購(gòu)房的客戶不需要銀行貸款。”周峰說，2013年11月“穗六條”實(shí)施后，二次購(gòu)房的首付款比例提高到七成，而銀行在實(shí)際操作中，更可能把對(duì)應(yīng)物業(yè)的評(píng)估價(jià)作“技術(shù)性調(diào)低”，從而令貸出的比例只有兩成或更低。采取純商業(yè)貸款或組合貸款作為購(gòu)房手段的二次購(gòu)房客戶比例，從去年全年的31.3%下降到今年前三季度的25.9%，既反映了信貸市場(chǎng)的緊張情況，也體現(xiàn)了二次購(gòu)房客戶所面臨的窘迫境地。

    “只要地方銀行能按新政策執(zhí)行相應(yīng)的‘還清當(dāng)首套’原則，改善型準(zhǔn)買家入市的機(jī)率便會(huì)大為增加。”周峰表示，但值得注意的是，今年剩余的兩個(gè)多月里，多數(shù)銀行的信貸額度已不多，能給予改善型客戶以基準(zhǔn)利率及首付款比例四至五成已是不錯(cuò)的“待遇”，要地方銀行給予首付三成及0.7倍的優(yōu)惠利率，恐怕得等到2015年1月方可實(shí)現(xiàn)。

    “因此除非能對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行適度放松，否則今年第四季度的廣州二手樓市成交量仍舊難有明顯的觸底反彈，二手樓價(jià)在短期內(nèi)更難以轉(zhuǎn)頭向上。”周峰說。

    預(yù)測(cè) 大中城市“翹尾”行情可期

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，由于央行新政剛剛出臺(tái)，各個(gè)城市銀行政策細(xì)則尚未落地，在節(jié)假日期間執(zhí)行還未能到位，國(guó)慶假期仍算是“過渡期”。隨著央行新政細(xì)則在未來1—2周內(nèi)在各個(gè)城市銀行的逐步落地，其對(duì)于全國(guó)大中城市樓市的影響會(huì)在出臺(tái)之后的幾周中逐步體現(xiàn)出來。

    張宏偉分析，從“首套房貸認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)”調(diào)整對(duì)于大中城市樓市的影響來看，如果對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，貸款購(gòu)買第二套住房時(shí)可按照首套房貸政策執(zhí)行，那么這將至少會(huì)影響10%—15%的首次改善、改善型需求在未來幾個(gè)月集中入市，一定程度上拉動(dòng)全國(guó)大中城市樓市成交量逐步復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)。

    “利率下降對(duì)大中城市樓市影響有一定的滯后性。”張宏偉表示，如果房貸利率出現(xiàn)持續(xù)性的實(shí)質(zhì)性下調(diào)，由于購(gòu)房者成本的降低，將刺激首套自住需求入市，樓市將在未來3—6個(gè)月出現(xiàn)成交量復(fù)蘇與好轉(zhuǎn)的行情。當(dāng)?shù)谒募径仁滋追抠J利率開始實(shí)質(zhì)性下降，最早到2015年第一季度全國(guó)大中城市樓市將開始有明顯的好轉(zhuǎn)趨勢(shì)。

    他指出，部分城市“金九”樓市因?yàn)樵碌组_發(fā)商集中開盤入市已經(jīng)開始在低位小幅反彈。盡管截至目前還沒有出現(xiàn)趨勢(shì)性回升，市場(chǎng)仍然沒有回歸到“量”的軌道上來，但是隨著央行新政落地，一線城市代表的大中城市樓市市場(chǎng)交易量會(huì)呈現(xiàn)出逐步回升的態(tài)勢(shì)，年底大中城市樓市“翹尾”行情可期。

    不過，對(duì)于二三線城市來講，則不一定有一線城市樓市表現(xiàn)的那么幸運(yùn)。張宏偉認(rèn)為，“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”調(diào)整對(duì)于庫(kù)存壓力偏小、市場(chǎng)去化周期合理、市場(chǎng)基本面良好的城市有可能會(huì)起到刺激“買漲不買跌”行情出現(xiàn)的作用，導(dǎo)致市場(chǎng)供不應(yīng)求再現(xiàn)，比如合肥、南京、蘇州、南昌、石家莊等城市。

    二手市場(chǎng) 市場(chǎng)平淡 出租回報(bào)率下跌

    日前，滿堂紅市場(chǎng)研究部發(fā)布了《2014年9月及10月上半月廣州二手房市場(chǎng)研究報(bào)告》。據(jù)該報(bào)告顯示，受一手樓市促銷分流客戶影響，9月經(jīng)中介行促成的二手住宅買賣業(yè)務(wù)量比8月減少近一成，住宅租賃業(yè)務(wù)量比8月減少13%。

    而據(jù)滿堂紅對(duì)本公司促成的二手住宅買賣交易作分類分析，9月份廣州市9區(qū)（不含南沙、從化）二手住宅成交均價(jià)為20748元/平方米，環(huán)比上升3.9%，同比上升9.3%。租賃市場(chǎng)方面，9月份廣州市9區(qū)（不含南沙、從化）二手住宅平均租金為46.5元/平方米·月，環(huán)比下跌1.0%，同比上升1.6%。

    據(jù)廣州市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)，2014年9月全市原10區(qū)（不含增城、從化）二手住宅登記宗數(shù)為3274宗，同比減少50.4%，在今年前三季度中也僅高于2月的3143宗。

    滿堂紅市場(chǎng)研究部分析，今年9月，在廣州眾多一手在售項(xiàng)目相繼打起促銷戰(zhàn)的情況下，部分徘徊在一、二手市場(chǎng)之間的準(zhǔn)客戶被有效分流，從而令二手住宅市場(chǎng)的成交量繼續(xù)處于低位盤整。

    而當(dāng)月經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的所有二手住宅買賣交易中，整體成交價(jià)比整體放盤價(jià)下調(diào)6.5%，從170萬元/套下調(diào)至159萬元/套。信貸方面呈“一邊倒”現(xiàn)象，一次性付款比例高達(dá)45.6%，而純公積金貸款的比例因額度所限，直線回落到8.1%。10月1至9日經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的二手住宅買賣宗數(shù)比9月同期增加9%，成交均價(jià)為20113元/平方米，比9月同期微升0.9%。

    二手住宅買賣市場(chǎng)的“平淡”，促使部分小業(yè)主將持有的物業(yè)轉(zhuǎn)到租賃市場(chǎng)，導(dǎo)致待出租的房源數(shù)量大增，也使房屋租金無法明顯上升。

    報(bào)告顯示，最近一年，廣州市9區(qū)住宅平均租金圍繞著46元/平方米的水平線作窄幅波動(dòng)，出租回報(bào)率則進(jìn)一步下跌，今年前三季度全市住宅的出租毛回報(bào)率是2.8%（按滿12個(gè)月滿租計(jì)算），比2013年同期下跌0.1個(gè)百分點(diǎn)。

    銀行房貸咨詢量上升

    市場(chǎng)靜候新政執(zhí)行

    “國(guó)慶節(jié)后上班這幾天來咨詢的客戶非常多，由于此前執(zhí)行細(xì)則尚未下發(fā)，所以業(yè)務(wù)也沒有辦法按照新政執(zhí)行，很多客戶都想等政策出來后再申請(qǐng)，都在靜待新政策執(zhí)行。”某國(guó)有銀行市內(nèi)一支行信貸審批員告訴南方日?qǐng)?bào)記者。

    南方日?qǐng)?bào)記者從建行廣東省分行也了解到，新政策出臺(tái)后，從省內(nèi)各地區(qū)反映情況看，房貸咨詢有所增加，但觀望客戶較多。不過，不少銀行都表示，按揭貸款的申請(qǐng)有一定滯后性，預(yù)期未來業(yè)務(wù)申報(bào)會(huì)陸續(xù)上升。

    首套貸款利率有所調(diào)整

    根據(jù)9月30日央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)出的房貸政策，多家大行已出臺(tái)了具體措施，并已按照新的房貸政策開始執(zhí)行。各地房貸政策具體操作由各地分行掌握，而利率基本上由借款人購(gòu)房情況及其信用記錄、還款能力等因素等區(qū)別確定，執(zhí)行細(xì)則如何落地仍需要一定時(shí)間。

    在銀行存貸比考核不放松、房地產(chǎn)行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)壓力持續(xù)、央行堅(jiān)持流動(dòng)性定向釋放等多方面因素的影響下，商業(yè)銀行對(duì)于住房按揭貸款的實(shí)際支持情況還有待確定。不少業(yè)內(nèi)人士都分析任務(wù)，最低7折利率對(duì)于銀行來講尚有難度，短期內(nèi)全面執(zhí)行的概率不大。

    從目前政策的執(zhí)行看，多家國(guó)有大行已經(jīng)開始執(zhí)行房貸新政，但從執(zhí)行的程度看，利率方面一線城市利率調(diào)整幅度不大，最低折扣仍然是9.5折，目前真正執(zhí)行貸款利率7折優(yōu)惠的城市幾乎沒有。“這主要有兩方面原因，一方面是因?yàn)槭?63號(hào)文影響，銀行可貸額度受限；另一方面是受近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，部分地區(qū)棄房斷貸以及銀行上半年壞賬率普遍提高影響，銀行房貸更加謹(jǐn)慎，審核上也更加嚴(yán)格。”優(yōu)選財(cái)富分析師表示。

    其分析認(rèn)為，從過去的銷售數(shù)據(jù)以及目前的政策執(zhí)行看，預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域化差異會(huì)更大，一線城市銷售量逐步回升，但價(jià)格可能難有起色。而二三線城市受前期房?jī)r(jià)下跌幅度較大的影響，預(yù)計(jì)未來反彈的空間較大。

    剛需入市潛力較大

    此前近4年時(shí)間里，居民家庭首套房認(rèn)定執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)，不少改善型剛需的購(gòu)房人抱怨，這種政策不符合實(shí)際市場(chǎng)需求情況，甚至有貸款歷史而名下無房的換房需求也被認(rèn)定為二套房，而新政對(duì)于這種實(shí)實(shí)在在的自住型購(gòu)房需求給予了較大力度的支持。

    交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平分析認(rèn)為，目前住房需求不足并非潛在需求大幅下降，而是市場(chǎng)在觀望，同時(shí)也是政策約束所致。近年來，為抑制房?jī)r(jià)過度上漲，有關(guān)方面推出了一系列控制需求的舉措。今年初，個(gè)人住房貸款存在審批較嚴(yán)、發(fā)放速度較慢、按揭利率提升較多等問題，也在一定程度上制約了需求釋放，而改善型住房需求受到政策抑制則更為明顯。

    一方面，國(guó)家規(guī)定家庭購(gòu)買第二套住房需支付不低于所購(gòu)房屋價(jià)格60%的首付款，同時(shí)貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，使得改善型需求的購(gòu)房能力大大降低。

    另一方面，目前“認(rèn)房又認(rèn)貸”的首套房認(rèn)定政策導(dǎo)致有貸款歷史而名下無房的情況被認(rèn)定為二套房，“新房置換舊房”的改善型需求易被誤傷。改善型需求即使有較強(qiáng)的入市意愿，也囿于政策和預(yù)算限制難以釋放。連平認(rèn)為，房貸新政對(duì)個(gè)人住房貸款在利率、審核時(shí)間等方面的現(xiàn)行政策提出了調(diào)整要求，支持居民家庭合理住房貸款需求尤其是自住需求，對(duì)于改善民生具有積極意義。

    數(shù)據(jù)顯示，2013年我國(guó)人均GDP約為6767美元，其中占比最大的消費(fèi)支出為住房消費(fèi)。“我國(guó)居民的住房消費(fèi)觀念使得這一格局在較長(zhǎng)期內(nèi)不會(huì)改變，未來剛需入市潛力依然不小。隨著收入提升和消費(fèi)升級(jí)，改善型住房需求將為消費(fèi)增長(zhǎng)提供持續(xù)不斷的動(dòng)力。”連平分析指出。

    小白領(lǐng)的換房計(jì)劃

    ■個(gè)案

    小劉是在國(guó)企上班的白領(lǐng)，兩年前，憑借自己打拼幾年的積蓄，其在廣州新港西路買了一套40平方米的小房子，總價(jià)70萬元，首付三成21萬。房子雖小，但終于有了自己在廣州小窩和落腳點(diǎn)，房子對(duì)小劉的意義非同尋常。

    不過，兩年過去，小劉正準(zhǔn)備與女朋友結(jié)婚，40平方米的房子開始不夠用，他今年以來一直在考慮換房的可能。但過去，由于去換房需要“認(rèn)房又認(rèn)貸”，有過一次貸款記錄的小劉即便將房屋出售再購(gòu)置，依然要算二套房貸，首付達(dá)到七成，高昂的首付成為了其換房的最大障礙。

    “現(xiàn)在房?jī)r(jià)升值后，我的房子出售估計(jì)也僅能賣到100萬。還了剩下的40萬元貸款，還有60萬元剩余。要換一套市區(qū)內(nèi)80平方米的房子，預(yù)計(jì)要200萬元左右，若按照七成首付計(jì)算，首付需要140萬元，缺口將近80萬元，這對(duì)于工薪階層的我們只能望梅興嘆。”小劉表示。

    不過，最近首套房貸新政出臺(tái)后，對(duì)小劉這類換房需求者而言則是巨大的利好。小劉告訴記者，國(guó)慶回來后，其馬上咨詢了多家銀行，若政策開始執(zhí)行，其打算正式啟動(dòng)換房計(jì)劃。

    記者幫其算了一下，在還清貸款做第二套房房貸時(shí)，只需要付三成首付，對(duì)于小劉而言，要換其看中的總價(jià)200萬元院的80平方米房子，首付只需要60萬元。也就是說其賣掉小房子后，并不需要額外加錢，就可以換置一套80平方米的房產(chǎn)，首付完全無壓力。