昨天是北京放寬普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后的第一個(gè)工作日，以往這種政策利好引發(fā)的納稅高潮卻并未出現(xiàn)，來辦稅的業(yè)主很多都是到了稅務(wù)所才知道新政。不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京樓市整體企穩(wěn)跡象明顯，四季度的表現(xiàn)將好于三季度。

 

昨天是北京放寬普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后正式執(zhí)行的第一個(gè)工作日，根據(jù)這項(xiàng)稅務(wù)新政，很多購房業(yè)主能夠節(jié)省一大筆稅費(fèi)。按照以往慣例，這種政策利好能夠引發(fā)稅務(wù)所的客流高潮。不過這種情形在昨天卻沒有出現(xiàn)。北京青年報(bào)記者昨天上午來到以往房屋繳稅比較集中的海淀區(qū)采訪，在位于上地的辦公中心二樓的稅務(wù)所，來這里辦稅的業(yè)主不僅沒有增加，反而甚至較平時(shí)還更少。工作人員分析，很多業(yè)主都急于在節(jié)前把手續(xù)辦完，所以節(jié)后業(yè)務(wù)量反而變少了，“至少說明稅收新政的影響還沒有顯現(xiàn)”。

 

新政

 

普通住宅門檻放寬九成家庭受惠

 

北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市財(cái)政局、市地稅局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于公布本市各區(qū)域享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格的通知》(下稱《通知》)，明確自10月8日起，購房人根據(jù)新的普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)納稅。新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施后，享受到普通住房稅收優(yōu)惠的購房家庭比重?cái)U(kuò)大到90%以上。

 

據(jù)稅務(wù)部門的工作人員介紹，此次北京調(diào)整后的區(qū)域住房平均交易價(jià)格是以2013年全市新建商品住房平均交易價(jià)為基準(zhǔn)，即單價(jià)2.2萬元/平方米、套總價(jià)260萬元/套，根據(jù)區(qū)域調(diào)整系數(shù)確定。區(qū)域調(diào)整系數(shù)為：五環(huán)內(nèi)1.5、五到六環(huán)之間1.2、六環(huán)外0.9。根據(jù)三部門發(fā)布的《通知》，新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的節(jié)點(diǎn)定在申報(bào)繳稅環(huán)節(jié)。即從10月8日起，住房交易的納稅人申報(bào)繳納稅款，符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的，即可享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠。

 

現(xiàn)場(chǎng)

 

辦稅大廳里的業(yè)主“出奇得少”

 

上午10點(diǎn)多，北青報(bào)記者來到海淀區(qū)辦稅現(xiàn)場(chǎng)看到，排號(hào)機(jī)顯示的等候人數(shù)為48人，已經(jīng)辦結(jié)了20多人。據(jù)稅務(wù)咨詢窗口的一名工作人員告訴北青報(bào)記者，沒想到來辦稅的業(yè)主不僅沒有激增，反而還“出奇得少”。“你看連辦完的一共才這么幾十人，以往趕上人多的時(shí)候，屋里就能排100多人呢！”

 

北青報(bào)記者注意到，在這間辦稅大廳里共有大約40個(gè)等候座位，但只有七八個(gè)座椅上有人等候。為了應(yīng)對(duì)客流高峰，稅務(wù)部門還專門在樓下的大廳里開辟了另外的等候區(qū)，但昨天這里也是空空如也，只是偶爾有一兩個(gè)人坐著，還都不是來辦稅的。“要是趕上人多的時(shí)候，樓上樓下都等滿了人！”一位保安介紹。這里的工作人員介紹，國(guó)慶節(jié)前幾天來辦稅的人特別多，“估計(jì)很多人擔(dān)心節(jié)日期間政策會(huì)有變化，所以都想搶在節(jié)前辦完”。

 

稅務(wù)所樓下是房產(chǎn)登記大廳，昨天同樣也是客流稀少。北青報(bào)記者上午10點(diǎn)左右來到這里時(shí)，大廳里只有將近二三十人。北青報(bào)記者以辦業(yè)務(wù)為由想提前取個(gè)號(hào)，負(fù)責(zé)發(fā)號(hào)的工作人員干脆地說：“等材料都辦好了再取也行，今天沒什么人，前邊只排了六個(gè)人，一會(huì)兒就能到！”而據(jù)這里的保安介紹，人多的時(shí)候這個(gè)時(shí)間段早都把上午的號(hào)全取光了，甚至?xí)械固?hào)的號(hào)販子。

 

個(gè)案

 

北四環(huán)90平方米二居稅收優(yōu)惠24萬

 

北青報(bào)記者看到，昨天來稅務(wù)所辦稅的業(yè)主多數(shù)都有中介公司的工作人員陪同。據(jù)一位前來繳稅的業(yè)主介紹，他們是8月底決定在北四環(huán)邊買一套二手房的，但之前經(jīng)歷的房市低迷也讓他們有些猶豫不決，不過最終還是考慮孩子上學(xué)堅(jiān)持買了下來，沒想到這么一拖還趕上了稅收新政。她介紹，他們的這套房子正好位于四環(huán)內(nèi)，90平方米二居，2008年成交價(jià)是110萬元，目前400萬元，相當(dāng)于單價(jià)是44000元。“如果按原來的標(biāo)準(zhǔn)這應(yīng)該屬于非普通住宅，稅費(fèi)總額大約是86.2萬元；如今趕上新標(biāo)準(zhǔn)，這套房子恰好屬于普通住宅，總稅費(fèi)大約是62萬元，能節(jié)省24.2萬元。”

 

北青報(bào)記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，趕在昨天新政頭一天來辦稅的業(yè)主基本都是意外碰上的，很多人甚至是到了稅務(wù)所才知道實(shí)施了稅收新政。也正因此，昨天來辦稅的人并沒有因?yàn)樾抡霈F(xiàn)激增。

 

追訪

 

新政已改變樓市各方預(yù)期

 

從昨日起，北京開始實(shí)施新的普通住房?jī)r(jià)格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。北青報(bào)記者走訪了部分地產(chǎn)中介和開發(fā)商，普遍對(duì)這一政策持歡迎態(tài)度，認(rèn)為此舉將大幅激活改善型需求。而對(duì)于購房者而言，這將直接降低住房消費(fèi)成本。

 

在多家地產(chǎn)中介門店，北青報(bào)記者明顯感覺到咨詢業(yè)務(wù)量大幅提升，而且議價(jià)的幅度有所減小。“新的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，加上央行救市的表態(tài)，這種綜合效應(yīng)明顯提升了賣房人的底氣，直觀反映就是議價(jià)空間減少。”在新政實(shí)施之前，一般房產(chǎn)議價(jià)幅度在5%至8%之間，但是現(xiàn)在大多回歸到了3%左右。有些業(yè)主甚至覺得自己的價(jià)格掛低了，頻頻打聽周邊房產(chǎn)的掛牌情況，隨時(shí)準(zhǔn)備上調(diào)價(jià)格。

 

對(duì)于很多開發(fā)商，普通住宅新政和央行放水如同給他們打了雞血，用開發(fā)商的話說，完全超過了他們的預(yù)期。北青報(bào)記者從幾家大型開發(fā)商售樓處了解到，售樓處來電來訪量大幅提升，成交也有所回暖。雖然網(wǎng)上有傳聞開發(fā)商要上調(diào)價(jià)格，但這些普遍都是謠傳。

 

“現(xiàn)階段去庫存回籠資金是首選，優(yōu)惠幅度會(huì)減小。”開發(fā)商項(xiàng)目經(jīng)理張先生告訴北青報(bào)記者，他們判斷北京等一線城市房?jī)r(jià)無憂，未來房?jī)r(jià)會(huì)向上。由于新房的稅賦要在收房后才交，所以目前來看真正刺激樓市的是央行的放水政策。

 

相關(guān)

 

國(guó)慶7天北京住宅網(wǎng)簽594套

 

國(guó)慶7天，北京網(wǎng)簽數(shù)據(jù)新建住宅為538套，二手房住宅簽約56套，合計(jì)簽約594套，雖然相比2013年同期明顯下調(diào)，但優(yōu)于2012年同期，整體看樓市企穩(wěn)的跡象非常明顯。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)大部分滯后實(shí)際市場(chǎng)成交起碼兩個(gè)星期以上，所以目前的簽約數(shù)據(jù)實(shí)際反映的是9月上半月市場(chǎng)成交情況。

 

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，9月北京市二手住宅共成交9109套，環(huán)比上升8.4%，同比下降29.1%，9月成交量年內(nèi)首次突破9000套。2014年三季度，北京市二手住宅共成交25573套，與二季度相比上升21.7%，與去年同期相比下降25.6%。市場(chǎng)成交情況出現(xiàn)一定好轉(zhuǎn)。從一些中介機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)來看，部分需求已經(jīng)害怕再次踏空開始看房入市，預(yù)計(jì)在央行細(xì)則落地后，成交量有望明顯復(fù)蘇。

 

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，從三季度各區(qū)域成交占比情況來看，外城四區(qū)成交占比上升明顯，尤其是朝陽區(qū)和豐臺(tái)區(qū)，進(jìn)入三季度以后成交量大幅增加。這主要是由于二季度全市房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下降，使得一些購房者在有限的資金條件下，能夠選擇的區(qū)域范圍更大。

 

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，各地的松綁調(diào)控政策對(duì)北京的購房者心理影響越來越大。目前全國(guó)已經(jīng)僅剩5個(gè)城市限購，全國(guó)政策面的轉(zhuǎn)寬松，對(duì)購房者心理出現(xiàn)支撐。對(duì)于目前市場(chǎng)購房者來說，雖然恐慌性觀望依然為主流，但入市的積極性在提高。

 

預(yù)測(cè)

 

明年6月北京樓市或出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)

 

北京二手房市場(chǎng)價(jià)格降幅在今年上半年超過之前市場(chǎng)預(yù)料，目前市場(chǎng)在售的二手房房源均價(jià)相比年初最高點(diǎn)，跌幅已超過15%，部分房源甚至超過20%。從7月開始，成交量已逐漸筑底，房?jī)r(jià)下調(diào)的幅度在逐漸放緩。大部分區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)止跌現(xiàn)象。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，整體樓市企穩(wěn)跡象逐漸明顯，特別是在央行松綁限貸后，北京市場(chǎng)下半年表現(xiàn)將好于上半年，四季度的表現(xiàn)也將肯定好于三季度。但因?yàn)樘幱诨謴?fù)期，房企依然以平價(jià)走量為主，四季度的主要表現(xiàn)將是量漲價(jià)穩(wěn)。

 

“對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)，10月份是一個(gè)窗口期，但并不會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的局面。真正的逆轉(zhuǎn)可能會(huì)在明年6月份出現(xiàn)，格局也從供過于求向供需偏緊轉(zhuǎn)變，這主要是因?yàn)殚_發(fā)商在今年二季度后拿地少了很多，這會(huì)直接導(dǎo)致明年下半年房屋供應(yīng)較少。”項(xiàng)目經(jīng)理告訴北青報(bào)記者，“對(duì)開發(fā)商而言，未來的時(shí)間段也不容易。雖然政府拉住了房?jī)r(jià)下跌的勢(shì)頭，但是土地成本居高不下，開發(fā)商的中長(zhǎng)期利潤(rùn)率會(huì)下降。”

 

對(duì)北京而言，未來是否還有超預(yù)期的政策落地，這也是開發(fā)商和中介議論較多的話題。從目前來看，北京不具備全面放開限購的條件，但在稅費(fèi)方面依然存在空間，比如說此前為了遏制房?jī)r(jià)實(shí)施的20%所得稅。

 

而在此之前，個(gè)人所得稅一般都按照成交價(jià)的1%繳納。業(yè)內(nèi)人士建議，如果要激活樓市，重新回歸到1%的征稅方式是一種選擇，既不違反限購政策，又能夠增加樓市活力。但從去年到今年已經(jīng)征收的稅費(fèi)如何處理，這本身就是一個(gè)難題。