隨著限購政策逐漸淡出歷史舞臺，限貸政策也在“十一”黃金周前夕解禁。多重利好之下，剛剛過去的黃金周，儼然成了全國樓市開盤周和成交黃金周。
黃金周成“全國樓市開盤周”
自６月底呼和浩特成為第一個(gè)取消限購城市以后的三個(gè)月時(shí)間里，如多米諾骨牌般，全國４６個(gè)執(zhí)行限購城市中，先后有４１個(gè)城市松綁“限購”，目前只剩下北上廣深四大一線城市以及三亞還在堅(jiān)守“限購”政策。
為抓住今年最后的“賣房好時(shí)機(jī)”，房企在黃金周“拼命推盤”，意圖以價(jià)換量、為購房者打開買房“窗口”。
據(jù)房價(jià)點(diǎn)評網(wǎng)監(jiān)測，１０月第一周，規(guī)模房企在２０個(gè)重點(diǎn)城市中的上市項(xiàng)目超過１００個(gè)。其中，前１０個(gè)重點(diǎn)城市的新建商品住宅新增供應(yīng)量約４９９．２６萬平方米，環(huán)比大漲１４１％。天津更是有４９個(gè)樓盤開盤，成都２６個(gè)，南京２１個(gè)。
上海“十一”假日房展會(huì)的數(shù)據(jù)也從側(cè)面佐證了開發(fā)商密集推盤的心態(tài)。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，上海“十一”房展會(huì)共有８８個(gè)本地樓盤參展，與今年“五一”房展會(huì)的２８個(gè)參展項(xiàng)目相比，數(shù)量大增２１４％。
從銷售數(shù)據(jù)看，黃金周期間南京市商品住宅共認(rèn)購２８１２套，日均認(rèn)購４０２套，同比增長４７％，創(chuàng)歷史新高。而在今年９月南京取消樓市限購之前，日均認(rèn)購量僅２００套左右。
上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)也顯示，１０月１日至７日，上海新建商品住宅成交量為７萬平方米，雖與去年同期相比減少２６．１％，但明顯小于前三季度成交量同比下滑３２．２％的跌幅。
“信貸新政對我們的購房計(jì)劃觸動(dòng)很大”
９月３０日，央行、銀監(jiān)會(huì)宣布放松對首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：對于擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次貸款購買普通商品住房時(shí)，銀行執(zhí)行首套房貸政策，首套房利率最低可打七折。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將大大釋放改善型需求。
從上海房展會(huì)現(xiàn)場來看，購房者的看房和買房意愿都明顯增強(qiáng)。據(jù)主辦方統(tǒng)計(jì)，展會(huì)４天接待觀眾１２萬人次。展會(huì)上甚至出現(xiàn)了久違的“搶房”現(xiàn)象。一位開發(fā)商告訴記者，“我們新推的戶型以９０至１１５平方米為主，咨詢的客戶多以有房一族中的改善型需求居多，大約占八成，我們的項(xiàng)目參展兩天就成交了十七八套。”
上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師饒柳鵬表示，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的放松房貸等政策，對于穩(wěn)定購房者的購房情緒起到了一定作用。
在展會(huì)現(xiàn)場，不少觀眾表示，他們將在近期密切關(guān)注樓市情況，擇機(jī)出手。已有一套剛需住房的林女士一直希望購買二套房來改善其五口之家的居住環(huán)境，她說：“信貸新政對我們的購房計(jì)劃觸動(dòng)很大，如果開發(fā)商在價(jià)格方面能再優(yōu)惠一點(diǎn)，銀行利率也給優(yōu)惠一些，我們就不觀望了，馬上出手。”
一家大型房企負(fù)責(zé)人表示，受政策利好刺激，相比往年，前來咨詢的改善型客戶明顯增多，“購房者對‘普通商品住房’的追捧，可以看做是改善型住房需求在新政下逐漸釋放。”
限貸松綁讓開發(fā)商們的腰桿也硬了起來。記者發(fā)現(xiàn)，許多參展商都打出了購房返現(xiàn)、購房送旅游等促銷廣告，但真正明碼打折的為數(shù)并不多。甚至與“五一”房展會(huì)普遍出現(xiàn)的１０萬元以上的優(yōu)惠相比，２萬至４萬元的優(yōu)惠也僅僅是象征性。
根據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，本次房展會(huì)上有３７個(gè)樓盤明碼表示有折扣或優(yōu)惠，占參展盤總數(shù)的４２％，同比去年４０余優(yōu)惠盤有所減少。
饒柳鵬認(rèn)為，在剛剛過去的“十一”假日樓市，開發(fā)商的打折優(yōu)惠集中于前期已開盤或加推的項(xiàng)目，以價(jià)換量、去化庫存是其主要目的，新項(xiàng)目后期的預(yù)熱開盤為輔。
而“央行松貸”又讓開發(fā)商對樓市的預(yù)期趨于樂觀，因此折扣力度也大為減小。甚至一些開發(fā)商宣稱，目前的額外折扣可能會(huì)在節(jié)后取消。
樓市能否回暖還看政策落實(shí)
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從“十一”假期樓市看，“雙限”松綁已經(jīng)開始影響樓市。
中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)市場委員會(huì)副秘書長、億翰智庫董事長陳嘯天表示，從短期來看，房價(jià)下行趨勢仍未改變。１１月至１２月，住宅價(jià)格整體還會(huì)往下走。但從行業(yè)周期的角度來看，明年下半年房價(jià)可能出現(xiàn)上行。
“今年以來，住宅成交量一直處于萎縮階段，但這也意味著需求在積蓄。從７月份到現(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)前２０強(qiáng)的拿地?cái)?shù)據(jù)處于兩年來的最低位，這可能將導(dǎo)致２０１５年下半年的供給有所不足。”
然而，由于房貸新政公布后正值國慶假期，各大銀行均未對央行和銀監(jiān)會(huì)的松綁信貸政策作出相應(yīng)的反應(yīng)。上海一家大型股份制銀行個(gè)人銀行部人士告訴記者，雖然限貸松綁，但最終還要看各家銀行的落實(shí)情況，房貸能否順利發(fā)放，一要看風(fēng)控和授信部門的審核，如果樓市成交依然低迷，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)加劇，即便有額度也要惜貸。二要看房貸的額度多少，如果房貸額度緊張，給客戶７折、８折利率的可能性就很小，不能賠本放貸吧。
業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)信貸政策能否執(zhí)行到位、滿足合理購房行為的房貸需求，是影響后市健康運(yùn)行的關(guān)鍵。
世邦魏理仕中國區(qū)執(zhí)行主管陳仲偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場預(yù)期非常關(guān)鍵，一旦形成看空判斷，對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展非常不利。支持和滿足合理住房需求將穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。當(dāng)下樓市調(diào)控需在穩(wěn)增長、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)之間找到平衡點(diǎn)。
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