二線樓市速暖 開發(fā)商拿地“恐高”
愛野
央行和銀監(jiān)會發(fā)布“松貸”通知松綁首套房認定后，國慶黃金周的樓市到底如何？
《第一財經(jīng)（微博)日報》記者了解到，這一政策“大紅包”陽光普照了不少開發(fā)商，不少二線城市都在黃金周看到了回暖的曙光。
不過，在市場出現(xiàn)回暖跡象的同時，也有不少開發(fā)商正在懊惱前三季度拿地拿少了，錯過了買地的黃金時期。
“第四季度土地價格會不斷走高，留給中小開發(fā)商的機會越來越小，風險在不斷加劇。”昨天，多家大型房企對記者表達了這一觀點，認為第四季度拿地存在較大風險。
二線城市表現(xiàn)強勁
數(shù)據(jù)顯示，在今年國慶期間，一線城市的樓市并未因央行出手而使成交有所改善，其中北京、上海和廣州成交量下滑三成左右，深圳成交套數(shù)同比下滑18%。
不過，已松綁“限購”的城市就完全是另外一番景象。
以長三角重鎮(zhèn)南京為例，國慶黃金周前3天，南京商品住宅已累計認購1100余套，日均認購371套，同比增長36%，整個南京市商品住宅的庫存量也從此前的5.3萬余套回落到5.2萬余套。
就在“雙限”松綁前夕，南京樓市完全處于一片寒冰之中。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，南京房價已經(jīng)連續(xù)三個月呈下跌態(tài)勢。今年6月新建商品住宅價格遇到“拐點”下跌0.6%，7月房價環(huán)比下跌1.1%，8月跌幅進一步擴大至1.3%。
“太明顯了。”南京本地的一位業(yè)內(nèi)人士對《第一財經(jīng)日報》記者稱，他獲悉業(yè)界“捷報”頻傳，一個開發(fā)商朋友5天賣了3個億，另外一個也不甘示弱，賣了兩個多億。
數(shù)據(jù)顯示，國慶7天，南京樓市有4天認購量在400套以上，其中最后一天的10月7日，認購量則達到530套。
截至10月7日22：00，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，南京國慶7天共認購商品住宅2859套，日均賣房408套，同比去年(認購1926套)上漲48.44%。
杭州也不甘示弱，單日成交近億元的樓盤還不少，這已經(jīng)是多年難見的盛況。“忙得快要飛起來，國慶的第一天全公司就在開大會中度過的。”杭州本地的一位開發(fā)商對記者稱，整個國慶是地產(chǎn)人的工作日，尤其在“限貸”松綁消息出來之后，不少員工都更改了原本定好的出國游計劃。
據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至10月7日23：00，杭州全市共計成交124套。其中，主城區(qū)成交35套、預(yù)訂9套，余杭成交41套，蕭山成交34套，此外，五區(qū)縣成交14套。
今年以來，限購城市陸續(xù)松綁，目前僅剩北京、上海、廣州、深圳四個一線城市和三亞這樣的特殊城市仍在堅守，其中一線城市的成交低迷暫無回暖跡象。
開發(fā)商頻繁玩漲價
“限貸”松綁提振了不少買房人的信心。事實上，二季度以來，銀行信貸政策依然沒有松動的跡象。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在其監(jiān)測的35個重點城市中，有25個城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象，占比超過70%。停貸銀行主要以中小銀行為主，如平安銀行、民生銀行、廣發(fā)銀行、中信銀行等，國有銀行也大多處于半停貸狀態(tài)。
“限貸”松綁也提振了開發(fā)商的信心。10月1日當天，一份《綠城集團浙東區(qū)域公司文件》在微信中廣為流傳，其中的要點包括，要對現(xiàn)有在售的樓盤提價5%~10%。
《第一財經(jīng)日報》記者多方求證了解到，這份文件確實出自綠城集團浙東公司，浙東公司目前涵蓋舟山、新昌、諸暨、余姚、紹興、寧波等城市。
不過，綠城集團其他區(qū)域公司負責人對記者稱，目前還沒有調(diào)價的打算，這只是單個區(qū)域公司的行為，其他區(qū)域公司并沒有大幅跟進的跡象。
此后，多家開發(fā)商漲價的“內(nèi)部文件”都“不小心”在網(wǎng)上流傳開來，版本包括綠地、恒大、新城控股等多家開發(fā)商。
“終于集滿了7家開發(fā)商的調(diào)價通知。”有第三方監(jiān)控機構(gòu)對記者稱，這些對外稱調(diào)價、實際上漲價的“內(nèi)部文件”都有個特點，即從10月8日或者10月中旬開始漲價，也就是說，從目前的樓盤在售情況來看，真假難辨。
多家開發(fā)商的發(fā)言人都紛紛辟謠，表示沒有在官網(wǎng)上看到類似的“內(nèi)部通知”，或者不清楚分公司的動向。還有不少發(fā)言人認為，這些文件在格式上存在一些問題。
不過，更多的業(yè)界人士認為，這些文件真假難辨。“給外界傳達一個信號，要漲價，所以在格式，或者實施日期上存有瑕疵，這樣‘退可守’，還可以出來辟謠澄清下。”南京的一位開發(fā)商稱，這是一種營銷手段，真假已經(jīng)不重要，關(guān)鍵是給外界傳遞了下階段會漲價的重要信號。
杭州的一家樓盤售樓處門口就公然打著一幅巨大的戶外公告：一直很貴，馬上更貴。該樓盤的營銷老總對記者表示，最近看房人氣很旺，大部分都是受政策的利好刺激。
后悔買地買少了
“其實，限貸松綁的消息一出，我的第一反應(yīng)就是，后悔買地買少了。”全國銷售排名前三的一位開發(fā)商人士對記者稱，原本是一個“裸奔”的市場，只有深度營銷、看準市場的高手才能存活，這下“被救市”以后，許多中小開發(fā)商也紛紛緩過勁來，導(dǎo)致第四季度的土地價格會走高。
對于第四季度的走向如何，易居中國總裁丁祖昱對記者表示，從易居營銷全國代理銷售樓盤的認購數(shù)據(jù)來看，“十一”期間一周成交量環(huán)比上漲100%，接近2013年黃金周的水平。
來自上海易居房地產(chǎn)研究院的一份數(shù)據(jù)則顯示，9月份，北京、上海、廣州、深圳、西安、天津等10個典型城市土地成交建筑面積為1001萬平方米，環(huán)比下降53.2%，同比下降69.3%。
事實上，自今年5月份以來，十城市的土地成交建筑面積同比均為負增長，而且降溫速度持續(xù)加快。從土地出讓金來看，9月份，上述10個城市土地出讓金收入358億元，環(huán)比下降32.7%，同比下降79.4%。
“原來想的是先活下來，然后再擴大市場占有率。”上述開發(fā)商人士對記者稱，他們在不斷調(diào)整市場戰(zhàn)略，但政策的調(diào)整讓他們有些措手不及。
這引發(fā)了不少重量級開發(fā)商的共鳴。“先守后攻，這些子彈都回倉了，不過沒有存貨，很難有大的騰挪空間。”另一家銷售排名前十的開發(fā)商人士稱，上半年他們一直偏保守，到現(xiàn)在拿地都沒有超過10幅，可見第四季度土地市場競爭會非常激烈。
丁祖昱認為，政策的調(diào)整給市場帶來的最核心的改變在于消費者信心的提振，之前的年初市場“一夜之間”的下滑，除了自身供需問題之外，也在于消費信心極度衰竭，使得正常需求的客戶也因為信心問題而延遲購房。而這一輪市場的回升，給這些真正有意向購房的客戶群體重新樹立了信心，這部分積攢了大半年的需求，將成為四季度市場回升的主力軍。
市場反應(yīng)確實明顯，以杭州市場為例，綠城的大本營杭州在黃金周貢獻了十個億的銷售業(yè)績，其中一個高端樓盤7天成交2.2億。“從最近豪宅成交的系列數(shù)據(jù)來看，高端的客戶信心在不斷提振。”杭州透明售房網(wǎng)研究院院長方張接稱，市場回暖的可能性很大。
就拿地而言，這對許多開發(fā)商來說未必是好事情。“我認為，最好的拿地時機出現(xiàn)在2012年春節(jié)過后，以及2014年的第二季度。”浙江本土的一位開發(fā)商對記者稱，在第一個時間節(jié)點，他們成功拿到了土地，可惜的是，在今年顆粒無收。
“市場一回暖的話，我們徹底沒勇氣去拿地了。”他有些無奈地說，機會乍現(xiàn)就不見了，拿地價推高的結(jié)果就是，這場游戲的籌碼又增加了。
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