“你們寫新聞都希望有故事，有情節(jié)沖突，但是沖突對我們來說可不是什么好事。”在萬科30周年媒體答謝會上，總裁郁亮和記者開玩笑說，他希望萬科沒有新聞。但是事實(shí)上，作為中國最大的住宅開發(fā)商，萬科的一舉一動總是被媒體關(guān)注著。在中國樓市告別高增長的“黃金時代”以后，關(guān)于“萬科要如何應(yīng)對”的話題，更是如此。
未來十年萬科仍以住宅業(yè)務(wù)為主
今年6月，郁亮提出房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入“白銀時代”的概念。 而更早以前，萬科則表示要轉(zhuǎn)型做“城市配套服務(wù)商”。在白銀時代，萬科“城市配套服務(wù)商”的定位究竟要做些什么？郁亮的答案是：傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)、消費(fèi)體驗(yàn)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
郁亮說，從長期來看，仍然看好住宅市場，并且未來十年住宅業(yè)務(wù)仍然將占大部分的比重。“毫無疑問這個業(yè)務(wù)還有很多發(fā)展空間，至少需求還是比較穩(wěn)定，只不過從賺黃金改成賺銀子了，但是跟制造業(yè)比起來我們還是很賺錢。”
對于要怎么去賺好住宅市場的“銀子”，郁亮又拋出了“三好”的概念：好房子，好服務(wù)，好社區(qū)。
在他看來，好房子和好服務(wù)由開發(fā)商主導(dǎo)，因此不難實(shí)現(xiàn)，相對而言，好社區(qū)的概念實(shí)現(xiàn)起來相對比較難一些。“希望開發(fā)商在退出后能促成形成好的社區(qū)，小區(qū)居民之間能夠彼此成為朋友，共同管理社區(qū)的發(fā)展。”
雖然住宅開發(fā)仍將是萬科的主要業(yè)務(wù)，但是對于“住宅業(yè)務(wù)在所有業(yè)務(wù)中所占比重”的問題，郁亮說，“哪一個業(yè)務(wù)能夠脫穎而出真的不是事先規(guī)劃好的東西。”
他把住宅和消費(fèi)體驗(yàn)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)三項(xiàng)業(yè)務(wù)比喻作一個生態(tài)系統(tǒng)里的森林、大樹和草坪，“種樹的把樹種好，負(fù)責(zé)草坪的把草坪做好就可以了，不要跟大樹比高低。”
郁亮說，未來可能大家不愿意買更多的房子，但是需求會不斷變化，包括養(yǎng)老需求，消費(fèi)需求，度假需求，而消費(fèi)體驗(yàn)式地產(chǎn)的核心就是為了滿足這些多元化的需求。并且在他看來，這一業(yè)務(wù)板塊“是互聯(lián)網(wǎng)所取代不了的”。
在這個業(yè)務(wù)板塊里，有三亞度假區(qū)和松花湖滑雪場等項(xiàng)目，也有郁亮所說的“生活中心”， 這一概念與新加坡的“鄰里中心”相似，是把若干項(xiàng)目組成一個社區(qū)，滿足周邊居民的各項(xiàng)消費(fèi)需求。
在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，郁亮表示，這一業(yè)務(wù)板塊將包含寫字樓、大型會展中心，以及物流地產(chǎn)。他笑言，其它兩個業(yè)務(wù)板塊都是讓消費(fèi)者花錢的，這個業(yè)務(wù)板塊則是幫城市賺錢的。“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是為城市發(fā)展服務(wù)的，中國每一個城市都處在轉(zhuǎn)型升級當(dāng)中，需要很多的物業(yè)類型匹配。”
鼓勵一線公司創(chuàng)新 混亂中誕生新秩序
很多人都很好奇，執(zhí)掌財務(wù)出身的郁亮拿到集團(tuán)報表時，最關(guān)心的是銷售額、凈利潤還是凈資產(chǎn)回報率？但是郁亮說，他哪個數(shù)據(jù)都不太看。“報表代表過去，我更關(guān)注萬科未來的發(fā)展。”
在萬科的發(fā)展策略里，合伙人機(jī)制無疑是很關(guān)鍵的一步。按郁亮的話說，這是為未來業(yè)務(wù)發(fā)展過程中所做的機(jī)制上的準(zhǔn)備。
“職業(yè)經(jīng)理人是打工的概念，事業(yè)合伙人是合伙發(fā)展的概念。”郁亮說，事業(yè)合伙人要和萬科共創(chuàng)、共擔(dān)，當(dāng)然最后也將共享，每個人不僅為公司打工，也是為自己工作。
在推行事業(yè)合伙人制的同時，萬科也在繼續(xù)放權(quán)給一線公司。
萬科進(jìn)入千億的時候，郁亮把總部減了40%的人，“我就怕頭大，身子小，所以陸續(xù)授權(quán)給分支機(jī)構(gòu)。”郁亮說 ，“總部就做總部該做的事情，可以瘦臉，但是腦子要大，要想問題，看未來。”
在這一思路下，明年開始，萬科四個區(qū)域總部將不再是總部派出的管理機(jī)構(gòu)，而是變成事業(yè)部，萬科也將充分授權(quán)一線去做關(guān)于創(chuàng)新的事情。
從北京萬科和百度、杭州萬科和淘寶，以及蘇州萬科的眾籌買房，雖然一線公司的創(chuàng)新偶而引來爭議，但是郁亮并不擔(dān)心，“沒爭議就沒找到痛點(diǎn)，混亂中才能誕生新秩序。”
在他看來，“在萬科鼓勵創(chuàng)新的情況下，可能很多一線公司還有很多五花八門的東西出來，”但是所有的創(chuàng)新都是圍繞同一個目標(biāo)——找到客戶。
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