在百城房?jī)r(jià)連續(xù)5個(gè)月下跌、且跌幅擴(kuò)大之時(shí)，持續(xù)升溫的“放松限貸”傳聞終于塵埃落定——中國(guó)官方在9月最后一天出手松綁樓市限貸。
9月30日，中國(guó)央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布房貸新政。據(jù)新政規(guī)定，首套房最低首付三成、最低貸款利率可低至七折；同時(shí)，若貸款結(jié)清，家庭購(gòu)的買(mǎi)第二套為普通商品住房時(shí)可享受首套房貸款優(yōu)惠；另外，在不限購(gòu)地區(qū)，第三套及以上住房也有了貸款的可能。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)1日在接受記者采訪時(shí)分析稱，此次央行發(fā)布的房貸新政明確顯示出中央提振樓市的意圖，救市不再僅僅是地方政府“一頭熱”的行為。與過(guò)去幾年相比，中國(guó)樓市政策再次出現(xiàn)由“壓”到“保”的變化，政策風(fēng)向出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉指出，此次“房貸新政”的發(fā)布，事實(shí)上是以房貸還清為前提解除了限貸，并且首次明確了對(duì)合理的改善性住房需求的信貸支持。對(duì)于目前低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是一個(gè)重大利好。
此外，市場(chǎng)人士意識(shí)到，與此前央行僅僅停留在“表態(tài)”層面上的“托市”相比，此次發(fā)布的貸款新政有了許多實(shí)際內(nèi)容，力度直線上升。
今年5月，人民銀行副行長(zhǎng)與15家商業(yè)銀行進(jìn)行座談，并在會(huì)上提出優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求等五項(xiàng)要求，市場(chǎng)稱“央五條”。不過(guò)，“央五條”提出至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸趨緊狀況并沒(méi)有出現(xiàn)明顯改善。
而此次的房貸新政則放寬了首套房的界定標(biāo)準(zhǔn)、貸款利率下限也重回2009年的水平。中國(guó)指數(shù)研究院最新發(fā)布的一份報(bào)告稱，此前被抑制的首次改善需求將迎來(lái)購(gòu)房成本尤其是首付比例的大幅降低，這部分人群可能抓緊機(jī)會(huì)入市購(gòu)房。同時(shí)，此次調(diào)整在未限購(gòu)城市放開(kāi)多套房貸，對(duì)中高端改善需求也將起到推動(dòng)作用，投資需求或?qū)⒃俣热胧小?/div>
從近年來(lái)的市場(chǎng)運(yùn)行情況來(lái)看，樓市量?jī)r(jià)變化與信貸政策的松緊方向密切相關(guān)。2009年信貸政策“由緊到松”曾助推房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，而2011年以來(lái)在中國(guó)大中城市實(shí)施的“限貸”等政策也在壓制需求、抑制樓市過(guò)熱方面發(fā)揮過(guò)一定作用。
不過(guò)市場(chǎng)的變化帶來(lái)政策的轉(zhuǎn)向。今年以來(lái)樓市不斷降溫下探，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)持續(xù)多月出現(xiàn)普跌的態(tài)勢(shì)，樓市的開(kāi)發(fā)投資、銷(xiāo)售的下滑也開(kāi)始拖累宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。不難理解，為何央行選擇在樓市年度關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、傳統(tǒng)旺季的“金九銀十”推出房貸新政。
但是業(yè)內(nèi)專(zhuān)家也提醒，市場(chǎng)各方不應(yīng)過(guò)于樂(lè)觀，房貸新政對(duì)于樓市成交、“去庫(kù)存”的實(shí)際效果，仍然有待觀察。
陳國(guó)強(qiáng)指出，考慮到資金成本以及商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化空間加大等現(xiàn)實(shí)狀況，首套房貸利率七折的優(yōu)惠其實(shí)難以實(shí)現(xiàn)。即使央行做出規(guī)定，但在落地執(zhí)行中金融機(jī)構(gòu)難免有所保留。
目前市場(chǎng)上只有少數(shù)銀行給出九折的首套房貸優(yōu)惠，多數(shù)仍維持在基準(zhǔn)貸款利率之上。“畢竟金融機(jī)構(gòu)在理財(cái)、放貸方面有多元選擇，而個(gè)人住房貸款通常收益率低、額度小，并非優(yōu)選”。
此外，房貸新政帶來(lái)的購(gòu)房成本下降等利好主要針對(duì)首次改善的民眾，而且其中還有新的限定條件——所購(gòu)買(mǎi)的房屋類(lèi)型必須是普通商品住宅，非普通商品住宅則被排除在外。
值得注意的是，北京市在同日發(fā)布新的普通商品住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。在新標(biāo)準(zhǔn)中北京市普通住房的認(rèn)定指導(dǎo)價(jià)格由每平方米1.8萬(wàn)元(人民幣，下同)上浮至每平方米2.2萬(wàn)元，上調(diào)幅度達(dá)到22%。在新政實(shí)施后享受到普通住房稅收優(yōu)惠的購(gòu)房家庭比例將擴(kuò)大到90%以上。
陳國(guó)強(qiáng)指出，單項(xiàng)措施對(duì)樓市的提振作用有限，但若取消限購(gòu)、放松限貸以及稅費(fèi)支持等各種政策疊加起來(lái)，那么可能將刺激后市向好。隨著三亞宣布10月7日取消限購(gòu)，目前中國(guó)限購(gòu)城市僅余北京、上海、廣州、深圳四個(gè)。
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