“四大行將出政策,放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),只要房貸貸款余額還清都算首套房。監(jiān)管層已召集幾大行開(kāi)會(huì),目前正在吹風(fēng)階段,預(yù)計(jì)該政策會(huì)較快出臺(tái)。”9月22日下午,關(guān)于房貸將放松的這一傳言,在市場(chǎng)上不脛而走。
消息人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示“消息基本屬實(shí)”,稱(chēng)中行當(dāng)天下午召開(kāi)高層會(huì)議,討論房貸政策調(diào)整問(wèn)題。這一傳聞也得到了工行、農(nóng)行內(nèi)部人士的初步證實(shí),但均未透露詳情。
截至記者發(fā)稿時(shí),四大行尚未就此傳聞公開(kāi)表態(tài)。
此前,部分地區(qū)已現(xiàn)放松首套房貸款界定的端倪。今年8月份福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》(也稱(chēng)“閩八條”)中曾表示,“購(gòu)房人償清購(gòu)房貸款后,再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房,按首貸認(rèn)定。金融機(jī)構(gòu)在貸款首付比例和利率方面按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行。”
某國(guó)有大行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪(fǎng)時(shí)介紹,此前北京地區(qū)的放貸政策頗為嚴(yán)格,以家庭為單位,首套房的認(rèn)定既“認(rèn)房”又“認(rèn)貸”。如果首套房貸的界定放寬,可能激發(fā)大量的改善性需求,拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。
他表示,“‘認(rèn)房’就是只要在建委網(wǎng)站里查到名下有房,無(wú)論之前貸款否,再次買(mǎi)房的話(huà),銀行貸款都算二套房貸。‘認(rèn)貸’就是只要有過(guò)住房按揭貸款記錄,無(wú)論這套房子還持有與否,之前的房貸是否還清,再買(mǎi)房貸款都按照二套房計(jì)算,首付高達(dá)70%”。
認(rèn)房不認(rèn)貸?
在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷,經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)壓力越來(lái)越大的背景下,今年上半年曾多次傳出“房貸松綁”的傳言。分析人士認(rèn)為,這次傳聞屬實(shí)的可能性大,滿(mǎn)足剛需和改善性住房需求一直都是監(jiān)管層鼓勵(lì)的方向。
進(jìn)入9月后,房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)的“金九銀十”營(yíng)銷(xiāo)旺季并未如約而至。遭遇了樓市8月數(shù)據(jù)十年最差的同時(shí),46個(gè)限購(gòu)城市,目前已有40個(gè)松綁限購(gòu),但作用非常有限。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,從9月前21天看,54個(gè)主要城市合計(jì)住宅簽約131947套,環(huán)比8月同期基本持平。
值得一提的是,近日房地產(chǎn)企業(yè)的融資也進(jìn)一步放松。富力地產(chǎn)[-4.21%]9月19日發(fā)布公告,因預(yù)期監(jiān)管機(jī)構(gòu)將允許已上市房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù),公司擬向交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行不超過(guò)70億元的中期票據(jù)。金融街[-2.31% 資金 研報(bào)]曾發(fā)布公告稱(chēng),董事會(huì)審議通過(guò)了“關(guān)于公司發(fā)行不超過(guò)52億元中期票據(jù)的議案”。
與房企發(fā)行中票的開(kāi)閘一脈相承,放松個(gè)人住房按揭貸款也不是不可能。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,地方政府積極呼吁松綁信貸,作用有兩點(diǎn):一是給市場(chǎng)信心,增加市場(chǎng)購(gòu)房者救市預(yù)期。二是將“穩(wěn)增長(zhǎng)”的壓力轉(zhuǎn)移到銀行,給銀行施加壓力。
不過(guò)張大偉認(rèn)為,事實(shí)上出現(xiàn)房貸余額還清,都算首套房的可能性不大。預(yù)計(jì)后續(xù)信貸松綁的主要口徑將是“認(rèn)房不認(rèn)貸款”。即只要證明名下無(wú)房,就可以按照首套購(gòu)房認(rèn)定,證明名下只有一套,就可以按照二套申請(qǐng)。
刺激改善型需求
民生證券地產(chǎn)研究員鄒恒超也稱(chēng),限貸放松傳聞基本屬實(shí),限購(gòu)放開(kāi)后,限貸放開(kāi)合情合理,將顯著刺激改善性住房需求。目前四大行按揭貸款中97%是首套房,二套房?jī)H約3%,三套房不貸。他認(rèn)為,限貸放開(kāi)后,首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)較之前的“認(rèn)房又認(rèn)貸”大幅降低,將刺激居民改善性住房需求,而投機(jī)性需求依然被遏制。
在鄒恒超看來(lái),未來(lái)按揭利率下行將繼續(xù)帶動(dòng)銷(xiāo)量回暖。目前已有大行將首套房按揭利率下調(diào)至基準(zhǔn)以下,而此前央行5000億PSL也為大行四季度按揭利率下行打下基礎(chǔ)。預(yù)計(jì)未來(lái)地產(chǎn)政策繼續(xù)放松仍是大勢(shì)所趨,價(jià)穩(wěn)量升將逐步兌現(xiàn)。
前述國(guó)有大行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人表示,北京地區(qū)的住房按揭貸款利率一般維持在基準(zhǔn),變化不大,“之前有的銀行曾上浮5%,但是幾乎沒(méi)有什么市場(chǎng)。最近也有的銀行傳出首套房貸利率可以?xún)?yōu)惠到九五折,但是都有苛刻的條件”。
至于首套房貸款的利率優(yōu)惠政策,該負(fù)責(zé)人認(rèn)為很難執(zhí)行。雖然住房按揭貸款是銀行長(zhǎng)期、穩(wěn)定的收益來(lái)源,但是由于存款流失的加劇和銀行負(fù)債成本的居高不下,放貸再進(jìn)行優(yōu)惠就沒(méi)有利潤(rùn)空間,“消費(fèi)貸款的利率一般都基準(zhǔn)上浮20%,在資金緊張的時(shí)候,銀行肯定是更愿意發(fā)放消費(fèi)貸款”。
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