調(diào)整格局已形成 穩(wěn)中有降是趨勢(shì)

房?jī)r(jià)回落有利市場(chǎng)消化庫存(市場(chǎng)觀察)

國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)回落態(tài)勢(shì)明顯。市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為樓市調(diào)整格局已經(jīng)形成。近來多地根據(jù)市場(chǎng)變化取消了樓市“限購令”，對(duì)此，專家指出，取消限購意味著市場(chǎng)機(jī)制的恢復(fù)，樓市庫存有望進(jìn)一步消化。

8月樓市價(jià)格整體疲軟

房地產(chǎn)市場(chǎng)今年以來一改以往“高歌猛進(jìn)”的發(fā)展勢(shì)頭，國家統(tǒng)計(jì)局最近公布的《2014年8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》報(bào)告顯示：絕大部分城市房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)下降，其中部分城市降幅有所收窄，大部分城市房?jī)r(jià)與去年同期相比仍有小幅上漲；在二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的67個(gè)城市中，25個(gè)城市降幅比上月收窄，比7月份增加了22個(gè)；新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的68個(gè)城市中，21個(gè)城市降幅比上月收窄，比7月份增加了13個(gè)。

分析人士指出，住房?jī)r(jià)格下跌城市個(gè)數(shù)在增加，整體跌幅也在擴(kuò)大。如果說二季度是樓市局部性調(diào)整的話，三季度就是全面性調(diào)整，8月份樓市價(jià)格走勢(shì)依然疲軟，呈現(xiàn)出“量漲價(jià)跌”的勢(shì)頭，調(diào)整趨勢(shì)明顯。

“從供給面來看，最近一段時(shí)間投資增速明顯放緩，但保障性住房建設(shè)較快，房屋供給結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了積極變化；從需求面來看，投資、投機(jī)性需求明顯萎縮，自住、改善等剛性需求觀注度增加。最為重要的是，無論是消費(fèi)者、投資者還是開發(fā)商，市場(chǎng)各方對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期都已經(jīng)有所改變，這些都是當(dāng)前樓市疲軟態(tài)勢(shì)形成的內(nèi)在原因。”天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授叢屹對(duì)本報(bào)記者表示。

取消限購恢復(fù)市場(chǎng)機(jī)能

近幾個(gè)月來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，已實(shí)施3年多的樓市“限購令”正在多地以各種形式退出歷史舞臺(tái)。統(tǒng)計(jì)表明，目前全國46個(gè)限購城市中，僅剩北京、上海、廣州、深圳、南京、珠海、三亞7個(gè)城市尚未取消限購。

“不難發(fā)現(xiàn)，限購政策本身是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求過旺設(shè)置的。在特殊時(shí)期，這種‘一刀切’的做法難免誤傷剛需，但該政策的本意還是要控制投機(jī)性需求?，F(xiàn)在，樓市雙向調(diào)整明顯，拿開“限購令”這只干預(yù)之手成為大勢(shì)所趨，也是市場(chǎng)機(jī)能恢復(fù)的一個(gè)必然結(jié)果。”房地產(chǎn)專家、原中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容對(duì)本報(bào)記者直言。

叢屹認(rèn)為，取消限購不僅是市場(chǎng)機(jī)能恢復(fù)的結(jié)果，而且是市場(chǎng)機(jī)能進(jìn)一步完善的前提。“房屋通常具有居住和投資雙重功能屬性，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題恰恰是這兩大功能錯(cuò)位造成的，即投資需求擠壓了居住需求。限購則是對(duì)投資需求的直接抑制，意在保護(hù)自住需求，這類政策注定是臨時(shí)性的。當(dāng)市場(chǎng)隨著供給面的改善回歸理性，限購政策也就無疾而終了。一方面，限購取消，全面干預(yù)減少；另一方面，地產(chǎn)業(yè)也更加注重產(chǎn)品質(zhì)量，努力迎合不同人的實(shí)際需求，這樣就為市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮更大作用營造了良好環(huán)境。”叢屹說。

未來仍會(huì)繼續(xù)向下調(diào)整

限購政策取消，價(jià)格持續(xù)疲軟的中國樓市將何去何從？浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)學(xué)院院長(zhǎng)虞曉芬認(rèn)為，解除限購有利于恢復(fù)市場(chǎng)信心，也有利于激發(fā)市場(chǎng)的成交量，從而避免樓市硬著陸。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，一個(gè)漫長(zhǎng)、持續(xù)的調(diào)整格局將不會(huì)因限購政策的取消而改變。

專家指出，長(zhǎng)期來看，“穩(wěn)中有降”仍將是大勢(shì)所趨。“投資者、投機(jī)者已經(jīng)意識(shí)到炒房的風(fēng)險(xiǎn)；開發(fā)商意識(shí)到了房地產(chǎn)不再是暴利行業(yè)，只有滿足消費(fèi)者居住需求才能生存；銀行等金融機(jī)構(gòu)也隨著我國整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將資金的便利之門敞向新興產(chǎn)業(yè)。因此，無論限購是否取消，房?jī)r(jià)暴漲暴跌的時(shí)代都已成為過去。雖然不同區(qū)域樓市會(huì)有一定程度的分化，但整體房?jī)r(jià)逐漸回穩(wěn)是大概率事件。”叢屹表示。

市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，未來房?jī)r(jià)的下行將引來真正的消費(fèi)型購買者進(jìn)入，從而有力地消化房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存，房?jī)r(jià)也將進(jìn)一步回歸理性。

“沒有一個(gè)住房投機(jī)者敢冒接樓市泡沫最后一棒的風(fēng)險(xiǎn)。從這個(gè)意義上說，地方政府松綁限購，看上去是想救樓市，實(shí)際上會(huì)使更多的投資者遠(yuǎn)離這個(gè)市場(chǎng)，從而加速樓市向下調(diào)整。這將使住房市場(chǎng)的性質(zhì)發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，也使得住房消費(fèi)者進(jìn)入市場(chǎng)的機(jī)會(huì)逐漸顯現(xiàn)。”易憲容分析。