今日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，8月，新建住宅平均同比上漲0.54%，二手房住宅平均同比上漲0.11%。
也就是說(shuō)，本輪房?jī)r(jià)接近跌回一年前，“按照目前的下調(diào)趨勢(shì)，房?jī)r(jià)將在9月份跌回一年前”， 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹。
以北京為例，目前二手房比去年同期僅上漲了0.4%。
在全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了2008年以來(lái)的最低點(diǎn)，“從投資、庫(kù)存等多項(xiàng)數(shù)據(jù)判斷，當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)依然嚴(yán)峻，且該形勢(shì)或?qū)⒊掷m(xù)到2015年，更為悲觀的估計(jì)是持續(xù)到2016年”。
2008年以來(lái)最低點(diǎn)
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，8月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格下調(diào)的城市數(shù)量為68個(gè)，僅溫州持平，廈門微漲。
而從平均房?jī)r(jià)指數(shù)變化來(lái)看，8月新建住宅平均跌幅達(dá)到1.15%，二手房住宅平均跌幅達(dá)到了0.8%，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下調(diào)。
“下調(diào)房?jī)r(jià)的城市數(shù)量68個(gè)，創(chuàng)造了歷史記錄；與此同時(shí)，跌幅也是歷史上第一次如此之快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)此前的預(yù)期。”張大偉說(shuō)。
聶梅生表示參加過(guò)不少房企公司有關(guān)2014年市場(chǎng)的預(yù)判，以及公司2014年銷售業(yè)績(jī)的制定，目前來(lái)看，市場(chǎng)形勢(shì)比很多公司的預(yù)期要差得多。
在此背景下，房企也進(jìn)入全面入冬、取暖模式，購(gòu)地更為謹(jǐn)慎，截至9月15日，20大標(biāo)桿房企合計(jì)年內(nèi)拿地僅1873億，相比2013年同期的3698億，減少了1825億，同比減少幅度高達(dá)49%。
值得一提的是，北上廣深四大一線城市已經(jīng)連續(xù)2個(gè)月全線下跌。
8月，一線城市新建商品房環(huán)比降幅均超過(guò)1%，其中，北京環(huán)比下降1.2%，上海環(huán)比下降1.3%，廣州環(huán)比下降1.3%，而深圳環(huán)比下降1.1%。
另外，二手房方面，北京環(huán)比下降0.9%，上海環(huán)比下降0.7%，廣州是環(huán)比下降1.4%，深圳是下降0.5%。
“房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)季度在負(fù)區(qū)，1-8月份比1-7月份還要負(fù)得更多，本來(lái)是可以慢慢筑底，現(xiàn)在又下去了一點(diǎn)，同比來(lái)看，有一個(gè)跳崖式跌落。”聶梅生表示，另外，從房地產(chǎn)投資、景氣數(shù)據(jù)等諸多數(shù)據(jù)來(lái)看，這也是2008年以來(lái)樓市的最低點(diǎn)。
地方面臨壓力
“房地產(chǎn)市場(chǎng)的本輪深度調(diào)整基本可以宣告黃金十年的結(jié)束，轉(zhuǎn)而進(jìn)入白銀時(shí)代。”北京大岳咨詢有限責(zé)任公司總經(jīng)理金永祥介紹。
張大偉判斷，需求購(gòu)買力的透支、過(guò)度的房地產(chǎn)投資、較高的待售面積，以及較為謹(jǐn)慎的貨幣政策都預(yù)示著白銀時(shí)代的樓市，短期內(nèi)不具備大幅反彈的空間。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，8月，統(tǒng)計(jì)局公布的商品房待售面積56160萬(wàn)平方米，這一數(shù)據(jù)自2012年4月以來(lái)，已經(jīng)連續(xù)29個(gè)月保持上漲。
與低點(diǎn)時(shí)（2012年3月全國(guó)商品房待售面積為30122萬(wàn)平方米）相比，最近兩年多來(lái)，全國(guó)商品房待售面積增幅達(dá)到86.4%。
“待售面積非常高，當(dāng)前市場(chǎng)和政策總的估計(jì)都判斷，目前去庫(kù)存化是需要時(shí)間的。”聶梅生也認(rèn)為，本輪樓市調(diào)整最快將2015年結(jié)束。
張大偉也認(rèn)為，本輪市場(chǎng)的調(diào)整周期將起碼延續(xù)到2015年初。成交量有可能在4季度出現(xiàn)觸底跡象。但價(jià)格從目前看，有可能到2015年一季度才出現(xiàn)明顯的企穩(wěn)。
在此背景下，地方政府也開(kāi)始啟動(dòng)第二輪救市階段。
根據(jù)記者的統(tǒng)計(jì)，近期，四川、福建、湖北等地發(fā)文，通過(guò)財(cái)政、稅費(fèi)補(bǔ)貼等形式刺激樓市。
更值得一提的是，諸如湖北、福建等地的救市文件涉及不少有關(guān)信貸方面的松綁內(nèi)容，比如湖北救市文件要求下調(diào)首套房貸款利率的下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。
“這很有意思，地方政府并無(wú)銀行的管理權(quán)限，但依然發(fā)布要求銀行降低貸款利率的文件。”張大偉說(shuō)，這也能理解，一方面給市場(chǎng)信心、增加市場(chǎng)購(gòu)房者救市預(yù)期；另一方面將穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力轉(zhuǎn)移到銀行，給銀行施加壓力。
從目前各地房地產(chǎn)降溫的情況來(lái)看，張大偉判斷，后期可能還會(huì)有10個(gè)以上省份發(fā)布目的為救市的省級(jí)房地產(chǎn)健康發(fā)展意見(jiàn)。
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