9月16日晚間,大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(簡(jiǎn)稱“萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)”)正式對(duì)外披露赴港上市相關(guān)資料。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中最吸引投資者的并非是其在去年創(chuàng)下867.7億人民幣的主營(yíng)收入和248.8億的凈利潤(rùn),而是萬(wàn)達(dá)目前持有高達(dá)1470萬(wàn)平米的自持物業(yè)面積,在不斷強(qiáng)化商業(yè)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)上,萬(wàn)達(dá)到今年上半年在自持物業(yè)收入上的比例已經(jīng)達(dá)到22.3%。

 

據(jù)了解,業(yè)界一直有說(shuō)法稱萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的盈利很大程度來(lái)自持有物業(yè)的公允價(jià)值升值,在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨低迷,物業(yè)升值空間在降低的情況下,招股書顯示,2014年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)(不包括公允價(jià)值收益的影響)不低于132億人民幣,比2013年有所增長(zhǎng) 。

 

萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)正在逐漸褪去身上地產(chǎn)商的色彩,轉(zhuǎn)而成為一個(gè)商業(yè)體運(yùn)營(yíng)商。如果萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在今年完成上市,其有利的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式將成為業(yè)績(jī)釋放的重要依托,而這一商業(yè)模式除了遍布全國(guó)的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量上的增加,更重要的是嫁接在地產(chǎn)項(xiàng)目之上的文化旅游、電子商務(wù)帶來(lái)的協(xié)同增值效應(yīng)。

 

商業(yè)地產(chǎn)巨頭,廣泛布局市場(chǎng)

 

根據(jù)業(yè)已披露的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示,截止到2014年6月30日為止,萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在全國(guó)的29個(gè)省份的112個(gè)城市布局了178個(gè)商業(yè)項(xiàng)目,在這178個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中涵蓋了159座被萬(wàn)達(dá)商業(yè)視作為核心產(chǎn)品的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),其中包括168個(gè)購(gòu)物中心和102家豪華酒店。

 

相比于較為成熟模式的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)還在全國(guó)的7座城市建設(shè)了8座萬(wàn)達(dá)城,萬(wàn)達(dá)城無(wú)論在建筑面積上還是投資額上,都遠(yuǎn)大于目前的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),而這一種新的商業(yè)體也被萬(wàn)達(dá)商業(yè)視作為是全新的物業(yè)產(chǎn)品。

 

據(jù)了解,從2000年開(kāi)始轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn),萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)僅在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商業(yè)模式上就先后推出了三代產(chǎn)品,按照萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在對(duì)公司業(yè)務(wù)板塊的劃分,包括投資物業(yè)和物業(yè)租賃、物業(yè)開(kāi)發(fā)和銷售以及酒店開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)三個(gè)部分。

 

這三者之間的關(guān)系就是,物業(yè)的預(yù)售及銷售提供資金以達(dá)到開(kāi)發(fā)投資物業(yè)及酒店所預(yù)期的現(xiàn)金需求水平,并可以平衡整個(gè)項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流;投資物業(yè)及酒店在滿足消費(fèi)者需求的同時(shí),也提升了這一綜合體中開(kāi)發(fā)物業(yè)的銷售;而大部分豪華酒店可以增加商業(yè)體的吸引力、品牌知名度和客流,從而進(jìn)一步提升整個(gè)商業(yè)體的資產(chǎn)價(jià)值。

 

相對(duì)于傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)商的簡(jiǎn)單土地開(kāi)發(fā)銷售模式,萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)憑借這一商業(yè)模式使得其在快速擴(kuò)張中仍能夠維持現(xiàn)金流的平衡。數(shù)據(jù)顯示,截止到2013年底萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率只有49.4%。

 

萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)為,正是基于這種創(chuàng)新的商業(yè)模式,不但維持了整體現(xiàn)金流的平衡,同時(shí)也推動(dòng)了各個(gè)板塊的協(xié)調(diào)發(fā)展,而這也為萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在獲得土地后快速開(kāi)發(fā)奠定了基礎(chǔ)。

 

從萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)所披露的數(shù)據(jù)可以看出,截止到今年中期該公司所持有的7670萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備當(dāng)中,正在開(kāi)發(fā)和已經(jīng)完工的面積為5910萬(wàn)平方米,占到總量的77%。

 

在地產(chǎn)行業(yè)分析師看來(lái),未來(lái)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)掛牌香港聯(lián)交所之后,相對(duì)于國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商,萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)擁有高收益率和高估值的優(yōu)勢(shì),而對(duì)比香港本地的老牌地產(chǎn)商,則在業(yè)績(jī)?cè)鏊俸桶l(fā)展?jié)摿ι暇哂袃?yōu)勢(shì)。

 

整體盈利模式改變,更大的協(xié)同效應(yīng)

 

除了萬(wàn)達(dá)商業(yè)體在數(shù)量和規(guī)模上的增長(zhǎng),資本市場(chǎng)更關(guān)注的是萬(wàn)達(dá)從地產(chǎn)向商業(yè)轉(zhuǎn)型后,整體盈利模式的改變。

 

作為整個(gè)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的核心資產(chǎn),此次上市的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)中也處于中樞的位置,圍繞萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn),萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下的文化、百貨、院線等各個(gè)業(yè)務(wù)板塊之間展開(kāi)了一個(gè)協(xié)同效應(yīng);而被更多人忽視的是,萬(wàn)達(dá)集團(tuán)以萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)為平臺(tái),在地方政府、供應(yīng)商、消費(fèi)者之間構(gòu)建了一個(gè)更大的協(xié)同效應(yīng)。

 

在地方政府面前,萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)擁有較大的話語(yǔ)權(quán),這種話語(yǔ)權(quán)并非特權(quán),而是源自于任何一個(gè)新建的萬(wàn)達(dá)商業(yè)體,必然會(huì)給地方在經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、稅收和城市形象上帶來(lái)多重的拉動(dòng)作用。因此,即便萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)以招拍掛的市場(chǎng)價(jià)格獲得開(kāi)發(fā)土地,隨后地方政府在交通和市政上的配套設(shè)施必然推動(dòng)該片區(qū)土地的快速升值。

 

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林此前在解讀萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式中表示,一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)可以解決當(dāng)?shù)仄甙饲说木蜆I(yè)問(wèn)題,而一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)里,有幾百個(gè)商家,這些商家又間接地帶動(dòng)了上游的制造業(yè)和供應(yīng)商,這使得萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)不再是一個(gè)簡(jiǎn)單的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目,而是一個(gè)產(chǎn)業(yè)支撐。特別是在一些加速城鎮(zhèn)化建設(shè)的三四線城市,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)擁有著更大的拓展空間。

 

這種優(yōu)勢(shì)和萬(wàn)達(dá)商業(yè)擁有出眾的招商能力不無(wú)關(guān)系,數(shù)據(jù)顯示,目前已經(jīng)和萬(wàn)達(dá)商業(yè)建立合作的國(guó)內(nèi)外商業(yè)品牌多達(dá)2600多個(gè),其中零售品牌超過(guò)600個(gè)。在今年8月28日舉辦的第八屆萬(wàn)達(dá)商業(yè)年會(huì)上,吸引了近400家品牌商前來(lái)設(shè)展,他們面對(duì)的是來(lái)自全國(guó)各地的10000多名代理商。

 

對(duì)于萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)而言,真正決定其盈利能力的并不是招商的數(shù)量,而是所有入駐商戶的租金回報(bào)率,商戶的利潤(rùn)又取決于萬(wàn)達(dá)商業(yè)體所能吸引的客流量。就在今年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)年會(huì)舉辦的同時(shí),萬(wàn)達(dá)集團(tuán)攜手騰訊和百度共同出資50億元成立萬(wàn)達(dá)電子商務(wù)公司,意在通過(guò)線上線下一體化賬號(hào)和會(huì)員體系,將騰訊和百度數(shù)以億計(jì)的線上流量導(dǎo)入到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)線下消費(fèi)。而隨著更大規(guī)模的“萬(wàn)達(dá)城”這樣的新商業(yè)體的相繼建成投入運(yùn)營(yíng),按照萬(wàn)達(dá)的估算,未來(lái)5年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)每周1億人的客流量,基本可以覆蓋國(guó)內(nèi)各級(jí)城市的主力消費(fèi)人群。